Kat mülkiyeti kurulması işlemi, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümlerine ayrı ayrı tapu verilerek bu bölümler üzerinde bireysel mülkiyet hakkı tanınması sürecidir. Bu işlem, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş olup, özellikle apartman veya site gibi çok birimli yapılarda maliklerin mülkiyet haklarını güvence altına almak açısından büyük önem taşır. Kat mülkiyeti, hem mülkiyetin hukuki niteliğini belirler hem de ortak kullanım alanlarının yönetimini hukuken düzenler.
Kat Mülkiyeti Nedir ve Neden Kurulmalıdır?
Kat mülkiyeti, bir yapının belli bölümlerinin (örneğin daire, dükkân, depo) bağımsız olarak kullanılabilmesi için o bölümler üzerinde ayrı mülkiyet hakkı kurulmasıdır. Her bir bağımsız bölüm, arsa payına bağlı olarak kendi tapusuna sahip olur. Bu sistem, inşaat tamamlandıktan sonra geçerli olur ve yapı kullanma izni (iskan belgesi) alındıktan sonra kat mülkiyeti kurulabilir.
Kat mülkiyetinin kurulması;
-
Her bağımsız bölümün yasal olarak tapuda görünmesini sağlar
-
Satış, ipotek, miras gibi işlemlerin hukuken güvence altına alınmasına imkân tanır
-
Ortak alanların sınırlarını ve kullanım hakkını netleştirir
-
Yönetim planı ile site/apartman yönetimini resmileştirir
Kat irtifakı kurulmuş yapılar, tamamlandığında kat mülkiyetine dönüştürülmelidir.
Kat Mülkiyeti Kurulması İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?
Kat mülkiyeti kurulabilmesi için bazı hukuki ve teknik koşulların yerine getirilmesi gerekir. Bunlar:
-
Yapının tamamlanmış ve iskân almış olması
-
Daha önce kat irtifakı kurulmuş olması ya da arsa üzerinde kat mülkiyeti tesisine doğrudan geçilebilecek nitelikte olması
-
Yapıya ilişkin mimari projelerin, yapı kullanma izni, yönetim planı ve bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması
-
Maliklerin tamamının yazılı muvafakat vermesi
Bu belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne başvuru yapılır. Başvuru sonrası, gerekli incelemeler yapılır ve uygunluk hâlinde her bağımsız bölüme ayrı ayrı tapu verilir.
Kat Mülkiyeti Başvurusu Nasıl Yapılır?
Kat mülkiyeti başvurusu tapu müdürlüğüne yapılır. Başvuru sırasında aşağıdaki belgeler ibraz edilmelidir:
-
Mimari proje ve vaziyet planı
-
Yönetim planı
-
Bağımsız bölümlerin listesi ve numaralandırılması
-
Kat irtifakı varsa eski tapu senetleri
-
Tüm malikler tarafından imzalanmış dilekçe
Başvuru sonrası tapu müdürlüğü gerekli incelemeleri yaparak bağımsız bölümlere ait ayrı tapu senetlerini düzenler. Bu işlemle birlikte kat mülkiyeti hukuken tamamlanmış olur.
Kat Mülkiyetine Geçişin Hukuki Sonuçları Nelerdir?
Kat mülkiyetine geçildikten sonra her bağımsız bölümün kendine ait tapusu olur ve malik, bu bölümü kiraya verebilir, satabilir, rehin edebilir. Ayrıca;
-
Ortak alanlar üzerindeki pay ve haklar resmileşir
-
Apartman veya site yönetimi zorunlu hâle gelir
-
Aidat, onarım ve diğer ortak giderlerin paylaşımı yasal çerçeveye oturur
-
Kat mülkiyeti kurulmuş yapılar hukuki koruma altına girer
Kat mülkiyetinin kurulmasıyla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri eksiksiz olarak uygulanmaya başlar.
Kat Mülkiyeti Kurulmadan Yapılan Satışlarda Ne Gibi Sorunlar Doğar?
Kat mülkiyeti kurulmadan yapılan satışlar, yalnızca arsa payı üzerinden gerçekleştirilir. Bu da:
-
Tapuda daire yerine sadece arsa hissesi görünmesine
-
Alıcının daireye değil yalnızca arsa payına sahip olmasına
-
İleride yaşanacak ortak alan kullanımı, sınır ihtilafı ve yönetime ilişkin sorunlara
neden olabilir. Ayrıca, bankalar ipotek işlemleri veya konut kredisi işlemlerinde kat mülkiyeti tapusu olmayan taşınmazlara temkinli yaklaşır. Bu nedenle alım-satım işlemleri daha riskli hâle gelir.
