Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası, kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyete konu taşınmazların idare tarafından kamulaştırılması sürecinde, taşınmazın bedelinin belirlenmesi ve mülkiyetin idare adına tescili için açılan hukuk davasıdır. Bu dava, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenmiştir ve taşınmaz malikinin rızasının bulunmadığı hallerde gündeme gelir. İdare, kamulaştırma işlemini tek taraflı olarak gerçekleştirmek istediğinde, bedel tespiti ve tescil için mahkemeye başvurmak zorundadır.
Kamulaştırma Bedel Tespiti Davası Ne Anlama Gelir?
Kamulaştırma bedel tespiti, idarenin kamulaştırma kararı sonrası taşınmazın gerçek ve güncel piyasa değerinin tespiti amacıyla açılan dava türüdür. Bu davada amaç, mal sahibine taşınmazın rayiç değerinin ödenmesini sağlamaktır. Taşınmazın değeri belirlenirken, bilirkişi heyeti görevlendirilir ve bu heyet taşınmazın konumu, imar durumu, kullanım şekli, yüzölçümü ve emsal satışlar gibi unsurları dikkate alarak rapor hazırlar. Mahkeme, bu bilirkişi raporunu esas alarak karar verir.
Bedel tespiti yapılmadan kamulaştırma sürecinin tamamlanması mümkün değildir. Çünkü Anayasa’nın 46. maddesi uyarınca, kamulaştırılan taşınmazın peşin ve gerçek bedelle alınması gerekir. Bu nedenle, mahkeme kararıyla belirlenen bedelin idare tarafından ödenmesi zorunludur.
Tescil Davası Süreci Nasıl İşler?
Kamulaştırma tescil davası, idarenin bedeli mahkeme veznesine yatırdıktan sonra taşınmazın tapu kaydının idare adına tescilini istemesiyle açılır. Bu dava, bedel tespiti davasıyla birlikte açılır ve birlikte görülür. Mahkeme, bedelin belirlenip yatırıldığını tespit ettikten sonra tapu müdürlüğüne yazı yazarak mülkiyetin idare adına geçmesini sağlar.
Dava sırasında taşınmaz malikinin rızası aranmaz. Malik, kamulaştırmaya karşı çıkmak istiyorsa, idarenin kamulaştırma kararına karşı ayrı bir iptal davası açmalıdır. Ancak bu dava, genellikle tescilden önce sonuçlanmaz. Kamulaştırmanın geçerli olduğu kabul edilirse, mülkiyet doğrudan idareye geçer ve malik yalnızca bedel üzerinden itiraz hakkına sahip olur.
Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde dikkate alınan başlıca kriterler şunlardır:
-
Taşınmazın yeri ve yüzölçümü
-
İmar durumu ve yapılaşma hakkı
-
Taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların değeri
-
Emsal satış bedelleri
-
Kullanım amacı ve ekonomik değeri
Bilirkişi heyeti genellikle üç kişiden oluşur: bir inşaat mühendisi, bir harita mühendisi ve bir gayrimenkul değerleme uzmanı. Bu uzmanlar, yerinde keşif yaparak ayrıntılı bir değerleme raporu hazırlar. Malik, bu rapora karşı itirazda bulunabilir ve kendi belirlediği değeri destekleyen başka raporlar sunabilir.
Dava Hangi Mahkemede Açılır ve Kim Taraf Olur?
Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Davacı taraf, kamulaştırma yetkisine sahip olan idaredir (örneğin belediye, karayolları, DSİ). Davalı ise taşınmaz malikidir. Eğer taşınmazda birden fazla hissedar varsa, her biri davaya taraf olur.
Dava kamu düzenini ilgilendirdiği için mahkeme, usul eksikliği olmadıkça davayı esastan incelemekle yükümlüdür. Malik duruşmalara katılmazsa da süreç devam eder. Mahkeme, bedel ve tescil hakkında karar verdikten sonra, tapuya yazı göndererek işlemi tamamlar.
Kamulaştırma Davası Açılmadan Önce Hangi Adımlar Atılır?
İdare, kamulaştırma işlemine başlamadan önce şu aşamaları yerine getirmelidir:
-
Kamu yararı kararı almalıdır.
-
Taşınmazın sınırları belirlenerek kamulaştırma planı hazırlanmalıdır.
-
Malik ile uzlaşma görüşmeleri yapılmalı ve teklif edilen bedel bildirilmeli.
-
Uzlaşma sağlanamazsa, bedel tespiti ve tescil davası açılmalıdır.
Bu süreçlerin usulüne uygun yapılmaması hâlinde malik, kamulaştırmanın iptali için idari yargıda dava açabilir. Ancak bu davanın açılması, bedel tespiti ve tescil sürecini otomatik olarak durdurmaz.
Dava Sonrası Malik Hangi Haklara Sahiptir?
