Hisseli arazi satışı, birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunan bir taşınmazın el değiştirmesi sürecini ifade eder. Hisseli satış, tapuda kayıtlı bir arazinin tamamının değil, yalnızca belirli bir hissenin devredilmesi şeklinde gerçekleştirilir. Bu işlem hem tapu hukuku hem de borçlar hukuku açısından önem arz eder. Hisseli arazi satışı yapılabilmesi için tapu sicil müdürlüğünde resmi şekilde işlem yapılması gerekir.
Hisseli Arazi Satışının Hukuki Niteliği
Hisseli satış işlemi, paylı mülkiyet kapsamında değerlendirilir. Her hissedar, arazinin belli bir kısmına değil, tamamına o hisse oranında ortak sayılır. Bu nedenle satılacak olan şey, arazinin fiziki bir bölümü değil, soyut bir paydır. Hissedar, kendi payı üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilir; satabilir, bağışlayabilir veya devredebilir. Ancak bazı durumlarda diğer hissedarların önalım (şufa) hakkı devreye girer.
Hisseli Arazi Satışı İçin Gerekli Belgeler
Satış işlemi yapılmadan önce tarafların tapu müdürlüğüne gerekli belgelerle başvurması gerekir:
-
Tapu senedi veya taşınmaza ait bilgiler
-
Satıcı ve alıcının nüfus cüzdanları
-
Zorunlu deprem sigortası (DASK)
-
Belediyeden rayiç bedel belgesi
-
Alıcının kimlik bilgilerine uygun şekilde hazırlanmış resmî satış sözleşmesi
İşlem sırasında tapuda resmî senet düzenlenir ve satış harcı ödenir. Harç, hem alıcıdan hem satıcıdan ayrı ayrı %2 oranında tahsil edilir.
Diğer Hissedarların Onayı Gerekli mi?
Hisseli arazinin satışı için diğer hissedarların rızası aranmaz. Her hissedar, kendi payını tek başına devredebilir. Ancak satış sonrası diğer hissedarlar, önalım hakkını kullanmak isterse, bu durumu noter kanalıyla yeni alıcıya bildirerek şufa davası açabilir. Bu dava genellikle satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde açılmalıdır.
Şufa hakkı, taşınmazın üçüncü kişiye satışından haberdar olan hissedarlara tanınmış yasal bir haktır. Dava açılması hâlinde mahkeme, hisseyi satın alan kişiden geri alarak davacı hissedara devredebilir.
Hisseli Arazi Satışında Dikkat Edilmesi Gerekenler
-
Tapu kayıtlarının güncel ve doğru olması satış işleminin geçerliliği açısından önemlidir.
-
Taraflar arasında yapılan adi yazılı sözleşmeler geçersizdir; mutlaka tapuda resmî senet düzenlenmelidir.
-
Pay devri işlemleri sırasında alıcı tarafın yatırım veya imar planlarını dikkatle incelemesi gerekir.
-
Eğer hisseli arazi, tarım arazisi statüsündeyse, Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından belirlenen satış sınırlamalarına tabi olabilir.
Hisseli Arazi Satışı Sonrası Tapu İşlemleri
Satış işlemi tamamlandıktan sonra tapuda yeni hisse oranları güncellenir. Tapu senedi üzerinde kimin ne kadar paya sahip olduğu açıkça yazılır. Satın alan kişi, artık tapu sicilinde hissedar olarak yer alır. Dilerse diğer hissedarlarla ortaklığı sonlandırmak için ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir.
