Tapuda hisse devri, bir taşınmazın birden fazla kişi adına kayıtlı olması durumunda, bu hisselerden birinin veya birkaçının bir başkasına devredilmesi işlemidir. Hisseli tapularda yapılan bu devir işlemi, hem resmî şekil şartlarına tabidir hem de belirli belgelerin ibraz edilmesini zorunlu kılar. Özellikle aile içi paylaşımlar, satışlar ya da miras yoluyla el değiştirmeler gibi çok sayıda senaryoda hisse devri işlemi gündeme gelmektedir.
Tapuda Hisse Devri İçin Gerekli Şartlar
Tapuda hisse devri yapılabilmesi için, devredilecek taşınmazın tapuda hisseli olarak kayıtlı olması gerekir. Hissedarlar arasında ön alım hakkı (şufa hakkı) doğabileceğinden, hisse devri satış yoluyla yapılacaksa diğer hissedarların bu durumdan haberdar edilmesi önemlidir. Aksi halde ön alım hakkına dayalı dava açılabilir.
Bir hissedar, kendi hissesini üçüncü bir kişiye devretmek isterse diğer hissedarların onayına gerek yoktur. Ancak taşınmazın tamamının devrinde tüm hissedarların muvafakati gerekir. Devir, satış, bağış, takas gibi çeşitli hukuki işlemlerle gerçekleştirilebilir. Özellikle satış işlemleri harç ve vergilere tabidir.
Hisse Devri İşlem Süreci Nasıl İlerler?
Hisse devri işlemi, tapu müdürlüklerinde yapılır ve bu süreç genellikle şu adımları içerir:
-
Randevu Alınması: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Web Tapu sistemi üzerinden ya da ALO 181 çağrı merkezi aracılığıyla randevu alınır.
-
Belgelerin Hazırlanması: Kimlik belgesi, tapu senedi, fotoğraf, vergi numarası gibi belgeler hazırlanır. Satış işlemlerinde ayrıca rayiç bedel üzerinden alınacak tapu harcı da ödenir.
-
İşlem Günü Tapuda Hazır Bulunma: Tapu müdürlüğünde alıcı ve satıcı ya da temsilcileri hazır bulunur ve resmi senet imzalanır.
-
Tescil İşlemi: İmzaların ardından tapu memuru yeni durumu tescil eder ve işlem tamamlanır.
Özellikle aile içi hisse devirlerinde noter onayı gerekmeksizin bağış yoluyla da devir yapılabilir. Ancak bu durumda da tescil tapu müdürlüğü tarafından yapılmalıdır.
Tapuda Hisse Devri Süreci Nasıl İşler? Adım Adım Tapu Devir Rehberi
| Aşama | Gerekli İşlemler | Süre | Başvuru Yeri | Açıklama |
|---|---|---|---|---|
| 1. Randevu Alma | Web Tapu sistemi veya ALO 181 üzerinden randevu alınır | Aynı gün | Web Tapu / Çağrı Merkezi | Randevu alınmadan doğrudan başvuru yapılamaz |
| 2. Belgelerin Hazırlanması | Kimlik, tapu, fotoğraf, vergi no, harç makbuzu vb. belgeler hazırlanır | 1-2 gün | Tapu sahibinin hazırlığına bağlı | Eksik belge olması işlem süresini uzatır |
| 3. Tapu Müdürlüğünde Hazır Bulunma | Alıcı ve satıcı, randevu saatinde tapuda hazır bulunur | Randevu günü | İlgili Tapu Müdürlüğü | Taraflar birlikte gitmeli veya geçerli vekâlet sunulmalı |
| 4. Resmi Senedin İmzalanması | Tapu memuru tarafından düzenlenen resmi senet imzalanır | 30-60 dakika | Tapu Müdürlüğü | Resmi senet olmadan devir işlemi tamamlanmaz |
| 5. Harç ve Masrafların Ödenmesi | Tapu harcı ve döner sermaye ücretleri ödenir | Aynı gün | Vergi Dairesi / Tapu Müd. veznesi | Satışlarda binde 20 oranında tapu harcı alınır |
| 6. Tescil ve Tapunun Teslimi | İşlem tamamlanır ve yeni malik adına tescil yapılır | Aynı gün | Tapu Müdürlüğü | Tapu belgesi basılarak yeni malike verilir |
Tapuda Hisse Devri İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
İşleme konu taşınmazın ve kişilerin hukuki durumuna göre değişiklik gösterebilmekle birlikte, genel olarak aşağıdaki belgeler gerekir:
-
Kimlik belgesi veya pasaport
-
Tapu senedi veya taşınmaz bilgileri
-
Alıcı ve satıcının son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları
-
Vergi kimlik numarası
-
Satış yapılacaksa rayiç bedel üzerinden hesaplanan tapu harcı makbuzu
-
Vekâletname ile işlem yapılacaksa noter onaylı vekâletname
-
Bağış ya da takas işlemleri için gerekli ek belgeler (varsa)
Ayrıca, tapu müdürlüğü özel bir durum ya da hukuki engel tespit ederse ek belge talep edebilir.