Malik, bedel tespiti davası sonunda belirlenen tutarın az olduğunu düşünüyorsa, bu bedele karşı artırım talebinde bulunabilir. Mahkemenin kararından sonra bu tutar banka hesabına ya da mahkeme veznesine yatırılır. Malik, belirlenen bedeli aldıktan sonra kamulaştırma süreci sona erer. Ancak malik, idarenin izinsiz ve kanunsuz şekilde taşınmazına el koyduğunu düşünüyorsa, kamulaştırmasız el atma davası açma hakkına sahiptir.
Bu tür davalar özellikle idarenin acele kamulaştırma yaparak bedel ödemeksizin taşınmazı fiilen kullanmaya başlaması hâlinde gündeme gelir. Kamulaştırmasız el atma halinde tazminat talep edilebilir.
Kamulaştırma Bedel Tespiti ve Tescil Davası Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası nedir?
Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası, kamu yararı amacıyla bir taşınmazın idare tarafından kamulaştırılmak istenmesi hâlinde, bu taşınmazın değerinin belirlenmesi ve idare adına tapuya tescil edilmesi için açılan davadır. Bu dava, malikin rızası aranmadan, idarenin tek taraflı başvurusu ile asliye hukuk mahkemesinde yürütülür.
Kamulaştırma bedel tespiti davası nasıl açılır?
İdare, taşınmazın maliki ile uzlaşamadığında veya malik görüşmelere katılmazsa, kamulaştırma kanunu uyarınca bedelin mahkemece belirlenmesi ve tescilin sağlanması amacıyla dava açar. Dava dilekçesine kamu yararı kararı, uzlaşma tutanağı (veya uzlaşma sağlanamadığına dair belge), kamulaştırma planı ve değerleme raporları eklenir.
Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası hangi mahkemede açılır?
Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Görevli ve yetkili mahkeme bu yer mahkemesi olup, taraflar arasında yetki sözleşmesi yapılamaz. Davacı her zaman kamulaştırma yetkisi olan kamu idaresidir; davalı ise taşınmaz malikidir.
Kamulaştırma bedeli nasıl hesaplanır?
Mahkeme, taşınmazın gerçek piyasa değerini belirlemek için bilirkişi heyeti görevlendirir. Heyet, taşınmazın yüzölçümünü, imar durumunu, kullanım biçimini, konumunu, çevresel faktörleri ve emsal satışları dikkate alarak bir değerleme yapar. Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir ve itiraz hakkı tanınır.
Tescil işlemi nasıl yapılır ve ne zaman gerçekleşir?
Mahkeme, bedelin kesinleşip idarece mahkeme veznesine yatırıldığını tespit ettikten sonra, taşınmazın idare adına tesciline karar verir. Bu karar, tapuya yazı gönderilerek uygulanır. Tescil işlemiyle birlikte taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, kamu idaresine geçer.
Kamulaştırma bedeline malikin itiraz hakkı var mı?
Evet. Malik, bilirkişi tarafından belirlenen bedelin yetersiz olduğunu düşünüyorsa, dava sürecinde veya karardan sonra bedelin artırılması için mahkemeye beyanda bulunabilir. Ayrıca, tespit edilen bedelin üzerinde tam yargı davası açarak fazlaya ilişkin tazminat talep etme hakkı da vardır.
Kamulaştırma tescil davası ne kadar sürer?
Dava süresi mahkemenin iş yüküne, bilirkişi raporlarının hazırlanma süresine ve tarafların itirazlarına göre değişiklik gösterebilir. Ortalama olarak, 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanabilir. Ancak tarafların temyiz ve istinaf başvuruları süreci uzatabilir.
Kamulaştırma işlemi durdurulabilir mi?
Malik, kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa ayrı bir kamulaştırma işleminin iptali davası açabilir. Bu dava, idari yargı merciinde yürütülür. Ancak iptal davası açılmış olması, bedel tespiti ve tescil davasının ilerlemesini otomatik olarak durdurmaz. Malik ayrıca, dava sürecinde ihtiyati tedbir talebinde bulunabilir.
Bedel ödenmeden tescil yapılabilir mi?
Hayır. Anayasa gereği, kamulaştırılan taşınmazın bedeli peşin ve nakit olarak ödenmeden mülkiyet devredilemez. Bu nedenle mahkeme, tescil kararı verebilmek için idarenin belirlenen bedeli mahkeme veznesine yatırdığını kontrol eder.
Kamulaştırma bedeli ödenen taşınmazda malik taşınmazı kullanmaya devam edebilir mi?
Tescil işlemi tamamlandıktan sonra malik artık taşınmazın sahibi değildir ve kullanım hakkını da kaybeder. Bu tarihten sonra taşınmazın fiili kullanımına devam eden malik hakkında ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebinde bulunulabilir. Ayrıca taşınmaz boşaltılmadıysa idare, tahliye işlemi başlatabilir.
