Mirastan kalan taşınmazın tapusu nasıl alınır sorusu, bir kişinin vefatı sonrası geride bıraktığı gayrimenkullerin mirasçılar tarafından nasıl devralınacağına ilişkin süreci ifade eder. Bu işlem, mirasçılık belgesinin alınması, veraset ve intikal vergisinin ödenmesi ve tapu tescil işlemlerinin tamamlanması gibi birkaç aşamadan oluşur. Mirastan kalan taşınmazın tapusu, yasal mirasçılar veya atanmış mirasçılar tarafından resmi yollarla devralınabilir.
Veraset İlamı Olmadan Tapu Devrine Başlanabilir mi?
Hayır. Tapuda işlem yapabilmek için öncelikle mirasçılık sıfatının resmi olarak belgelenmesi gerekir. Bu belgeye veraset ilamı ya da mirasçılık belgesi denir. Veraset ilamı, noterlerden veya sulh hukuk mahkemelerinden alınabilir. Mirasçılar arasında uyuşmazlık yoksa noterler genellikle daha hızlı bir çözüm sağlar. Ancak mirasçılık ilişkisi karmaşık ise, mahkeme yoluyla veraset ilamı alınması gerekebilir.
Veraset ilamı alındıktan sonra mirasçılar, bu belgeyle birlikte vergi dairesine başvurarak intikal beyannamesi verir. Ardından taşınmazların tespiti yapılır ve mirasçılık oranlarına göre devri sağlanabilir.
Veraset ve İntikal Vergisi Beyanı Nasıl Yapılır?
Veraset ve intikal vergisi beyannamesi, veraset ilamının alınmasından itibaren 4 ay içinde miras bırakan kişinin son ikametgâh adresine bağlı vergi dairesine verilir. Bu süre, yurt dışındaki mirasçılar için 6 aya kadar uzayabilir. Beyanname, tüm taşınır ve taşınmaz malları kapsamalı, eksik bildirim yapılmamalıdır.
Beyanname verildikten sonra vergi dairesi tarafından mirasçılara vergi tahakkuku yapılır. Bu vergi genellikle 3 yılda ve her yıl 2 taksit şeklinde ödenir. Tapu işlemleri için tüm taksitlerin bitmesi beklenmeden ilk taksit ödendiğine dair belge sunulması yeterlidir.
Veraset ve intikal vergisinin istisna sınırları, mirasçının derece ve ilişki durumuna göre değişkenlik gösterir. Detaylar için Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayımladığı güncel tablolar incelenmelidir.
Mirastan Kalan Taşınmazın Tapusu Nasıl Alınır? Veraset İlamı ve Tapu İşlemleri Rehberi
| Aşama | Ne Yapılır? | Süre | Başvuru Yeri / Makam | Açıklama / Notlar |
|---|---|---|---|---|
| Veraset ilamı alınması | Mirasçıların kim olduğunu gösteren belge mahkeme ya da noterden alınır | 1-7 gün | Sulh Hukuk Mahkemesi / Noter | Bu belge olmadan miras işlemleri yapılamaz. Kimlik ve ölüm belgesi gereklidir. |
| Veraset ve intikal vergisi | Miras kalan taşınmaz için vergi beyannamesi verilir ve vergi ödenir | 1-2 hafta | Vergi Dairesi | Beyanname ölümden itibaren 4 ay içinde verilmelidir. Gecikme durumunda ceza olur. |
| Tapu başvurusunun yapılması | Tüm mirasçılar adına tapu müdürlüğüne başvuru yapılır | 1-3 gün | Tapu Müdürlüğü | Veraset ilamı, vergi makbuzu, kimlikler ve varsa vekaletname sunulmalıdır. |
| Tapunun mirasçılara tescili | Tapu Sicil Müdürlüğü taşınmazı mirasçılar adına tescil eder | Aynı gün / 1 gün | Tapu Müdürlüğü | İşlem sonunda her mirasçı kendi hissesi oranında tapu sahibi olur. |
| İsteyenlerin satış ya da taksim yapması | Mirasçılar aralarında anlaşarak paylaşım yapabilir veya satış işlemi yapılabilir | İhtiyaca bağlı | Tapu Müdürlüğü / Noter | Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. |
Tapuda Tescil İşlemleri Nasıl Yapılır?
Vergi işlemleri tamamlandıktan sonra, mirasçılar tapuya giderek intikal işlemini başlatabilir. Gerekli belgeler şunlardır:
-
Veraset ilamı (aslı ve fotokopisi)
-
Nüfus cüzdanları ve fotokopileri
-
Tapu senedi veya taşınmaza ait ada-parsel bilgisi
-
Veraset ve intikal vergisinin ödendiğine dair belge
-
Vekâletname (vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa)
Tapu müdürlüğünde yapılan işlem sonucunda, miras kalan taşınmaz mirasçıların paylarına göre tapuya tescil edilir. Tescil işleminden sonra her mirasçı kendi payı oranında malik sıfatı kazanır.
