İzale i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

İzale i Şuyu Davası Nedir?

İzale-i şuyu, aynı mal üzerinde birden fazla kişinin ortak mülkiyet hakkını sona erdirerek düzenli bir paylaşım sağlamayı amaçlayan dava türüdür. Esas hedef, malın niteliğine ve paydaş sayısına göre adil bir çözüm üretmek; mümkünse aynen paylaştırmak, mümkün değilse satışla bedelin paydaşlara dağıtılmasıdır. Bu yol, paydaşlar arasında kalıcı ihtilafları azaltır ve mülkiyetin ekonomik değerinin korunmasına katkı sağlar.

Uygulamada “ortaklığın giderilmesi davası” adıyla da anılır ve taşınır, taşınmaz veya haklar üzerinde söz konusu olabilir. Dava, malın hukuki kaderini tüm paydaşlar yönünden belirlediği için sonucu bağlayıcıdır. Bu nedenle pay oranları, muhdesat ve kullanım gibi detaylar dosya üzerinde titizlikle tartışılır.

Mahkeme, öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir; geometrik, teknik veya hukuki engeller varsa satış seçeneğine yönelir. Böylece hem mülkiyet uyuşmazlığı çözülür hem de ekonomik israfın önüne geçilir.

Ortak Mülkiyet Türleri: Paylı ve Elbirliği

“Ortaklığın Giderilmesi” ile İzale-i Şuyu Arasındaki İlişki Nedir?

Pratikte iki kavram eş anlamlı şekilde kullanılır; her ikisi de ortaklığın sona erdirilmesini hedefleyen davayı ifade eder. Ancak dilekçelerde kavramsal açıklık sağlamak, talep sonucunun anlaşılır ve tereddütsüz olmasına yardımcı olur. Bu yaklaşım, keşif ve bilirkişi süreçlerinin de etkin yürütülmesine katkı sunar.

Mahkeme, ortaklığın giderilmesinde öncelik sırasını belirler: aynen taksim mümkünse öncelenir; mümkün değilse satış yoluna gidilir. Böylece malın niteliği ve paydaşların yararı birlikte gözetilir.

Ortaklığın Giderilmesi davasında uygulama, uyuşmazlığın kökten çözümünü amaçlar; ara çözümler yerine ortaklığın hukuken sona ermesi hedeflenir. Bu bakımdan karar, hem paydaşların mülkiyet ilişkisini hem de ekonomik planlamalarını etkiler.

İzale i Şuyu Davası Nasıl Açılır? Uygulama Adımları

İzale-i şuyu davası, teknik açıdan belirli prosedürleri takip etmeyi gerektirir. Dava dilekçesinin doğru hazırlanması, tüm paydaşların eksiksiz gösterilmesi ve hukuki taleplerin açık biçimde ifade edilmesi sürecin başarısını doğrudan etkiler. Aşağıda yer alan adımlar, başvuru öncesinden karar aşamasına kadar izlenmesi gereken temel usul adımlarını açıklar.

Davayı Kim Açabilir?

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde yer alan her paydaş, ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Bu hak, malın birlikte kullanımında yaşanan zorlukları gidermeye ve mülkiyet ilişkisini sadeleştirmeye hizmet eder. Davanın açılması, diğer paydaşların rızasına bağlı değildir.

Elbirliği mülkiyetinde, miras ortaklığının özellikleri dikkate alınır ve çoğu zaman payların belirlenmesine ilişkin aşamalarla birlikte yürür. Vekâlet ilişkilerinde tüm paydaşları temsil eden yetkili bir avukatla ilerlemek, sürecin hız ve doğruluğunu artırır. Bu yaklaşım teknik hataları ve usulden kaynaklanan gecikmeleri azaltır.

Paydaşların bir kısmının yurt dışında olması veya adreslerinin tespit edilememesi halinde tebligat ve taraf teşkili özel önem kazanır. Bu gibi durumlarda usul hükümlerine uygun hareket etmek, sonucun geçerliliği açısından kritik önemdedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası İçin Görevli ve Yetkili Mahkeme

Genel uygulamada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu tercih, davanın niteliği ve yaygın uygulama ile uyumludur. Ancak dosyanın konusu ve değeri özel düzenlemelere tabi olabileceğinden güncel mevzuat kontrolü tavsiye edilir.

Taşınmazlara ilişkin davalarda yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınırlarda ise yetki, genel yetki kurallarına göre belirlenebilir ve davalının yerleşim yeri mahkemesi gündeme gelebilir. Yetki itirazları, usul ekonomisini doğrudan etkilediği için dava başında değerlendirilmelidir.

