İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, birden fazla kişi adına kayıtlı olan taşınmazlar üzerinde ortak mülkiyetin sona erdirilmesi amacıyla açılan dava türüdür. Paylı mülkiyet rejiminde her bir ortak, payının belirli olmasına rağmen taşınmazın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir. Bu durum zamanla taraflar arasında ihtilafa neden olabileceği için izale-i şuyu davası ile ortaklığın sona erdirilmesi mümkündür.

Ortaklığın giderilmesi davası ne anlama gelir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirerek, paydaşların haklarını bireysel mülkiyete dönüştürmeyi amaçlayan bir dava türüdür. Davanın amacı, birlikte mülkiyetin taraflar için oluşturduğu sınırlamaları ortadan kaldırmak ve her ortağın hakkını netleştirmektir. Bu davada amaç, ortak taşınmazı taraflar arasında ya bölüştürmek ya da satıp bedelini paylaştırmaktır.

Paylı mülkiyetin sona erdirilmesiyle ilgili davalar, özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda sıklıkla açılır.

Hangi taşınmazlar için izale-i şuyu davası açılabilir?

İzale-i şuyu davası, sadece ortak mülkiyete tabi olan taşınmaz mallar için açılabilir. Bu taşınmazlar genellikle:

• Miras yoluyla birden fazla kişiye kalan arsalar, evler, tarlalar

• Ortak yatırım sonucu edinilmiş gayrimenkuller

• Şirket ortaklıklarından kaynaklanan mülkiyet ilişkileri

Davaya konu taşınmaz, paylı mülkiyete tabi olmalı; elbirliği mülkiyette ise önce paylaştırma (intikal ve taksim) işlemi yapılmalıdır. Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi işlemi, izale-i şuyu sürecinin ön şartlarından biridir.

İzale-i şuyu davası nasıl açılır?

Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Dava dilekçesinde, ortaklığın neden giderilmek istendiği, taraflar arasındaki pay oranları ve taşınmaz bilgileri açıkça belirtilmelidir. Davacı, paydaşlardan herhangi biri olabilir; tüm ortakların rızasına gerek yoktur.

Mahkeme, taşınmazın niteliğine göre iki yoldan biriyle karar verir:

1. Aynen taksim: Taşınmaz bölünebilir nitelikteyse, ortaklar arasında fiilen bölüştürülür

2. Satış yoluyla taksim: Taşınmaz bölünemiyorsa açık artırma ile satılır ve bedeli paylaştırılır

Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan bu davalar, genellikle mahkemece taşınmazın satılmasına karar verilerek sonlandırılır.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi durumlarda açılır?

İzale-i şuyu davası aşağıdaki durumlarda sıkça açılır:

• Miras kalan taşınmazların mirasçılar arasında paylaşımında anlaşmazlık yaşanması

• Ortak yatırım sonucu alınan taşınmazda paydaşların ayrılmak istemesi

• Boşanma sonrası eşler arasında kalan ortak mülklerin tasfiyesi

• Ortaklığın uzun süre devam etmesinin taraflar arasında ihtilaf yaratması

Bu dava, birlikte mülkiyeti sona erdirerek taraflara bağımsız mülkiyet sağlar.

İzale-i şuyu davası sürecinde bilirkişi ve satış nasıl işler?

Taşınmazın aynen taksimi mümkün olup olmadığı konusunda mahkeme, teknik bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi, taşınmazın bölünmeye uygun olup olmadığını raporlar. Eğer bölünemeyecek nitelikte ise mahkeme taşınmazın satılmasına karar verir. Bu durumda:

• Taşınmaz adliyeye bağlı satış memurluğu tarafından açık artırmaya çıkarılır

• En yüksek teklifi veren kişi taşınmazı alır

• Satış bedeli, paydaşlara pay oranlarına göre dağıtılır

Açık artırma yoluyla satış işlemleri, mahkeme kararı kesinleşmeden yapılamaz. Satıştan önce taraflara satış günü ve şartları tebliğ edilir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürede sonuçlanır?

Bu dava türü, genellikle 6 ila 18 ay arasında sonuçlanabilir. Ancak süreyi etkileyen unsurlar şunlardır:

• Taşınmazın niteliği (bölünebilir olup olmaması)

• Taraf sayısı ve itirazların durumu

• Bilirkişi raporunun süresi ve açık artırma takvimi

• Karara yapılan istinaf başvuruları

Dava sonunda kararın kesinleşmesiyle birlikte ya yeni tapular düzenlenir ya da satış bedeli paylaştırılır.

İzale-i şuyu davasında tarafların anlaşması mümkün müdür?

Taraflar, dava sürecinde anlaşarak taşınmazı kendi aralarında bölüşebilir ya da satıp aralarında paylaşabilir. Mahkeme, tarafların sulh yoluyla uzlaştığını tespit ederse, bu durumu hükme bağlar. Bu tür anlaşmalar genellikle daha hızlı çözüm sağlar ve satıştan doğabilecek değer kayıplarını önler.

