Kat mülkiyeti kurulmamış binalarda tapu işlemleri, uygulamada en çok karşılaşılan sorunlardan biridir. Kat mülkiyetinin bulunmadığı yapılarda, maliklerin bağımsız bölümler üzerindeki hakları tam olarak belirlenmediği için tapu kayıtları genellikle kat irtifakı ya da arsa payı üzerinden düzenlenmektedir. Bu durum, satış, miras ve ipotek gibi işlemler sırasında hak sahipleri için belirsizlikler yaratabilir.
Kat mülkiyeti bulunmayan yapılarda tapu kayıtlarının durumu
Kat mülkiyeti tesis edilmemiş bir binada, tapu sicilinde genellikle arsa payı üzerinden ortak mülkiyet görünür. Bu, binadaki daire, dükkan veya bağımsız bölüm gibi fiili kullanım alanlarının hukuken ayrı birer tapu kaydı olmadığı anlamına gelir. Malikler sadece arsa payı oranında hissedar olarak görünürler.
Örneğin, 10 daireli bir apartmanda kat mülkiyeti kurulmamışsa, her malik kendi dairesine ait bağımsız bir tapuya değil, arsa payını gösteren hisseli bir tapuya sahip olur. Bu durum, maliklerin haklarını sınırlandırdığı gibi ileride yaşanacak miras intikali ve satış süreçlerinde ciddi uyuşmazlıklara sebep olabilir.
Kat irtifakı ve arsa payı kavramlarının önemi
Kat mülkiyetinin kurulmadığı yapılarda en çok karşılaşılan kavramlardan biri kat irtifakıdır. Kat irtifakı, tamamlanmamış bir inşaat üzerinde, ileride bağımsız bölüme dönüşmesi planlanan alanlar için oluşturulan bir ayni haktır. Ancak binanın inşaatı tamamlandıktan sonra bu irtifakın kat mülkiyetine dönüştürülmesi gerekir.
Arsa payı ise, her bağımsız bölümün arsa üzerindeki payını gösterir. Kat mülkiyeti olmadığı durumda maliklerin sadece arsa payı üzerinden hak sahibi olması, fiilen kullandıkları bağımsız bölümün hukuki güvenceye kavuşmasını engeller. Bu nedenle, kat mülkiyeti kurulması süreci tamamlanmadıkça daire veya dükkan gibi bağımsız bölümlerin satışında sınırlamalar yaşanır.
Kat Mülkiyeti Kurulması Süreci: Adım Adım Tapu ve Gerekli Belgeler
| Aşama | Açıklama | Gerekli Belgeler | Hukuki Önemi |
|---|---|---|---|
| İskan Belgesinin Alınması | Kat mülkiyetine geçiş için ilk şart, binanın yapı kullanma izin belgesi yani iskan almasıdır. | İskan belgesi (belediyeden alınır) | İskan olmadan bağımsız bölüm tapusu verilemez. |
| Maliklerin Kararı | Tüm kat maliklerinin kat mülkiyeti kurulması konusunda anlaşması gerekir. | Kat maliklerinin yazılı onayı | Ortak irade olmadan kat mülkiyeti başvurusu yapılamaz. |
| Mimari Projenin Hazırlanması | Binanın bağımsız bölümlerini ve arsa paylarını gösteren proje hazırlanır. | Onaylı mimari proje | Bağımsız bölümlerin hukuki tanımı yapılır. |
| Yönetim Planının Düzenlenmesi | Apartmanın yönetim esaslarını belirleyen resmi plan hazırlanır. | Yönetim planı (imzalı) | Kat mülkiyeti tescilinde zorunlu evraktır. |
| Tapu Müdürlüğüne Başvuru | Belgeler tamamlandıktan sonra tapu müdürlüğüne toplu başvuru yapılır. | İskan, mimari proje, yönetim planı, malik onayları | Kat mülkiyetinin resmi olarak kurulma aşamasıdır. |
| Kat Mülkiyetinin Tescili | Tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yapar ve her bağımsız bölüm için ayrı tapu düzenler. | Tapu senetleri | Malikler bağımsız bölüm tapularını alarak hukuken güvenceye kavuşur. |
Kat mülkiyeti bulunmayan binalarda tapu işlemleri nasıl yapılır?
Kat mülkiyeti kurulmamış binalarda tapu işlemleri, maliklerin hisse payları üzerinden yürütülür. Bu süreçte birkaç temel nokta öne çıkar:
-
Satış işlemi yapılacaksa, malik sadece kendi arsa payını satabilir. Bu, fiilen kullanılan dairenin satışı gibi görünse de, hukuken hisse devri niteliği taşır.
-
İpotek veya rehin işlemleri, bağımsız bölüm yerine arsa payı üzerinden yapılır. Bu durum, kredi süreçlerinde bankaların temkinli davranmasına yol açar.
-
Miras intikali gerçekleştiğinde, mirasçılar yine arsa payı üzerinden ortak malik olur ve çoğu zaman fiilen kullanılan dairenin kime ait olduğu tartışmalı hale gelir.
Bu nedenle, tapu işlemlerinde belirsizliklerin önüne geçebilmek için maliklerin kat mülkiyeti tesis etmeleri en güvenli yöntemdir.