Mirasçılar Arasında Paylaşım Anlaşması Yapılabilir mi?
Miras kalan taşınmazın tapuda paylı mülkiyet olarak tescil edilmesi sonrasında, mirasçılar arasında anlaşma sağlanırsa paylaşım yapılabilir. Bu paylaşım, noterde düzenlenecek miras paylaşım sözleşmesi ile yapılabileceği gibi, tapu müdürlüğünde satış veya devre konu işlemlerle de gerçekleştirilebilir.
Eğer mirasçılar anlaşamazsa, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılması gerekir. Bu dava, taşınmazın satışına veya aynen taksimine karar verilmesi suretiyle sonuçlanır. Ortaklığın giderilmesi süreci hem hukuki hem duygusal anlamda yıpratıcı olabilir, bu nedenle anlaşmalı çözüm yolları öncelikli tercih edilmelidir.
Miras Kalan Taşınmaz Satılmak İstenirse Ne Yapılmalı?
Tapuya tescil işlemi tamamlandıktan sonra, mirasçılar hisselerini satmakta serbesttir. Ancak paylı mülkiyet durumunda, hissedarlar arasında satış yapılması durumunda ön alım hakkı gündeme gelebilir. Dışarıdan bir kişiye hisse satılması halinde, diğer mirasçılar şufa hakkını kullanarak satışa müdahale edebilir.
Bu nedenle satış öncesinde diğer hissedarlara bildirimde bulunulması ve işlemlerin noter aracılığıyla yürütülmesi tavsiye edilir. Ayrıca satıştan elde edilen gelir de, vergi mevzuatına göre beyana tabi olabilir.
Mirastan Kalan Taşınmazın Tapusu Sıkça Sorulan Sorular
Mirastan kalan taşınmazın tapusu nedir?
Mirastan kalan taşınmazın tapusu, vefat eden kişinin adına kayıtlı olan gayrimenkulün yasal mirasçılarına devredilerek tapuda onların adına tescil edilmesidir. Bu işlem, veraset ilamı alınması, veraset ve intikal vergisinin beyan edilmesi ve tapuda intikal işlemi yapılması ile tamamlanır.
Mirastan kalan taşınmazın tapusu nasıl alınır?
İlk olarak noter ya da sulh hukuk mahkemesinden veraset ilamı alınır. Daha sonra vergi dairesine başvurarak veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir. Vergi ödemesinden sonra, tapu müdürlüğüne gidilerek miras intikali yapılır ve taşınmaz tapuda mirasçılar adına tescil edilir.
Veraset ilamı nereden ve nasıl alınır?
Veraset ilamı noterlerden veya sulh hukuk mahkemelerinden alınabilir. Noterler yalnızca nüfus kayıtlarına göre işlem yapar. Karmaşık soy ilişkileri varsa, mahkemeye başvurmak gerekir. Başvuru için nüfus kayıt örneği ve vefat eden kişinin kimlik bilgileri yeterlidir.
Veraset ve intikal vergisi beyannamesi nasıl verilir?
Beyanname, miras bırakanın son ikamet adresine bağlı vergi dairesine 4 ay içinde verilir. Yurt dışında bulunan mirasçılar için bu süre 6 aydır. Beyanname tüm taşınır ve taşınmaz malları kapsamalıdır. İlk taksit ödendikten sonra tapu işlemleri başlatılabilir.
Tapuda miras intikali için hangi belgeler gerekir?
Tapuda miras kalan taşınmazın tescili için şu belgeler gereklidir:
-
Veraset ilamı
-
Nüfus cüzdanları
-
Tapu senedi veya ada-parsel bilgisi
-
Vergi dairesinden alınan ödeme belgesi
-
Varsa vekâletname
Tüm mirasçılar tapuda hazır bulunmalı ya da geçerli bir vekâlet sunulmalıdır.
Miras kalan taşınmazda mirasçılar anlaşamazsa ne olur?
Mirasçılar arasında paylaşım konusunda anlaşmazlık varsa, ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) açılabilir. Mahkeme, taşınmazın satışına veya aynen taksimine karar verir. Bu dava, mirasın paylaşımı için zorunlu yasal yoldur.
Miras kalan taşınmaz satılmak istenirse nasıl bir yol izlenmeli?
Tapuya tescil tamamlandıktan sonra, hissedarlar kendi paylarını satabilir. Ancak paylı mülkiyet söz konusuysa, diğer hissedarlara noter kanalıyla bildirim yapılması önerilir. Ön alım hakkı (şufa hakkı) devreye girebilir, bu nedenle işlemler dikkatli yürütülmelidir.
Miras kalan taşınmazda tapu işlemleri ne kadar sürer?
