Kat maliklerinin ortak giderlere katılma zorunluluğu, apartman ve site yaşamında ortak alanların bakım, onarım, güvenlik ve diğer ihtiyaçlarının karşılanabilmesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiş emredici bir yükümlülüktür. Her kat maliki, bağımsız bölümünü kullanıp kullanmadığına bakılmaksızın, ortak giderlere ve bu giderler için oluşturulan avanslara katılmak zorundadır. Bu yükümlülük, ortak yaşamın sürdürülebilirliği ve tüm maliklerin eşit sorumluluk paylaşımı için konulmuştur. Kanunda yer alan bu hüküm, ortak yaşamın devamını garanti altına alır ve aksi yönde alınacak kararlar geçersiz sayılır.
Bu zorunluluk yalnızca oturan maliklere değil, daireyi kiraya veren veya boş tutan malike de uygulanır. Örneğin, dairenizde oturmuyor olsanız bile asansör bakımı, çatı onarımı veya güvenlik hizmeti gibi giderlere katılmak mecburidir.
Ortak Giderlerin Kapsamı
Ortak giderler, apartman veya site içerisinde tüm kat maliklerinin yararlandığı alanlar ve hizmetler için yapılan harcamaları kapsar. Bunlar; bina sigortası, kapıcı veya güvenlik görevlisi maaşı, asansör bakım ücreti, peyzaj ve bahçe düzenleme masrafları, otopark düzenlemeleri, temizlik hizmetleri ve ortak alan elektrik, su giderleridir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre, ortak giderler iki ana başlıkta toplanabilir:
-
Genel giderler: Ortak alanların bakım, onarım ve işletme giderleri.
-
Faydalı giderler: Binanın değerini artırmaya veya yaşam kalitesini yükseltmeye yönelik yapılan yenileme ve iyileştirme çalışmaları.
Ayrıca “lüks giderler” olarak nitelendirilebilecek, siteye ek konfor sağlayan yatırımlar (örneğin açık havuz, spor salonu, jeneratör) da kat malikleri kurulu kararı ile ortak gider kapsamına alınabilir. Her kat maliki bu giderlere, yönetim planında aksi belirtilmedikçe katılmak zorundadır.
Kat Maliklerinin Sorumluluk Oranı
Ortak giderlere katılım oranı genellikle bağımsız bölümün arsa payına göre belirlenir. Arsa payı, tapuda her bağımsız bölüm için belirlenmiş ve binanın toplam değeri içindeki payı gösteren bir ölçüdür.
Bazı giderler ise eşit olarak paylaştırılır. Örneğin kapıcı maaşı, güvenlik hizmeti, genel temizlik giderleri gibi tüm maliklerin eşit yararlandığı hizmetler için eşit ödeme yapılması esastır. Ancak yönetim planında aksi kararlaştırılmışsa farklı ödeme yöntemleri uygulanabilir.
Kat malikleri kurulu kararıyla giderlerin paylaşım şekli netleştirilebilir ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümleri bu konuda sınır koyar.
Aidat ve Avans Ödemeleri
Kat malikleri, yönetim planında belirlenen takvim doğrultusunda aidat veya avans ödemek zorundadır. Avans ödemeleri, yıl içinde yapılacak harcamaların karşılanabilmesi için peşin olarak toplanır.
Aidatlar zamanında ödenmediğinde, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca borçludan aylık %5 gecikme tazminatı talep edilebilir. Bu oran yasal olarak sabittir ve kat malikleri kurulu tarafından değiştirilemez.
Avans ödemelerinin hesabı genellikle yıllık bütçe üzerinden yapılır ve giderlerin artması halinde ek ödeme talep edilebilir.
Ödememe Durumunda Hukuki Süreç
Aidat veya ortak gider borçlarını ödemeyen kat maliki hakkında yönetim, doğrudan icra takibi başlatabilir. Bu işlem için mahkeme kararı gerekmez ve icra dairesine başvurmak yeterlidir.
İcra takibi süreci şu şekilde işler:
-
Borçluya yazılı ödeme emri gönderilir.
-
Ödeme yapılmazsa haciz işlemleri başlatılır.
-
Borç ödenmezse ortak gider borcu nedeniyle dairenin satışı dahi mümkündür.
Bu süreçte yönetimin borcu ispatlayacak belgeleri (bütçe, toplantı karar defteri, ödeme listeleri) sunması gerekir.
Ortak Giderlerden Muafiyetin Mümkün Olmadığı Durumlar
Bazı kat malikleri, bağımsız bölümünü kullanmadığını veya ortak alanlardan yararlanmadığını ileri sürerek giderlerden muaf olmak isteyebilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu mümkün değildir.
Örneğin, binada oturmayan bir malik bile asansör, çatı bakımı, bina sigortası gibi giderlere katılmak zorundadır. Bu kural, binanın genel güvenliği, değeri ve işlevselliğinin korunması için konulmuştur.