Birden fazla taşınmaz söz konusuysa, yetki ve yargı çevresi tartışmaları görülebilir. Bu nedenle dava stratejisi belirlenirken bütün taşınmazların konumuna göre planlama yapılmalıdır.

Ortaklığı Giderim Yöntemleri: Aynen Taksim & Satış

İzale i şuyu davasında mahkeme, ortaklığın nasıl sona erdirileceğini belirlerken malın niteliği, teknik uygunluğu ve paydaşların menfaat dengesini esas alır. Uygulamada üç temel giderim yöntemi bulunur: aynen taksim, satış yoluyla giderim ve bazı özel hallerde kat mülkiyetine geçiş. Bu yöntemlerin seçimi, hem hukuki hem de ekonomik açıdan en adil sonucu sağlamayı amaçlar. Aşağıda her bir yöntemin kapsamı ve uygulanma koşulları açıklanmıştır.

Aynen Taksim (Paylaştırma)

Aynen taksim, malın bölünebilir nitelikte olması halinde, fiziksel veya hukuki olarak paydaşlar arasında bölüştürülmesidir. Teknik uygunluk, değer dengesi ve imar/ iskan koşulları bu değerlendirmede belirleyicidir. Uygun görüldüğünde, paydaşların yararını azami ölçüde koruyan kalıcı bir çözüm sağlanır.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksimin mümkün olmadığı hallerde malın satılması ve bedelin paylar oranında dağıtılması tercih edilir. Satış, açık artırma usulüyle gerçekleştirilir ve elde edilen gelir masraflar düşüldükten sonra paylaştırılır. Bu yöntem, bölünmenin değer kaybına yol açacağı mallarda ekonomik açıdan daha elverişli olabilir.

Kat Mülkiyetine Geçiş (Uygun Hallerde)

Ortaklığın Giderilmesi konusunda bazı taşınmazlarda, koşullar elveriyorsa kat mülkiyeti tesis edilerek paylaştırma sağlanabilir. Bu seçenek, teknik ve hukuki gerekliliklere bağlıdır; proje, ruhsat ve yönetim planı gibi unsurlar önem taşır. Uygulanabilirlik, bilirkişi raporları ve idari mevzuatla uyum içinde değerlendirilir.

İzale-i Şuyu Davasında Satış ve Açık Artırma Prosedürü

Satış kararı verilirse, mahkemece belirlenen usul çerçevesinde kıymet takdiri yapılır ve artırma şartları ilan edilir. İhaleye katılım, teminat ve artırma adımları şeffaflıkla yürütülür. Satışın sağlıklı gerçekleşmesi, bedelin adil dağılımı ve uyuşmazlığın kalıcı çözümü için kritik önemdedir.

İhale sürecinde, muhammen bedelin tespiti, ilan süreleri ve katılım koşulları titizlikle gözetilir. Eksiklikler veya usul hataları satışın iptali talebine konu olabilir. Bu nedenle, süre ve şekil şartlarına riayet edilmesi paydaşların ortak menfaatinedir.

Satış bedeli tahsil edildikten sonra masraflar ve vergiler karşılanır; bakiye tutar paylar oranında paydaşlara ödenir. Böylece ortaklık sona ermiş olur ve taraflar bağımsız ekonomik kararlar alabilecek hale gelir.

Süre, Giderler ve Masraflar

Davanın süresi; paydaş sayısı, teknik inceleme ihtiyacı, keşif ve bilirkişi raporlarının temini gibi etkenlere göre değişir. Tarafların hızlı belge sunması ve adres tespitlerinin doğru yapılması, sürecin öngörülebilirliğini artırır. Uygulamada, karmaşık dosyalarda sürenin uzaması olağan karşılanmalıdır.

Masraflar; harç, keşif, bilirkişi ve ilan giderlerini kapsar. Satış yoluna gidildiğinde ayrıca satış giderleri ve ilan bedelleri gündeme gelir. Bu giderler kural olarak pay oranlarına göre paylaştırılır; mahkeme, somut olayın özelliklerine göre farklılaştırabilir.

