Site yönetiminin görev, yetki ve sorumlulukları, apartman veya site yaşamının düzenli ve huzurlu bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Site yönetimi, sadece günlük düzeni sağlamak için değil, aynı zamanda tüm kat maliklerinin haklarının korunması ve yükümlülüklerinin yerine getirilmesi için yasal bir zorunluluktur. Özellikle büyük sitelerde, yönetimin profesyonel şekilde çalışması; aidat toplama, bütçe oluşturma, bakım ve onarım, hukuki süreçler gibi konularda büyük önem taşır.
Site yöneticisi, kat malikleri tarafından seçilen ve site yönetimini temsil eden kişidir. Yönetici, görevlerini yerine getirirken hem hukuki hem mali sorumluluk taşır. Görevlerini yerine getirmemesi durumunda ise kat malikleri, yasal yollarla yöneticinin değiştirilmesini veya sorumluluğunun tespit edilmesini talep edebilir.
Site Yönetiminin Hukuki Dayanağı ve Genel Görevleri
Site yönetiminin hukuki çerçevesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile çizilmiştir. Kanunun 34. ve devamı maddelerinde yöneticinin atanması, görevleri, yetkileri ve sorumlulukları açıkça belirtilmiştir.
Yönetimin genel görevleri şunlardır:
-
Ortak alanların (otopark, bahçe, asansör, güvenlik vb.) bakım, onarım ve temizliğinin sağlanması
-
Ortak giderlerin belirlenmesi, toplanması ve şeffaf şekilde harcanması
-
Yıllık işletme projesinin hazırlanması, kat maliklerine sunulması ve onaylatılması
-
Kat malikleri arasındaki ilişkilerin hukuki çerçevede düzenlenmesi
-
Yönetim planında yer alan hükümlere uymak ve uygulamak
-
Acil durumlarda gerekli tedbirleri almak (örneğin, yangın güvenliği, asansör arızaları)
Bu görevler, yalnızca fiziksel bakım ve temizlikle sınırlı olmayıp, aynı zamanda site yaşamının sosyal, mali ve hukuki dengesini korumak açısından da hayati önemdedir.
Site Yönetiminin Yetkileri
Site yönetimi, görevlerini yerine getirebilmek için Kat Mülkiyeti Kanunu tarafından belirlenmiş geniş yetkilere sahiptir. Bu yetkiler keyfi olarak kullanılamaz; yalnızca yönetim planı ve kanun çerçevesinde kullanılabilir.
Başlıca yetkiler şunlardır:
-
Ortak giderleri tahsil etme ve aidat borçlularına karşı yasal işlem başlatma
-
Yönetim icra takibi başlatabilir ve borçludan yasal faiz talep edebilir
-
Site adına bakım, güvenlik, temizlik, peyzaj gibi hizmetler için sözleşmeler yapma
-
Site bütçesini hazırlama, onaylatma ve uygulama
-
Acil durumlarda kat maliklerinden onay almaksızın güvenlik ve bakım harcamaları yapma
Bu yetkiler, özellikle aidatlarını ödemeyen kat maliklerine karşı yönetimin elini güçlendirir ve site düzeninin bozulmasını önler.
Site Yönetiminin Mali Sorumlulukları
Mali sorumluluk, site yönetiminin en kritik alanlarından biridir. Yönetim, toplanan aidatların ve diğer gelirlerin yalnızca site giderleri için kullanılmasını sağlamak zorundadır. Ayrıca mali kayıtları düzenli tutmak, fatura ve makbuz gibi belgelerle tüm harcamaları ispatlamakla yükümlüdür.
Mali sorumluluk kapsamındaki başlıca yükümlülükler:
-
Yıllık bütçenin hazırlanması ve kat maliklerine sunulması
-
Gelir-gider tablolarının düzenli tutulması
-
Aidatların zamanında toplanması, geciken ödemeler için yasal işlem başlatılması
-
Harcamaların belgelendirilmesi ve talep eden maliklere ibraz edilmesi
-
Olağanüstü giderler için kat maliklerinden onay alınması
Bu yükümlülükler, şeffaf bir yönetim anlayışının temelini oluşturur. Aksi halde yöneticiler, hukuki ve cezai sorumlulukla karşı karşıya kalabilir.