Hisseli Arazi Satışı Süreci Nasıl İşler? Adım Adım Rehber
| Aşama | Ne Yapılır? | Gerekli Belgeler | Süre | Açıklama |
|---|---|---|---|---|
| 1. Tapu Bilgilerinin Kontrolü | Satışa konu arazinin tapu kayıtları ve hisse oranları kontrol edilir | Tapu senedi, ada-parsel bilgisi | Aynı gün | Hissedarın payı netleştirilmelidir |
| 2. Alıcı-Satıcı Anlaşması | Hisse satış bedeli ve koşulları belirlenir | Kimlik belgeleri | 1-2 gün | Anlaşmanın yazılı yapılması önerilir ancak zorunlu değildir |
| 3. Tapu Randevusu Alınması | Tapu Müdürlüğü’nden online ya da telefonla randevu alınır | Nüfus cüzdanı, DASK poliçesi, rayiç bedel belgesi | 1-3 gün | Yoğunluğa göre süre değişebilir |
| 4. Tapuda Resmî Senet Düzenlenmesi | Taraflar tapuda hazır bulunur, resmî satış işlemi yapılır | Kimlikler, tapu, DASK, beyan formu | Aynı gün | İşlem sırasında %2 oranında tapu harcı ödenir |
| 5. Şufa (Önalım) Hakkı Riski | Diğer hissedarların dava açma ihtimali değerlendirilir | Satış sonrası tapu kayıtları | 3 ay – 2 yıl arası dava süresi | Şufa hakkı kullanılabilir, dava riski vardır |
| 6. Tapuda Yeni Hissedar Kaydı | Alıcının adı ve hisse oranı tapu siciline işlenir | Tapu Müdürlüğü işlemleri | Aynı gün | Satış tamamlandıktan sonra yeni malik kaydı yapılır |
| 7. Ortaklık Giderilmek İstenirse | Alıcı, ortaklıktan çıkmak için dava açabilir | Ortaklık bilgileri, tapu kaydı | 6 ay – 2 yıl arası | İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi davası) açılabilir |
Hisseli Arazi Satışı Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli arazi satışı nedir?
Hisseli arazi satışı, bir taşınmazın tapuda kayıtlı olan paylı mülkiyetindeki hisselerin bir kısmının ya da tamamının üçüncü kişilere devredilmesi işlemidir. Her hissedar, kendi hissesini tek başına satma hakkına sahiptir.
Hisseli arazi satışı için diğer hissedarların onayı gerekir mi?
Hayır, hisseli arazi satışı için diğer hissedarların rızası gerekmez. Her hissedar, kendi payını tapuda resmî işlemle devredebilir. Ancak satıştan sonra şufa hakkı kapsamında dava açılabilir.
Hisseli arazi satışında tapuda hangi işlemler yapılır?
Satış işlemi tapu müdürlüğünde yapılır. Taraflar, tapuda resmi senet düzenler. Gerekli belgeler sunularak satış harcı ödenir ve tapuda hisse devri gerçekleştirilir.
Şufa hakkı nedir, nasıl kullanılır?
Şufa (önalım) hakkı, hissedarların üçüncü kişiye yapılan satışa karşı dava açarak o payı kendilerine geçirme hakkıdır. Satışı öğrenen hissedar, genellikle 2 yıl içinde şufa davası açabilir.
Hisseli arazi satışında alıcı nelere dikkat etmelidir?
Alıcı, satın alacağı hissenin tapudaki oranını, diğer hissedar sayısını ve arazinin imar durumunu incelemelidir. Ayrıca şufa hakkı nedeniyle davayla karşılaşma ihtimalini de göz önünde bulundurmalıdır.
Hisseli tarım arazisi satılabilir mi?
Tarım arazilerinde satış, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu çerçevesinde belirli şartlara tabidir. Belli büyüklüğün altındaki hisseler için satılamama durumu olabilir. Tarım ve Orman Bakanlığı izni gerekebilir.
Hisseli arazi satışı sonrası tapu nasıl düzenlenir?
Satış sonrası tapuda alıcı yeni hissedar olarak kaydedilir. Tapu senedinde yeni hisse oranları gösterilir. Alıcı dilerse daha sonra ortaklığın giderilmesi davası açarak mülkiyeti tek başına elde etmeye çalışabilir.
Hisseli arazi satışı ne kadar sürer?
Gerekli belgeler hazırlandıktan sonra işlemler genellikle aynı gün içinde tamamlanabilir. Tapu randevusu alındıktan sonra süreç hızlı ilerler.