Yönetim ve Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri
Yönetim, aidat ve gider toplama görevini şeffaf şekilde yürütmeli, ortak giderlere ilişkin belgeleri kat maliklerine sunmalı ve her türlü harcamasını belgelendirmelidir. Kat malikleri ise yükümlülüklerini zamanında yerine getirmeli, aksi halde hukuki sorumluluklarını yerine getirmesi gerektiğini unutmamalıdır.
Aidat ödemelerinin düzenli yapılması, yalnızca binanın bakım ve güvenliği için değil, aynı zamanda maliklerin yasal yükümlülüklerini yerine getirmesi açısından da hayati önemdedir.
Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Zorunluluğu – 2025
| Başlık | Açıklama |
|---|---|
| Ortak Giderlere Katılma Zorunluluğu Nedir? | Kat maliklerinin, bağımsız bölümünü kullanmasa dahi ortak alanların bakım, onarım ve işletme giderlerine katılması zorunluluğudur. |
| Yasal Dayanak | 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler. |
| Ortak Gider Kapsamı | Asansör bakımı, güvenlik, kapıcı maaşı, temizlik, bahçe düzeni, otopark, bina sigortası, çatı onarımı ve ortak alan elektrik-su giderleri. |
| Katılım Oranı Nasıl Belirlenir? | Genellikle arsa payına göre hesaplanır. Eşit yararlanılan hizmetlerde eşit ödeme yöntemi uygulanabilir. |
| Aidat ve Avans Ödemeleri | Yıllık işletme projesine göre belirlenir. Zamanında ödenmeyen borçlara aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. |
| Borç Ödenmezse Ne Olur? | Yönetim doğrudan icra takibi başlatabilir. Gerekirse haciz ve ortak gider borcu nedeniyle dairenin satışı mümkündür. |
| Muafiyet Durumları | Ortak alanlardan yararlanılmaması muafiyet sağlamaz. Kanuna aykırı muafiyet düzenlemeleri geçersizdir. |
| Yönetimin Sorumlulukları | Aidatları toplamak, harcamaları belgelendirmek, ortak giderlere ilişkin belgeleri kat maliklerine sunmalı ve şeffaf şekilde hesap vermek. |
Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Zorunluluğu Sıkça Sorulan Sorular
Kat maliklerinin ortak giderlere katılma zorunluluğu nedir?
Kat maliklerinin ortak giderlere katılma zorunluluğu, apartman veya site yaşamında ortak alanların bakım, onarım, güvenlik ve işletme giderlerinin tüm maliklerden yasal olarak tahsil edilmesini ifade eder. Bu zorunluluk, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir ve bağımsız bölüm kullanılmasa bile geçerlidir.
Ortak giderler hangi harcamaları kapsar?
Ortak giderler; asansör bakım masrafları, güvenlik ve kapıcı ücretleri, temizlik hizmetleri, bahçe düzenlemesi, otopark bakım giderleri, bina sigortası, çatı onarımı, ortak alan elektrik ve su giderleri gibi tüm maliklerin yararlandığı harcamaları kapsar. Yönetim planında belirtilmesi halinde yenileme ve lüks hizmet giderleri de bu kapsama dahil olabilir.
Ortak giderlere katılım oranı nasıl belirlenir?
Ortak giderler genellikle bağımsız bölümün arsa payına göre paylaştırılır. Ancak kapıcı, güvenlik veya temizlik gibi tüm maliklerin eşit yararlandığı hizmetlerde eşit ödeme yöntemi uygulanabilir. Yönetim planında aksi belirtilmişse farklı ödeme yöntemleri de geçerli olabilir.
Ortak gider borcu ödenmezse ne olur?
Aidat veya ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki hakkında yönetim doğrudan icra takibi başlatabilir. Gecikme durumunda Kat Mülkiyeti Kanunu gereği aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Borç ödenmezse haciz ve ortak gider borcu nedeniyle dairenin satışı süreci gündeme gelebilir.
Kat malikleri ortak giderlerden muaf olabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bağımsız bölüm kullanılmasa dahi malik ortak giderlerden muaf olamaz. Örneğin binada oturmayan veya dairesini kiraya vermiş olan bir malik, asansör veya bina sigortası gibi giderlere katılmak zorundadır.
Aidat miktarı nasıl belirlenir?
Aidat miktarı, yıllık işletme projesi hazırlanarak kat malikleri kurulunda belirlenir. Bu proje, beklenen giderler ve gelirler dikkate alınarak oluşturulur. Giderlerin artması durumunda ek aidat talebi de mümkündür.
Aidat ve ortak gider borcu kiracıya yüklenebilir mi?
Aidat ve ortak gider borcu hukuken malik tarafından ödenmekle yükümlüdür. Ancak kira sözleşmesine konulacak özel hükümlerle bu giderler kiracıya yansıtılabilir. Yine de borcun ödenmemesi halinde muhatap malik olur.
Kat malikleri ortak giderlere ilişkin belge talep edebilir mi?
Evet. Yönetim, toplanan aidatların ve yapılan harcamaların belgelerini kat maliklerine sunmak zorundadır. Bu şeffaflık, ortak giderlere ilişkin belgeleri kat maliklerine sunmalı kuralının bir gereğidir ve olası hukuki uyuşmazlıkların önüne geçer.
Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Zorunluluğu Dikkat Edilmesi Gerekenler
Ortak giderlere katılma zorunluluğunun yasal dayanağı
Kat maliklerinin ortak giderlere katılma zorunluluğu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Bu hükme göre, her kat maliki, bağımsız bölümünü kullanıp kullanmadığına bakılmaksızın, ortak alanların bakım, onarım, sigorta, güvenlik ve diğer işletme giderlerine katılmak zorundadır. Kanun, bu yükümlülüğün ortak yaşamın sürdürülebilirliği ve düzenin korunması açısından emredici olduğunu vurgular.
Bu zorunluluk, malik ile kiracı arasındaki özel anlaşmalardan bağımsızdır. Yani kira sözleşmesinde aidat ödemesinin kiracıya ait olduğuna dair hüküm bulunsa bile, yönetim bakımından borçlu olan taraf her zaman maliktir. Yönetim, bu borcu doğrudan malikten talep eder.
Ortak gider kapsamına giren harcamalar
Ortak giderler; asansör bakım ve onarımı, güvenlik personeli ve kapıcı maaşları, bahçe ve peyzaj düzenleme masrafları, otopark bakım giderleri, bina sigortası, çatı tamiratı, ortak alan elektrik ve su giderleri gibi kalemleri kapsar. Kat maliklerinin ortak giderlere katılma zorunluluğu, bu giderlerin eksiksiz karşılanmasını sağlar.
Ayrıca, kat malikleri kurulunun kararıyla binanın değerini artırmaya yönelik yenileme ve modernizasyon projeleri de ortak gider kapsamına alınabilir. Örneğin, jeneratör kurulumu, spor salonu veya çocuk oyun alanı yapımı bu kapsamdadır.
Giderlere katılım oranının belirlenmesi
Ortak giderlerin paylaştırılmasında temel ölçüt arsa payıdır. Arsa payı, tapuda her bağımsız bölüm için belirlenen ve binanın toplam değeri içindeki payı ifade eden hukuki bir kavramdır. Bu orana göre, her malikin ödeyeceği miktar değişiklik gösterir.
Bununla birlikte, tüm maliklerin eşit yararlandığı hizmetlerde (kapıcı, güvenlik, temizlik gibi) eşit ödeme yöntemi uygulanabilir. Yönetim planında aksi düzenlenmişse veya kat malikleri kurulu farklı bir karar almışsa bu ödeme yöntemleri değişebilir.
Aidat ve avans ödeme yükümlülüğü
Kat maliklerinin aidat ve avans ödemeleri, yönetim planında belirtilen süre ve miktarlarda yapılmalıdır. Avans ödemeleri, yıl içerisinde yapılacak harcamaları karşılamak amacıyla toplanır ve genellikle yıllık işletme projesi üzerinden belirlenir.
Aidatların zamanında ödenmemesi halinde Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır. Bu oran, kanunun emredici hükmü olduğundan kat malikleri kurulu tarafından artırılamaz veya azaltılamaz.
Ortak gider borcunun ödenmemesi halinde uygulanacak hukuki yollar
Aidat veya ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki hakkında yönetim, herhangi bir mahkeme kararı olmadan doğrudan icra takibi başlatabilir. Bu süreçte borçluya ödeme emri gönderilir ve ödenmemesi halinde haciz işlemlerine geçilebilir.
Borç hala ödenmezse, ortak gider borcu nedeniyle dairenin satışı dahi mümkündür. Bu noktada yönetim, bütçe ve toplantı karar defteri gibi belgelerle borcun miktarını ispatlamak zorundadır.
Ortak giderlerden muafiyetin mümkün olmadığı durumlar
Bağımsız bölümünü kullanmayan veya kiraya veren malikler de ortak giderlere katılmak zorundadır. “Ortak alanlardan yararlanmıyorum” gerekçesi, muafiyet sağlamaz. Örneğin, binada oturmayan malik bile asansör bakımı veya bina sigortası giderine katılmakla yükümlüdür.
Yönetim planında bu konuda farklı düzenlemeler yapılsa dahi kanunun emredici hükümlerine aykırı hükümler geçersiz sayılır.
Yönetim ve kat maliklerinin karşılıklı yükümlülükleri
Yönetim, toplanan aidatların ve yapılan harcamaların şeffaf şekilde belgelendirilmesini sağlamalı, ortak giderlere ilişkin belgeleri kat maliklerine sunmalı ve her türlü masrafı kanuna uygun şekilde yapmalıdır. Kat malikleri ise hukuki sorumluluklarını yerine getirmesi gerektiğini unutmamalı, ödemelerini zamanında yapmalı ve yönetim toplantılarına katılarak karar süreçlerinde yer almalıdır.
Aidatların düzenli ödenmesi, binanın değerinin korunması, güvenliğin sağlanması ve ortak yaşam standartlarının yükseltilmesi için zorunludur. Bu nedenle kat maliklerinin ortak giderlere katılma zorunluluğu, yalnızca hukuki değil, aynı zamanda sosyal bir sorumluluk olarak da değerlendirilmelidir.
