Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın malikine ait olmayan biri adına yolsuz şekilde tescil edildiği durumlarda, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkını geri alabilmesi için başvurabileceği en temel dava türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 1026. ve devamı maddelerinde düzenlenen bu dava, tapu sicilindeki hukuka aykırı kayıtların düzeltilmesini amaçlar.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapuda hatalı ya da hileli şekilde başkası adına tescil edilmesi durumunda, bu kaydın iptali ile gerçek hak sahibinin adına yeniden tescil yapılmasını sağlamak amacıyla açılır. Bu dava, genellikle hakkın kaybı riski doğuran durumlarda gündeme gelir.
Dava konusunu oluşturan tapu kaydının iptali, yalnızca yolsuz tescil durumlarında mümkündür. Yolsuz tescil, tapu siciline gerçeğe aykırı olarak yapılmış her türlü kayıt anlamına gelir. Bu kayıt, iyi niyetli ya da kötü niyetli kişiler eliyle yapılmış olabilir; önemli olan, tapu kaydının hukuka aykırı olmasıdır.
Bu dava türü, çoğu zaman muris muvazaası, sahte vekâletname ile satış, sahtecilik, irade fesadı, ehliyetsizlik gibi nedenlere dayanır. Taşınmazın fiilî ve hukuki malikinin haklarının korunması açısından, tapu iptal ve tescil davası en etkili hukuk yollarından biridir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Bir tapu kaydının iptali için, mutlaka geçerli bir sebebin varlığı gerekir. Yargıtay içtihatlarında bu sebepler sınırlı olmamakla birlikte, şu tür durumlar öne çıkar:
-
Muris muvazaası (gizli bağış): Ölen kişinin mirasçıları dışındaki kişilere taşınmazını satış gibi gösterip gerçekte bağışlaması.
-
Sahtecilik: Belgede sahtecilik yoluyla tapunun geçirilmesi.
-
Hile veya ikrah (zorla imza alma): Kişinin iradesi sakatlanarak tapu işlemi yaptırılması.
-
Ehliyetsizlik: Akli dengesi yerinde olmayan kişilerin yaptığı işlemler.
-
Temsil yetkisinin aşılması: Vekilin, temsil yetkisi dışında işlem yapması.
Tapuda yapılan işlemin görünürde geçerli olması, davanın açılamayacağı anlamına gelmez. Önemli olan, işlemin iç yüzündeki hukuka aykırılıktır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Bu dava, yazılı yargılama usulüne tabi olup şu şekilde açılır:
-
Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesidir.
-
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki kuralı).
-
Davacı: Hakkı ihlal edilen gerçek malik veya mirasçısı.
-
Davalı: Hatalı tescilden yararlanan kişi veya kişiler.
Dava açılırken tapunun iptal edilmesi ve yeniden tescil talebi aynı dilekçede istenir. Gerekli belgelerle birlikte (nüfus kayıtları, tapu örneği, varsa bilirkişi raporları) dava açılır. Genellikle tanık delili, uzman raporları ve resmi belgelerle desteklenen uzun ve teknik bir yargılama süreci söz konusudur.
Tapu İptal ve Tescil Davasında İspat Yükü ve Süreler
Davacı, tescilin yolsuz olduğunu ispatla yükümlüdür. Bu ispat çoğu zaman:
-
Tanık anlatımları,
-
Yazılı belgeler (muvafakatname, vekâletname, resmi kayıtlar),
-
Tapu kayıtları,
-
Bilirkişi raporları ile gerçekleştirilir.
Muris muvazaası davalarında, genellikle tanık beyanları büyük önem taşır. Ancak belgeyle desteklenmeyen iddialar, yargılamada yetersiz kalabilir. Bu nedenle delil planlaması yapılması elzemdir.
Tapu iptal ve tescil davası, herhangi bir hak düşürücü süreye tabi olmamakla birlikte, zamanaşımı veya kazanım yoluyla mülkiyet (örneğin zilyetlikle 20 yıl sonra) savunmaları gündeme gelebilir. Bu tür savunmalar, davalının lehine sonuç doğurabilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Sonuçları
Mahkeme davacıyı haklı bulursa:
-
Mevcut tapu kaydı iptal edilir.
-
Taşınmaz, gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilir.
-
Yargılama giderleri ve vekâlet ücretleri karşı taraftan tahsil edilir.
Karar kesinleştikten sonra tapu müdürlüğüne gönderilir ve tescil işlemi resmî olarak yapılır. Ancak, tapu kaydını iyi niyetle edinen üçüncü kişilerin hakları, belirli hâllerde korunabilir. Bu nedenle üçüncü kişilere karşı açılan davalarda ayrıca dikkatli olunmalıdır.
Tapu iptal davası, yalnızca malike değil, bazen kamusal işlemlere karşı da açılabilir. Örneğin, kamulaştırmasız el atma hâlinde kamu idaresine karşı da bu dava gündeme gelebilir.
Kamulaştırmasız el atma hâlinde açılabilecek dava türleri hakkında daha fazla bilgi almak için diğer idari işlemlerle ilgili yazımıza da göz atabilirsiniz.