Site Yönetiminin Hukuki ve Cezai Sorumluluğu
Site yönetimi görevini ihmal ettiğinde veya yetkilerini kötüye kullandığında hukuki sorumluluk doğar. Örneğin, yönetim bütçe onayı olmadan yüksek meblağlı bir harcama yaparsa kat malikleri dava açarak zararın tazminini talep edebilir.
Cezai sorumluluk ise şu durumlarda ortaya çıkabilir:
-
Zimmet suçu (toplanan aidatların kişisel amaçla kullanılması)
-
Güveni kötüye kullanma (emanet edilen paranın usulsüz harcanması)
-
Evrakta sahtecilik (sahte fatura düzenleme)
Bu tür eylemler yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değil, aynı zamanda Türk Ceza Kanunu kapsamında da suç teşkil eder.
Site Yönetiminin Görev, Yetki ve Sorumlulukları – 2025
| Görev / Yetki / Sorumluluk | Açıklama |
|---|---|
| Ortak Alanların Bakımı ve Onarımı | Otopark, bahçe, asansör, havuz, güvenlik sistemleri gibi ortak alanların düzenli bakımını ve onarımını sağlamak. |
| Aidat Toplama ve Gider Yönetimi | Kat maliklerinden aidatları toplamak, giderleri şeffaf şekilde yönetmek ve belgeleri düzenli olarak saklamak. |
| Yıllık Bütçe Hazırlama | İşletme projesi ve yıllık bütçeyi hazırlayarak kat maliklerine sunmak ve onaylatmak. |
| Hukuki Yükümlülüklerin Yerine Getirilmesi | Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planına uygun şekilde hareket etmek, yasal süreçleri takip etmek. |
| Ortak Alan Kullanım Kurallarını Belirleme | Otopark düzeni, güvenlik kuralları, havuz kullanımı gibi ortak alanlarla ilgili kurallar koymak. |
| Aidat Borçlarına Karşı Hukuki İşlem Başlatma | Aidatlarını ödemeyen kat maliki veya kiracılara karşı icra takibi başlatmak ve yasal faiz talep etmek. |
| Kat Malikleri Kurulu Kararlarını Uygulama | Kurul tarafından alınan kararları hayata geçirmek ve uygulama sürecini denetlemek. |
| Mali Hesapların Sunumu ve Şeffaflık | Gelir-gider tablolarını düzenli olarak kat maliklerine sunmak ve incelemelerine imkan vermek. |
| Güvenlik ve Acil Durum Yönetimi | Yangın, deprem, hırsızlık gibi durumlarda gerekli önlemleri almak ve acil müdahale planlarını uygulamak. |
| Görevini İhmal Etmeme ve Hesap Verebilirlik | Görevleri eksiksiz yerine getirmek, şeffaf olmak ve gerektiğinde hesap vermek. |
Kat Maliklerinin Site Yönetimi Üzerindeki Hakları
Kat malikleri, site yönetimi üzerinde denetim hakkına sahiptir ve usulsüzlükleri yargı yoluyla ortadan kaldırabilir.
Başlıca haklar:
-
İşletme projesini inceleme ve onaylama
-
Hesapları denetleme ve eksik belgeleri talep etme
-
Yönetim kararlarını sorgulama
-
Usulsüz işlemlere karşı dava açmak
Bu hakların kullanılması, yönetimin hesap verebilir olmasını sağlar ve kat maliklerinin mağduriyetini önler.
Site Yönetiminin Görevden Alınması ve Yeni Yönetim Seçimi
Görevini kötüye kullanan veya etkili şekilde çalışmayan yönetim, kat malikleri tarafından görevden alınabilir. Süreç şu şekilde işler:
-
Kat maliklerinden en az üçte birinin yazılı talebi ile toplantı çağrısı yapılması
-
Olağanüstü toplantıda çoğunluk kararıyla yeni yönetimin seçilmesi
-
Seçim sonucunun tutanakla tespit edilerek tapu müdürlüğüne bildirilmesi
Yeni yönetimin göreve başlamasıyla birlikte eski yönetimden tüm hesaplar ve belgeler teslim alınır.
Site Yönetiminin Görev, Yetki ve Sorumlulukları Sıkça Sorulan Sorular
Site yönetiminin görev, yetki ve sorumlulukları nedir?