Hisseli Arazi Satışı Dikkat Edilmesi Gerekenler
Hisseli Arazi Satışı Nedir, Nasıl Yapılır?
Hisseli arazi satışı, bir taşınmazın paylı mülkiyetinde bulunan hisselerin üçüncü kişilere devredilmesidir. Her hissedar kendi hissesini tek başına satabilir ve bunun için tapuda resmî işlem yapılması gerekir. Satış işlemi, tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senet ile gerçekleştirilir. Satıcının kimliği, tapu senedi, DASK poliçesi ve rayiç bedel belgesi gibi belgelerle başvuru yapılır. Alıcı ve satıcı birlikte tapu müdürlüğünde hazır bulunmalıdır.
Diğer Hissedarların Rızası Gerekli midir?
Hisseli arazinin satışı için diğer hissedarların onayına gerek yoktur. Ancak satıştan sonra hissedarlar önalım (şufa) hakkını kullanarak satışa itiraz edebilir. Bu hak, paydaşlara yeni alıcıya karşı dava açarak satılan payı kendi üzerlerine geçirme imkânı sağlar. Bu davanın açılma süresi, alıcının tapuya tescilini öğrenmelerinden itibaren 3 ay ve her hâlükârda 2 yıl ile sınırlıdır.
Tapu İşlemlerinde Nelere Dikkat Edilmeli?
Tapuda hisse devri, yalnızca resmî senet ile yapılabilir. Taraflar arasında yazılı sözleşme yapılması tapu işlemi yerine geçmez. Tapu harcı, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 oranında tahsil edilir. İşlem sırasında herhangi bir vergi ya da borç bulunması hâlinde satış tamamlanamaz. Ayrıca hisse oranlarının doğru beyan edilmesi zorunludur.
Hisseli Arazilerde Şufa Hakkı Nasıl İşler?
Şufa hakkı, hissedarların üçüncü kişilere karşı sahip olduğu yasal bir öncelik hakkıdır. Bu hak kullanıldığında mahkeme, satışı iptal ederek hisseli payı davacıya devreder. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için davanın süresinde açılması ve satışın resmî şekilde yapılmış olması gerekir. Aksi hâlde şufa hakkı ortadan kalkar.
Hisseli Tarım Arazilerinin Satışında Özel Kurallar Var mı?
Evet. Tarım arazilerinde satış, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na göre belirli sınırlamalara tabidir. Tarım arazilerinin bölünmesine veya ekonomik bütünlüğün bozulmasına izin verilmez. Bakanlık izni olmadan yapılan satışlar geçersiz sayılabilir. Bu nedenle özellikle tarla vasfındaki arazilerde satış öncesinde imar durumu ve mevzuata uygunluk kontrol edilmelidir.
Hisseli Arazi Satın Alan Kişi Hangi Haklara Sahip Olur?
Yeni hisse sahibi, diğer hissedarlarla birlikte paydaş olur. Hisseli arazide yapısal değişiklik yapamaz, ev inşa edemez ya da sınır belirleyemez. Bu gibi işlemler için tüm hissedarların rızası gerekir. Alıcı, dilerse sonrasında ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın bölünmesini veya satışa çıkarılmasını talep edebilir.
Hisseli Arazi Satışı Sonrası Ortaklık Devam Eder mi?
Evet. Yeni hisse sahibi, önceki hissedarın yerine geçer ve mevcut ortaklık ilişkisine dahil olur. Hisseli yapı devam ettiği sürece kararlar birlikte alınmalıdır. Ancak taraflar arası uyuşmazlık hâlinde mahkeme yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi mümkündür.
Hisseli Arazi Satışı Ne Kadar Sürer?
Gerekli belgeler eksiksiz şekilde tamamlandığında hisseli arazi satışı genellikle aynı gün içerisinde tapu müdürlüğünde tamamlanır. Ancak yoğunluk, belgelerdeki eksiklik veya vergi borçları gibi etkenler süreci uzatabilir. Bu nedenle önceden randevu alınması önerilir.