Hisse Devri Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Hisse devri işlemlerinde, alıcı ve satıcının hak ve yükümlülüklerini iyi bilmesi önemlidir. Özellikle taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, şerh gibi sınırlamalar varsa, bunlar hisse devrini etkileyebilir. Bu nedenle işlem öncesinde tapu kayıtlarının detaylı şekilde incelenmesi tavsiye edilir.
Ön alım hakkı (şufa hakkı) da unutulmamalıdır. Hissedarlar, satış işleminin ardından mahkemeye başvurarak yeni alıcıya karşı ön alım davası açabilirler. Bu riski ortadan kaldırmak için satıştan önce diğer hissedarlara yazılı bildirim yapılması ve gerekirse noter aracılığıyla ihtar gönderilmesi önemlidir.
Hisse devrinin bağış şeklinde yapılması durumunda tapu harcı oranı daha düşük olsa da bu işlem vergi denetimleri açısından dikkat çekebilir. Bu nedenle bağış ile satış arasındaki farklar iyi değerlendirilmelidir.
Tapuda Hisse Devri Sıkça Sorulan Sorular
Tapuda hisse devri nedir?
Tapuda hisse devri, bir taşınmazın hissedarlarından birinin sahip olduğu payı başka bir kişiye devretmesidir. Bu devir işlemi resmi senetle tapu müdürlüğünde yapılır ve ilgili hisse, devralan kişi adına tapuda tescil edilir.
Tapuda hisse devri nasıl yapılır?
Tapuda hisse devri için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Web Tapu sistemi üzerinden randevu alınır. Alıcı ve satıcı gerekli belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne gider, resmi senet düzenlenir ve taraflar imza atar. İşlem sonunda hisse, alıcının adına tescil edilir.
Tapuda hisse devri için gerekli belgeler nelerdir?
Hisse devri işlemi için kimlik belgesi, tapu senedi, alıcı ve satıcının fotoğrafları, vergi numarası ve işlem türüne göre vekâletname veya bağış sözleşmesi gibi ek belgeler gerekir. Satış işlemlerinde rayiç bedel üzerinden tapu harcı da ödenir.
Hisseli tapuda diğer hissedarların izni gerekir mi?
Hayır. Bir hissedar, kendi hissesini başkasına devredebilir. Ancak taşınmazın tamamı devredilecekse, tüm hissedarların birlikte işlem yapması gerekir. Satış işlemlerinde diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa hakkı) doğabilir.
Ön alım hakkı nedir ve hisse devrinde nasıl işler?
Ön alım hakkı, taşınmazın hissedarlarına, başka bir hissedarın hissesini üçüncü kişiye satması halinde aynı şartlarla bu hisseleri alma hakkı tanır. Hissedarlar, devir işlemini öğrendikleri tarihten itibaren 3 ay içinde ve her hâlükârda satıştan itibaren 2 yıl içinde mahkemeye başvurarak ön alım davası açabilir.
Aile içi tapu devri nasıl yapılır?
Aile bireyleri arasında hisse devri, satış ya da bağış yoluyla yapılabilir. Bağış işlemlerinde harç oranı düşüktür ancak veraset ve intikal vergisi doğabilir. Yine de bu tür işlemler için de tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir.
Tapuda hisse devri ne kadar sürer?
Tüm belgeler hazırlandıysa ve taraflar randevuya zamanında katılırsa hisse devri işlemi çoğu zaman aynı gün içinde tamamlanır. Tapu müdürlüklerinin yoğunluk durumuna göre işlem süresi değişebilir.
Tapuda hisse devrinde vergi ve harç yükümlülükleri nelerdir?
Satış yoluyla yapılan devirlerde alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı öder. Ayrıca döner sermaye bedeli ve işlem masrafları da bulunmaktadır. Bağış yoluyla yapılan işlemlerde ise veraset ve intikal vergisi gündeme gelir.
Tapuda Hisse Devri Dikkat Edilmesi Gerekenler
Hisseli Tapu Nedir ve Hangi Durumlarda Hisse Devri Yapılır?
Tapuda hisse devri, bir taşınmazın paylı mülkiyetle birden fazla kişiye ait olması durumunda, bu hisselerden birinin başka bir kişiye resmî şekilde devredilmesidir. Hisseli tapular, genellikle miras, satış veya bağış yoluyla oluşur. Her hissedar, kendi payı üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir ancak taşınmazın tamamı üzerinde tek başına işlem yapamaz.
Hissedarlar, ister üçüncü kişilere ister aile bireylerine yönelik olsun, kendi hisselerini bağımsız olarak devredebilir. Ancak bu durum bazı hukuki riskleri de beraberinde getirir. Bu nedenle hisse devri yapılmadan önce, taşınmazın hukuki durumu, şerhler, ipotekler ve tapu kayıtları dikkatle incelenmelidir.