Kat Mülkiyeti Kurulurken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kat mülkiyeti işlemi teknik ve hukuki birçok detayı barındırır. Sürecin sağlıklı yürütülebilmesi için:
-
İmar ve yapı ruhsatı kayıtları güncel olmalıdır
-
Binanın tüm bölümleri projeye uygun şekilde inşa edilmiş olmalıdır
-
Ortak alanlar ve bağımsız bölümler projede doğru gösterilmelidir
-
Tüm maliklerin muvafakati alınmalıdır
Aksi takdirde tapu müdürlüğü başvuruyu reddedebilir ya da hatalı tapular düzenlenebilir. Gerekirse bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması faydalı olur.
Kat Mülkiyeti Kurulması İşlemi Sıkça Sorulan Sorular
Kat mülkiyeti kurulması işlemi nedir?
Kat mülkiyeti kurulması işlemi, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümlerinin (örneğin daire, dükkân, depo) ayrı tapularla tescil edilmesini sağlayan yasal süreçtir. Bu işlemle birlikte her bölüm, kendi malikine ait müstakil bir taşınmaz statüsü kazanır ve artık arsa hissesi değil, bağımsız bölüm tapusu üzerinden işlem yapılır.
Kat mülkiyeti kurulması işlemi nasıl yapılır?
Kat mülkiyeti kurulması için yapı tamamen bitmiş ve iskan belgesi alınmış olmalıdır. Malikler veya yetkilendirilmiş kişi, gerekli belgelerle birlikte taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne başvuruda bulunur. Tapu müdürlüğü, belgeleri inceler ve uygunsa her bağımsız bölüm için ayrı ayrı tapular düzenler.
Kat mülkiyeti kurulması için gerekli belgeler nelerdir?
Başvuru sırasında tapu müdürlüğüne sunulması gereken belgeler şunlardır:
-
Yapı kullanma izni (iskan belgesi)
-
Onaylı mimari proje
-
Yönetim planı
-
Bağımsız bölüm listesi
-
Maliklerin başvuru dilekçesi ve kimlik belgeleri
-
Daha önce kat irtifakı kurulmuşsa mevcut tapular
Bu belgelerle birlikte başvuru tamamlanır ve işlem süreci başlatılır.
Kat mülkiyeti kurulmadan önce kat irtifakı kurulmuş olması şart mı?
Hayır, zorunlu değil. Ancak birçok yapıda inşaat aşamasında kat irtifakı kurulmuş olur. Yapı tamamlandığında, bu irtifak doğrudan kat mülkiyetine çevrilir. Kat irtifakı olmayan yapılar için de doğrudan kat mülkiyeti kurulabilir ancak bu durumda arsa üzerindeki hak sahipliği netleştirilmelidir.
Kat mülkiyeti kurulması işlemi ne kadar sürer?
Gerekli belgeler tam ise ve yapı projeye uygunsa, kat mülkiyeti işlemi genellikle birkaç gün içinde tamamlanır. Ancak eksik evrak ya da projeye aykırılık varsa, işlem süresi birkaç haftaya kadar uzayabilir. Tapu müdürlüğü tarafından yapılacak teknik inceleme, sürecin hızını belirler.
Kat mülkiyeti kurulmadan yapılan satışlar geçerli midir?
Kat mülkiyeti kurulmadan yapılan satışlar yalnızca arsa payı üzerinden yapılır. Bu tür satışlarda taraflar bağımsız bölümün fiilen neresi olduğunu sözleşmeyle belirtmiş olsalar da hukuken sadece arsa hissesi devredilmiş olur. Tapuda daire değil arsa hissesi görünür. Bu durum ileride ciddi hukuki sorunlara neden olabilir.
Kat mülkiyeti kurulmazsa ne gibi problemler yaşanır?
Kat mülkiyeti kurulmamış yapılar:
-
Bağımsız tapuya sahip olamaz
-
Ortak alanlar üzerinde hak ve sınırlar netleşmez
-
Satış, ipotek ve miras işlemlerinde zorluk yaşanır
-
Banka kredisi kullanımı sınırlı olur
-
Apartman yönetimi yasal olarak düzenlenemez
Bu nedenle kat mülkiyeti kurulması, hem hak sahipliği hem de yapının düzenli yönetimi açısından gereklidir.
Kat mülkiyeti kurulması için tüm maliklerin onayı gerekir mi?
Evet. Kat mülkiyeti kurulması, taşınmazın tamamı üzerinde işlem yapılmasını gerektirdiği için bütün maliklerin rızası aranır. Tüm malikler işlemlere katılmalı veya noterden verilmiş yetki belgeleri ile temsil edilmelidir.
Kat mülkiyeti kurulduktan sonra hangi yasal düzenlemeler geçerli olur?
Kat mülkiyeti kurulduğunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri devreye girer. Ortak giderlerin paylaşımı, aidat ödemeleri, yönetim planı, kat malikleri kurulu toplantıları ve apartman yöneticisi seçimi gibi konular bu kanun kapsamında düzenlenir. Yapıdaki yaşam düzeni ve mülkiyet hakları bu sayede yasal bir çerçeveye oturur.