Ekonomik planlama yaparken, muhtemel masraf kalemleri ve teminat yükümlülüklerinin önceden değerlendirilmesi faydalıdır. Avukatlık ücretleri ve olası itiraz süreçleri de toplam maliyete etki edebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dikkat Edilecek Hususlar

İzale-i şuyu davası, teknik yönleri güçlü, delil ve belge yönetimi bakımından titizlik gerektiren bir süreçtir. Davanın sağlıklı ilerleyebilmesi için paydaşların haklarına, taşınmazın mevcut durumuna ve üçüncü kişilerin menfaatlerine ilişkin ayrıntıların doğru belirlenmesi gerekir. Aşağıda, uygulamada en çok dikkat edilmesi gereken başlıca konular açıklanmıştır.

Muhdesatın Aidiyeti ve Bekletici Mesele

Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç, sondaj ve benzeri eklentilerin kime ait olduğu uyuşmazlığa konu olabilir. Bu durumda mahkeme, öncelikle muhdesatın aidiyetini belirlemeyi bekletici mesele yapabilir. Doğru tespit, hem değerlemeyi hem de paylaşım yöntemini doğrudan etkiler.

Pay Üzerinde Tasarruf ve Kısıtlamalar

Paydaşların payları üzerinde haciz, rehin veya sınırlı ayni haklar bulunabilir. Bu kısıtlamalar, taksim veya satış sonrasında bedelin dağıtımında gözetilir. Dosyada bu tür kayıtların baştan tespit edilmesi, sürpriz sonuçların önüne geçer.

Kullanım Düzeni, Kira ve Üçüncü Kişiler

Fiili kullanım anlaşmaları, kira ilişkileri veya üçüncü kişilerin zilyetliği, davanın seyrini etkileyebilir. Bu durumlarda sözleşmeler ve deliller dosyaya sunulmalı, bilirkişi incelemeleri buna göre yönlendirilmelidir. Uyumlu hareket, süreç ekonomisi ve hakkaniyete uygun sonuç açısından önemlidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası İçin Destek Alın

İzale i şuyu davası, genellikle bir Gayrimenkul avukatı tarafından üstlenilen ortak mülkiyet sorunlarını kalıcı biçimde çözen etkili bir hukuk yoludur. Başarılı bir sonuç için taraf teşkilinin doğru kurulması, teknik belgelerin eksiksiz sunulması ve talep sonucunun kademeli kurgulanması büyük önem taşır. Bu yaklaşım, hem zaman hem de maliyet bakımından verimlilik sağlar.

Dosya özelinde aynen taksimin mümkün olup olmadığı, ekonomik rasyonaliteyle birlikte değerlendirilmelidir. Uygun görülmeyen hallerde satış yolunun tercih edilmesi, değer kaybını önleyebilir ve paydaşların menfaat dengesini korur. Sürecin başında gerçekçi bir strateji oluşturmak, ihtilaf riskini azaltır.

Mevzuat, usul ve içtihatlarda dönemsel değişiklikler olabildiğinden güncel hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir. Böylece hem hak kayıplarının önüne geçilir hem de en etkin çözüm yoluna hızlıca ulaşılır.

Sık Sorulan Sorular ile İzale i Şuyu Davası

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, uygulamada en çok merak edilen gayrimenkul uyuşmazlıklarından biridir. Bu davalarda paydaşların hakları, satış süreci, masraflar ve hukuki süreler hakkında birçok soru gündeme gelir. Aşağıdaki sık sorulan sorular, mahkeme uygulamaları ve güncel mevzuat ışığında genel bir bilgilendirme amacı taşır.

İzaleyi Şuyu davasında öncelik kimin?

Mahkeme, önceliği mülkiyet türüne ve paydaşların durumuna göre belirler. Genellikle pay oranı yüksek olan paydaşların talebi dikkate alınsa da, esas belirleyici unsur taşınmazın niteliği ve hakkaniyettir.

İzale-i şuyu davası hangi durumlarda açılır?

Ortak mülkiyetin fiilen sürdürülemediği, paylaşım konusunda anlaşma sağlanamadığı veya paydaşlardan birinin tasarruf yetkisini engellediği durumlarda açılır. Amaç, ortaklığı sona erdirerek adil bir paylaşım sağlamaktır.

İzale-i şuyu davaları kaç yıl sürer?

Dosyanın kapsamına, bilirkişi incelemelerine ve taraf sayısına göre değişmekle birlikte genellikle 8 ay – 2 yıl arası sürer. Uyuşmazlığın karmaşıklığı sürenin uzamasına neden olabilir.

İzale-i şuyu yoluyla satış nasıl yapılır?

Mahkeme satış kararı verdikten sonra taşınmazın kıymet takdiri yapılır ve açık artırma ilan edilir. Satış genellikle icra dairesi veya sulh mahkemesi kanalıyla gerçekleşir, bedel paylar oranında dağıtılır.