Tapuda Hisse Devri Nasıl Yapılır?
Hisse devri, tapu müdürlüklerinde resmi senet düzenlenerek gerçekleştirilir. İşlem öncesinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Web Tapu sistemi üzerinden başvuru yapılması gerekir. Alıcı ve satıcının birlikte tapu müdürlüğüne gitmesi, gerekli belgeleri ibraz etmesi ve resmi senedi imzalaması zorunludur.
İşlem sırasında rayiç bedel üzerinden hesaplanan tapu harcı ödenir. Ayrıca döner sermaye ücreti ve hizmet bedelleri de talep edilir. Devir işlemi, bağış, satış veya takas gibi farklı hukuki yollarla yapılabilir. Aile içi bağış işlemleri, özellikle vergi açısından tercih edilen yöntemlerden biridir.
Ön Alım Hakkı ve Hissedarların Bilgilendirilmesi
Tapuda hisse devri sonrası en çok karşılaşılan sorunlardan biri, diğer hissedarların ön alım hakkını (şufa hakkı) kullanarak açtığı davalardır. Hissedarlar, satışla gerçekleşen bir devri öğrendikleri tarihten itibaren 3 ay ve her hâlükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde mahkemeye başvurarak hisseyi aynı şartlarla devralma talebinde bulunabilir.
Bu riskin önüne geçmek için, devrin yapılacağı hissedar dışındaki kişilere satışın noter kanalıyla bildirilmesi veya yazılı şekilde bilgi verilmesi hukuken avantaj sağlar. Ön alım hakkı davası açılması, devir işlemini geçersiz kılmasa da yeni malik açısından uzun süren bir uyuşmazlığa yol açabilir.
Hisse Devri İşleminde Gerekli Belgeler
Hisse devrinde tarafların hazırlaması gereken belgeler eksiksiz olmalıdır. Bu belgeler genel olarak şunlardır:
-
Tarafların geçerli kimlik belgeleri
-
Tapu senedi veya taşınmaza ait ada/parsel bilgisi
-
Alıcı ve satıcının güncel vesikalık fotoğrafları
-
Varsa vekâletname
-
Vergi kimlik numarası
-
Rayiç bedel üzerinden hesaplanacak harç makbuzları
Bağış işlemlerinde ayrıca bağış sözleşmesi istenebilir. Tapu müdürlüğü, taşınmazın özel durumuna göre ek belge talep etme hakkına sahiptir.
Aile İçi Tapu Devri Nasıl Gerçekleştirilir?
Aile bireyleri arasında yapılan hisse devirleri genellikle bağış yoluyla yapılır. Bu tür işlemlerde tapu harcı oranı satışa göre daha düşük olsa da veraset ve intikal vergisi söz konusu olabilir. Hediye ya da yardım amaçlı yapılan bu devirler, çoğu zaman noter onayı olmadan da yapılabilir ancak yine de resmi senet düzenlenerek tescil işlemi tamamlanmalıdır.
Aile içi devirlerde, mal rejimi ya da boşanma sonrası hak iddiaları gibi ihtimaller göz önünde bulundurulmalı ve işlemler kayıt altına alınmalıdır. Özellikle ileride çıkabilecek miras davalarında bu kayıtların hukuki değeri büyük olur.
Hisse Devri Sonrası Tapu Kaydında Ne Değişir?
Tapuda hisse devri tamamlandıktan sonra, taşınmazın tapu kayıtlarında eski malik yerine yeni malik yazılır. Hisse oranları aynı kalabilir veya hissedarlık yapısı değişebilir. Yeni malik, devraldığı hisse oranı kadar taşınmazda hak sahibi olur.
Hisse devri ile birlikte yeni malik, taşınmazın ortak kullanımına ve yönetimine ilişkin haklara sahip olur. Aynı zamanda müşterek malik sıfatıyla sorumlulukları da başlar. Bu nedenle hisse alımında taşınmazın hukuki durumu ve kullanım şekli dikkatle değerlendirilmelidir.
Hisse Devri Yaparken Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Riskler
Tapuda hisse devri, basit bir işlem gibi görünse de beraberinde ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir. Satış işlemlerinde taraflar arasında gerçek satış bedelinin gizlenmesi, ileride vergi cezaları ve iptal davalarına neden olabilir. Aynı şekilde, muvazaalı (göstermelik) satışlar ileride mirasçılar tarafından dava konusu yapılabilir.
İpotekli ya da hacizli taşınmazlarda hisse devri yapılamayacağı gibi, bazı durumlarda maliklerin tasarruf yetkisi de sınırlanmış olabilir. Bu nedenle işlem öncesinde tapuda kayıtlı tüm şerh, beyan ve sınırlamaların detaylıca incelenmesi gerekir.