Site yönetiminin görev, yetki ve sorumlulukları; ortak alanların bakım ve onarımını yapmak, aidatları toplamak, yıllık bütçeyi hazırlamak, yönetim planını uygulamak ve hukuki yükümlülükleri yerine getirmektir. Yönetim, hem idari hem mali sorumluluk taşır.
Site yöneticisi nasıl seçilir?
Site yöneticisi, kat malikleri kurulunun yapacağı toplantıda çoğunluk oyu ile seçilir. Yönetici tek bir kişi olabileceği gibi yönetim kurulu şeklinde de atanabilir. Seçim, yönetim planında belirtilen usule göre yapılır.
Site yönetimi aidat toplamazsa ne olur?
Site yönetiminin aidat toplama görevi vardır. Aidatlar toplanmaz veya eksik toplanırsa, bakım ve onarım hizmetleri aksar ve yönetim hukuki sorumluluk doğurabilir. Kat malikleri kurulunun kararıyla yeni yönetim seçilebilir.
Site yönetimi aidat borcunu ödemeyenlere nasıl işlem yapar?
Aidat borcunu ödemeyen kat maliki veya kiracıya karşı yönetim icra takibi başlatabilir. Bu takip, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yasal faiz ve gecikme tazminatı talebiyle yürütülür.
Site yönetiminin mali sorumlulukları nelerdir?
Yönetim, topladığı aidat ve diğer gelirleri sadece ortak giderlerde kullanmak, tüm harcamaları belgelemek ve isteyen kat maliklerine hesap vermek zorundadır. Yıllık işletme projesi ve gelir-gider tablosu düzenlemek de bu sorumluluklar arasındadır.
Site yönetimi hangi durumlarda hukuki sorumluluk taşır?
Görevlerini ihmal eden, yetkilerini kötüye kullanan veya yönetim planına aykırı hareket eden yönetim, kat maliklerine karşı hukuki sorumluluk taşır. Usulsüz harcamalar, bütçe onaysız işlemler ve belgelenmeyen giderler dava konusu olabilir.
Kat malikleri site yönetimini nasıl denetleyebilir?
Kat malikleri, yönetimin hesaplarını inceleme, işletme projesini kontrol etme ve toplantılarda sorular sorma hakkına sahiptir. Usulsüzlük tespit edildiğinde yargı yoluna başvurulabilir.
Site yönetimi nasıl görevden alınır?
Kat maliklerinin en az üçte birinin yazılı çağrısıyla olağanüstü toplantı yapılır. Toplantıda çoğunluk kararı ile mevcut yönetim görevden alınabilir ve yeni yönetim seçilebilir. Bu değişiklik tutanakla kayıt altına alınır.
Site Yönetiminin Görev, Yetki ve Sorumlulukları Dikkat Edilmesi Gerekenler
Site yönetiminin hukuki dayanağı ve kapsamı
Site yönetiminin görev, yetki ve sorumlulukları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu düzenleme, apartman ve site yaşamının düzenli, güvenli ve huzurlu şekilde yürütülmesini amaçlar. Yönetim, sadece bakım ve temizlikten sorumlu değildir; aynı zamanda hukuki yükümlülükleri yerine getirmek, kat maliklerinin haklarını korumak ve site yaşamında düzeni sağlamakla da yükümlüdür. Kanun, yöneticinin veya yönetim kurulunun görevlerini açık şekilde belirlemiş ve bu görevlerin yerine getirilmemesi durumunda hukuki sorumluluk doğacağını öngörmüştür.
Site yönetiminin görev alanı; ortak alanların bakımı, aidatların toplanması, yıllık bütçenin hazırlanması, güvenlik önlemlerinin alınması ve hukuki işlemlerin yürütülmesi gibi çok yönlü sorumlulukları kapsar. Bu kapsam, yönetimin hem idari hem mali alanda şeffaf ve hesap verebilir olmasını zorunlu kılar.
Site yöneticisinin seçimi ve görev süresi
Site yöneticisi, kat malikleri kurulu tarafından çoğunluk oyu ile seçilir. Yönetici, tek başına atanabileceği gibi bir yönetim kurulu şeklinde de görevlendirilebilir. Seçim, yönetim planında belirtilen usule uygun olarak yapılmalıdır. Yönetici seçiminde, adayın mali konularda şeffaflık sağlayabilecek, hukuki süreçleri takip edebilecek ve kriz yönetiminde etkin olabilecek özelliklere sahip olması önemlidir.