Gerekli belgeler eksiksiz hazırlandıysa, vergi işlemleri ve tapu intikali genellikle birkaç gün içinde tamamlanabilir. Noterden alınan veraset ilamı çoğu zaman aynı gün verilir. Tapu müdürlüğünün yoğunluğuna göre işlem süresi değişebilir.
Mirastan Kalan Taşınmazın Tapusu Dikkat Edilmesi Gerekenler
Veraset İlâmı Alınmadan Tapu İşlemi Yapılamaz
Mirastan kalan taşınmazın tapusu için ilk adım, mirasçılık sıfatını belgeleyen veraset ilâmının alınmasıdır. Bu belge olmadan tapu müdürlüğünde hiçbir işlem yapılamaz. Veraset ilâmı, noterlerden veya sulh hukuk mahkemelerinden temin edilebilir. Noterler yalnızca nüfus kayıtlarına dayanarak işlem yapabilir, daha karmaşık miras ilişkileri olan durumlarda mahkemeye başvurmak gerekir.
Veraset ilâmı, miras bırakanın vefat tarihinden sonra mirasçılar tarafından istenebilir ve her bir mirasçının yasal payını gösterir. Veraset ilâmı alınması, taşınmazın kimin adına geçeceğinin hukuken belirlenmesini sağlar.
Veraset ve İntikal Vergisi Beyanı Zorunludur
Taşınmazın tapusunu alabilmek için yalnızca mirasçılık belgesi yeterli değildir. Mirasçılar, veraset ve intikal vergisi beyannamesi vererek bu vergiyi ödemekle yükümlüdür. Beyanname, ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde verilmeli; mirasçılar yurtdışında ise bu süre 6 aya kadar uzar.
Vergi dairesine yapılan beyan sonrası hesaplanan tutarın taksitle ödenmesi mümkündür. Tapu işlemleri için tüm taksitlerin tamamlanması beklenmez; ilk taksitin ödendiğini gösteren makbuz, tapuda işlem yapmaya yeterlidir. Veraset vergisine tabi olmayan istisna tutarlar, her yıl yeniden belirlenir.
Tapu Müdürlüklerine Başvuru ve Gerekli Belgeler
Vergi süreci tamamlandıktan sonra, mirasçılar tapu müdürlüğüne başvurarak intikal işlemini başlatır. Gerekli belgeler şunlardır:
-
Veraset ilâmı (aslı ve fotokopisi)
-
Kimlik belgeleri
-
Tapu senedi ya da taşınmaza ilişkin bilgiler
-
Veraset vergisi ödendiğine dair makbuz
-
Varsa vekâletname
Tapu müdürlüğü başvuruyu aldıktan sonra taşınmazı mirasçıların payları oranında yeni malik sıfatıyla tescil eder. Böylece mirastan kalan taşınmazın tapusu yasal olarak devredilmiş olur.
Hisseli Tapularda Ortaklık Sorunlarına Dikkat Edilmeli
Mirasla intikal eden taşınmazların çoğu, birden fazla mirasçıya hisseli şekilde geçer. Bu durumda taşınmazda paylı mülkiyet oluşur. Her bir mirasçı kendi hissesinde malik olur ancak tüm taşınmaz üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz.
Hisseli taşınmazlarda en sık karşılaşılan sorunlardan biri, ortak kullanıma ilişkin anlaşmazlıklardır. Bu nedenle hisseli taşınmazın paylaşımı için anlaşmalı işlem yapılması önerilir. Anlaşma sağlanamazsa, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir.
Mirasçılar Arasında Anlaşma Olursa Paylaşım Yapılabilir
Mirasçılar arasında anlaşma varsa, taşınmazların hangi mirasçıya ne şekilde devredileceği hususunda noter huzurunda miras paylaşım sözleşmesi yapılabilir. Alternatif olarak, tapu müdürlüğünde satış, bağış veya takas yoluyla resmi işlem gerçekleştirilerek paylaşım sağlanabilir.
Bu tür işlemlerle taşınmaz payları üzerindeki ortaklık kaldırılarak her mirasçıya bireysel malik sıfatı kazandırılmış olur. Paylaşımın resmî yollarla yapılması, ileride çıkabilecek hukuki ihtilafların önlenmesi açısından önemlidir.
Tapuya Tescilden Sonra Satış Yapılabilir
Miras intikali tamamlandıktan sonra, her mirasçı kendi payı üzerinde tasarruf hakkına sahiptir. Ancak diğer mirasçılar dışındaki kişilere satış yapılacaksa, ön alım hakkı doğar. Bu nedenle satış öncesinde hissedarların bilgilendirilmesi ve satışın noter üzerinden yürütülmesi önemlidir.
Ön alım hakkının kullanılması durumunda, diğer mirasçılar mahkemeye başvurarak payı satın alan üçüncü kişiye karşı dava açabilir. Bu hak, satış tarihinden itibaren 2 yıl ve öğrenme tarihinden itibaren 3 ay içinde kullanılmalıdır.