Kat mülkiyeti kurulmadığında ortaya çıkan hukuki sorunlar
Kat mülkiyetinin yokluğu birçok uyuşmazlığa sebep olabilir. Özellikle satış işlemlerinde, alıcı bağımsız bölüm yerine arsa payı devraldığı için ileride mülkiyet konusunda sorunlarla karşılaşabilir. Aynı şekilde, kredi kullanmak isteyen kişiler için bankalar çoğu zaman arsa payı üzerinden ipotek kabul etmez.
Miras süreçlerinde de sıkça anlaşmazlık çıkmaktadır. Birden fazla mirasçının arsa payı üzerinde hissedar olması, fiilen kullanılan bağımsız bölümün hangi mirasçıya düşeceği konusunda tartışmalara yol açar. Bu nedenle, uzmanlar tapu işlemleri öncesinde mutlaka kat mülkiyeti tesis edilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Kat mülkiyetine geçiş şartları ve izlenecek yol
Kat mülkiyetine geçebilmek için öncelikle binanın iskan (yapı kullanma izin belgesi) almış olması gerekir. İskan alınmadan kat mülkiyeti kurulamaz. Ardından tüm malikler tapu müdürlüğüne başvurarak gerekli belgeleri ibraz eder. Bu belgeler arasında yapı kullanma izin belgesi, mimari proje, yönetim planı ve bağımsız bölümlerin listesi yer alır.
Başvuru tamamlandığında tapu müdürlüğü kat mülkiyetini tescil eder ve her bağımsız bölüm için ayrı tapu senedi düzenler. Böylece, satış, miras ve ipotek işlemleri güvenli bir şekilde yapılabilir.
Kat mülkiyetinin kurulması, hem maliklerin mülkiyet haklarını güvence altına alır hem de ileride ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıkları en aza indirir.
Kat Mülkiyeti Kurulmamış Binalarda Tapu İşlemleri Sıkça Sorulan Sorular
Kat mülkiyeti kurulmamış binalarda tapu işlemleri nedir?
Kat mülkiyeti kurulmamış binalarda tapu işlemleri, binanın bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı tapusunun olmadığı ve işlemlerin sadece arsa payı üzerinden yapıldığı durumu ifade eder. Bu durumda maliklerin sahip oldukları haklar, fiilen kullandıkları daire yerine tapuda arsa hissesi olarak görünür.
Kat mülkiyeti kurulmamış binada satış işlemi nasıl yapılır?
Kat mülkiyeti kurulmamış binalarda satış yapılmak istendiğinde, malik yalnızca kendi arsa payını devredebilir. Uygulamada bu satış, fiilen kullanılan dairenin satışı gibi görülse de hukuken hisse devri niteliği taşır. Alıcı, bağımsız bir bölüm tapusu değil, arsa payı tapusu edinir.
Kat mülkiyeti kurulmamış binada kredi çekmek mümkün müdür?
Bu tür binalarda bankalar genellikle kredi konusunda temkinli davranır. Çünkü ipotek, bağımsız bölüm tapusu yerine arsa payı üzerinden yapılır. Bu nedenle çoğu banka kat mülkiyeti olmayan binalarda kredi başvurularını kabul etmez veya daha sıkı şartlar uygular.
Kat mülkiyeti kurulmamış binalarda miras intikali nasıl yapılır?
Miras yoluyla intikalde, mirasçılar fiilen kullanılan daireyi değil, arsa payını devralır. Bu da çoğu zaman mirasçılar arasında anlaşmazlıklara sebep olur. Aynı daireyi fiilen kullanan mirasçının, hukuken diğerlerinden farklı bir hakkı bulunmaz. Bu nedenle miras intikali sürecinde ciddi sorunlar yaşanabilir.
Kat mülkiyeti kurulmamış binada tapu devri ne kadar sürer?
Tapu devri, arsa payı üzerinden yapıldığı için işlemler genellikle kısa sürer. Ancak hisse devri söz konusu olduğundan, tarafların gerekli belgeleri hazırlaması ve tapu müdürlüğüne başvurması gerekir. Kat mülkiyeti kurulmamış olması süreci uzatmasa da ileride hukuki uyuşmazlıklara zemin hazırlar.
Kat mülkiyeti kurulmamış binalarda iskanın önemi nedir?
Kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın mutlaka iskan belgesine sahip olması gerekir. İskan olmadan bağımsız bölümler için ayrı tapu düzenlenemez. Bu nedenle, kat mülkiyeti kurulması süreci başlamadan önce iskanın alınması zorunludur.
Kat mülkiyeti kurulmamış binalarda yönetim planı yapılabilir mi?
Kat mülkiyeti kurulmamış binalarda resmi bir yönetim planı hazırlanamaz. Ancak maliklerin aralarında anlaşarak kullanım alanlarını belirlemesi mümkündür. Hukuken geçerli bir yönetim planı için kat mülkiyetine geçilmesi şarttır.
Kat mülkiyeti kurulmamış binada hak kaybı yaşanmaması için ne yapılmalıdır?
Hak kayıplarının önüne geçebilmek için maliklerin bir araya gelerek tapuda kat mülkiyeti tesis etmeleri gerekir. Bunun için iskan belgesi, mimari proje, yönetim planı gibi belgeler hazırlanarak tapu müdürlüğüne başvuru yapılmalıdır. Kat mülkiyeti kurulduğunda her bağımsız bölüm için ayrı tapu düzenlenir ve hukuki güvence sağlanır.