Görev süresi genellikle bir yıldır ancak kat malikleri kurulu kararıyla bu süre uzatılabilir. Süre bitiminde yeniden seçim yapılması, hem demokratik işleyişin hem de hesap verebilirliğin sağlanması açısından önemlidir.
Aidat toplama ve mali sorumluluklar
Site yönetiminin en önemli görevlerinden biri aidatların toplanmasıdır. Aidatlar, ortak giderlerin karşılanması için kullanılır ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca tüm kat maliklerinin bu ödemeyi yapma zorunluluğu vardır. Aidatlar toplanmaz veya usulsüz harcanırsa yönetim, hukuki ve mali açıdan sorumlu tutulabilir.
Mali sorumluluklar arasında yıllık işletme projesinin hazırlanması, gelir-gider tablolarının düzenlenmesi, tüm harcamaların belgelenmesi ve talep eden kat maliklerine ibraz edilmesi yer alır. Bu süreçte şeffaflık sağlanması, yönetimin güvenilirliğini artırır ve hukuki uyuşmazlıkların önüne geçer.
Aidat borcunu ödemeyenlere karşı hukuki yollar
Aidat borcunu ödemeyen kat maliki veya kiracıya karşı site yönetimi icra takibi başlatabilir. Bu işlem, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca yasal faiz ve gecikme tazminatı talebiyle yürütülür. İcra takibi başlatmadan önce borçluya yazılı ihtarname gönderilmesi, hem hukuki sürecin sağlıklı ilerlemesi hem de ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda delil teşkil etmesi açısından önemlidir.
Aidat borcu nedeniyle başlatılan icra takibi sonucunda, borcun ödenmemesi halinde borçlunun malvarlığına haciz uygulanabilir. Bu süreçte yönetimin, avukat aracılığıyla hukuki prosedürü eksiksiz yerine getirmesi tavsiye edilir.
Ortak alanların kullanımı ve yönetim kurallarının önemi
Ortak alanlar, tüm kat maliklerinin kullanımına açık olmakla birlikte, kullanım şekli yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları ile düzenlenir. Site yönetimi, ortak alanların bakım ve güvenliğini sağlamakla birlikte, kullanımına ilişkin kurallar koyma yetkisine de sahiptir.
Bu kurallar; otopark kullanımı, bahçe düzeni, havuz saatleri, güvenlik önlemleri gibi konuları kapsar. Yönetim, bu kuralları belirlerken kat maliklerinin ortak menfaatlerini gözetmeli ve hukuka aykırı düzenlemelerden kaçınmalıdır. Kurallara uymayan kişiler hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca idari yaptırımlar uygulanabilir.
Yönetimin hukuki ve cezai sorumluluğu
Site yönetimi, görevini ihmal ettiğinde veya yetkilerini kötüye kullandığında hukuki ve cezai sorumluluk doğar. Hukuki sorumluluk, genellikle usulsüz harcama, yetki aşımı, bütçe onaysız işlem gibi durumlarda ortaya çıkar. Kat malikleri, bu hallerde dava açarak zararın tazminini talep edebilir.
Cezai sorumluluk ise zimmet, güveni kötüye kullanma, evrakta sahtecilik gibi Türk Ceza Kanunu’nda düzenlenen suçlar çerçevesinde söz konusu olur. Bu tür durumlarda, hem adli yargı hem de idari denetim mekanizmaları devreye girer.
Site yönetiminin denetimi ve görevden alınma süreci
Kat malikleri, site yönetimini denetleme hakkına sahiptir. Bu denetim, hesapların incelenmesi, harcama belgelerinin görülmesi ve yönetim planına uygunluğun kontrol edilmesi şeklinde yapılır. Usulsüzlük tespit edilirse, kat malikleri kurulu olağanüstü toplantı yaparak yönetimi görevden alabilir.
Görevden alma süreci, kat maliklerinden en az üçte birinin yazılı talebi ile başlatılır. Toplantıda çoğunluk kararı ile yeni yönetim seçilir ve değişiklik resmi olarak tutanak altına alınır. Yeni yönetim göreve başladığında eski yönetimden tüm mali ve idari belgeleri devralır.