Ortaklar arasında anlaşma sağlanması halinde, mahkeme kararı taraf iradesine uygun olarak verilir ve satış süreci gerekmeden ortaklık sona erdirilmiş olur.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Sıkça Sorulan Sorular

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası nedir?

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, bir taşınmaz üzerindeki paydaşlık ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan dava türüdür. Paylı veya elbirliği mülkiyetle sahip olunan taşınmazlarda, ortaklar arasında anlaşmazlık yaşanması halinde ortaklığın sona erdirilmesi için bu dava açılır. Dava sonunda taşınmaz ya bölünür ya da satışa çıkarılarak bedeli ortaklar arasında paylaştırılır.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi durumlarda açılır?

Bu dava, ortak maliklerin taşınmazı birlikte kullanamamaları, aralarında anlaşmazlık çıkması, satış ya da taksim konusunda uzlaşamamaları durumlarında açılır. En yaygın örnekler:

• Miras yoluyla kalan taşınmazlar

• Boşanma sonrası ortak mülkiyet konusu taşınmazlar

• Ticari ortaklıkların sona ermesi

• Uzun süredir anlaşmazlık yaşanan hisseli gayrimenkuller

Tarafların birlikte mülkiyeti sürdürememesi dava açılması için yeterlidir, haklı neden aranmaksızın her paydaş bu davayı açabilir.

İzale-i şuyu davası hangi mahkemede açılır?

İzale-i şuyu davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Bu mahkemeler taşınmazın aynına ilişkin olan bu tür davalarda görevli ve yetkilidir. Dava sadece o taşınmazın yer aldığı yerde açılabilir; başka bir yerde açılan dava usulen reddedilir.

Bu davayı kim açabilir?

Davayı, paylı mülkiyete sahip olan her paydaş tek başına açabilir. Diğer paydaşların rızasına veya muvafakatine gerek yoktur. Aynı şekilde, birden fazla paydaş da birlikte dava açabilir. Hak sahibi olduğunu ispat eden herkes bu davada davacı sıfatı kazanabilir.

İzale-i şuyu davasında taşınmaz nasıl paylaşılır?

Mahkeme, taşınmazın niteliğine göre iki farklı şekilde karar verebilir:

1. Aynen taksim: Taşınmaz bölünebilir nitelikteyse, ortaklar arasında fiziki bölünme yapılır ve her ortağa kendi payı verilir.

2. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi: Taşınmaz bölünemiyorsa, açık artırma ile satılır ve elde edilen bedel paydaşlara oranları doğrultusunda dağıtılır.

Uygulamada taşınmazların çoğu bölünemediğinden genellikle satış yoluna başvurulur.

İzale-i şuyu davası süreci nasıl işler?

Dava açıldıktan sonra süreç şu şekilde ilerler:

• Mahkeme taşınmazın bölünebilirliğini incelemek için bilirkişi görevlendirir

• Bilirkişi raporu doğrultusunda ya taksim ya da satış kararı verilir

• Satış kararı çıkarsa dosya satış memurluğuna gönderilir

• Taşınmaz, açık artırma usulüyle satışa sunulur

• Satıştan elde edilen gelir, taraflara payları oranında dağıtılır

Bilirkişi raporu ve açık artırma süreci, davanın uzunluğunu etkileyen en önemli unsurlardandır.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Bu dava ortalama 8 ila 20 ay arasında sonuçlanabilir. Ancak şu durumlar süreyi etkileyebilir:

• Taşınmazın bölünebilir olup olmaması

• Taraflar arasında ihtilafın seviyesi

• Bilirkişi raporlarının hazırlanma süresi

• Açık artırma sürecinin takvimi

• Kararın istinafa taşınması durumunda ek süreler

Taraflar uzlaşırsa süreç kısalabilir; satıştan doğabilecek değer kaybı önlenebilir.

Taraflar dava sürecinde anlaşma yapabilir mi?

Evet. Taraflar dava sürecinde sulh yoluyla anlaşarak taşınmazın nasıl paylaşılacağına karar verebilir. Anlaşma sağlandığında mahkeme bu durumu dikkate alır ve taraf iradelerine uygun bir hüküm kurar. Böylece dava daha kısa sürede, masrafsız şekilde sona erdirilebilir.

Ortaklık mirasla geçen taşınmazlarda da giderilebilir mi?

Evet. Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti söz konusuysa, öncelikle bu mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülür. Ardından her bir mirasçı payını alır ve izale-i şuyu davası ile ortaklık sona erdirilir. Bu nedenle miras yoluyla kalan taşınmazlarda izale-i şuyu davası sıklıkla açılan bir davadır.