Hissedarlardan biri satmak istemezse ne olur?

Bir paydaşın rızası satışa engel değildir. Diğer paydaşlar ortaklığın giderilmesi davası açarak satışı mahkeme kararıyla sağlayabilir. Bu durumda satış zorunlu icra yoluyla yapılır.

İzale-i şuyu davasında açık artırmaya kimler katılabilir?

Açık artırmaya tüm paydaşlar ve üçüncü kişiler katılabilir. Paydaşların da taşınmazı satın alarak paylarını artırma hakkı vardır. Artırmaya katılım teminat yatırılmasıyla mümkündür.

İzale-i şuyu davasında avukat ücretini kim öder?

Vekâlet ücretini kural olarak davayı açan taraf öder; ancak mahkeme masrafları sonunda tüm paydaşlar arasında pay oranına göre dağıtılır. Karar kesinleştiğinde her taraf kendi payına düşen gideri karşılar.

İzale-i şuyu nasıl engellenir?

Ortaklık sözleşmesiyle paylaşım yasağı getirilebilir veya tüm paydaşların muvafakatı sağlanarak davadan feragat edilebilir. Ancak mahkeme aşamasına geçildiyse engellemek genellikle mümkün değildir.

İzale i şuyu davasında değer tespiti nasıl yapılır?

Mahkeme, taşınmazın değerini bilirkişi raporuyla belirler. Rapor; imar durumu, konum, kullanım alanı, bina yaşı gibi kriterlere göre hazırlanır. Bu değer satıştaki muhammen bedel olur.

Müşterek tapudaki hissemi nasıl satarım?

Öncelikle diğer paydaşlara yazılı bildirimle satış teklifinde bulunmak gerekir. Onların alım hakkı yoksa veya kabul etmezlerse payınızı üçüncü kişilere satabilirsiniz. Ancak alıcı yeni paydaş olarak davaya taraf olabilir.

İzale-i şuyu satış masrafları ne kadar?

Masraflar; bilirkişi, ilan, kıymet takdiri, satış teminatı ve icra giderlerini kapsar. Ortalama olarak taşınmaz değerinin %2-5’i oranında değişir, satıştan sonra pay oranına göre tahsil edilir.

Mirasçılardan biri evi satmak istemezse ne olur?

Miras ortaklığında bir mirasçının satışa itirazı süreci durdurmaz. Diğer mirasçılar ortaklığın giderilmesini isteyebilir ve mahkeme kararıyla satış yapılır. Bedel paylara göre bölüştürülür.

İzale-i şuyu davası hissemi satmak istemiyorum, ne yapmalıyım?

Paydaşlardan biri satış istemiyorsa mahkemeden aynen taksim talebinde bulunabilir. Ancak taşınmazın bölünemez nitelikte olması halinde satış kararı bağlayıcı olur.

İzale-i şuyu davasında alıcı çıkmazsa ne olur?

İhalede alıcı çıkmazsa mahkeme yeni bir artırma kararı verir veya taşınmazın paydaşlar arasında satın alınmasını değerlendirir. Nihai aşamada makul bedelle satış zorunlu hale getirilebilir.

İzale-i şuyu davası nedir?

İzale-i şuyu davası, paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi için açılan ortaklığın giderilmesi davasıdır. Mahkeme, malın aynen paylaştırılmasını veya mümkün değilse satışını karara bağlar.

İzale-i şuyu davası ne kadar sürer?

Davanın süresi genellikle 8 ay ila 2 yıl arasında değişir. Bilirkişi incelemeleri, keşif sayısı ve paydaşların sayısı bu süreyi doğrudan etkiler.

İzale-i şuyu davası ücreti ne kadardır?

Avukatlık ücreti ve mahkeme masrafları dosyanın değerine göre değişir. Ortalama olarak harç ve giderler taşınmaz değerinin %2–5’i arasında seyredebilir. Vekâlet ücreti ayrıca kararla birlikte hükmedilir.

İzale-i şuyu davasında hissedarın alış önceliği var mı?

Evet. Açık artırmada paydaşların ön alım (şufa) hakkına benzer şekilde öncelikli satın alma hakkı bulunur. Paydaş, artırma bedelini karşılayarak taşınmazı öncelikli olarak edinebilir.

İzale-i şuyu davası dilekçesi nasıl hazırlanır?

Dilekçede taşınmazın ada, parsel ve tapu bilgileri; paydaşların kimlik bilgileri; paylaşım talebi (aynı taksim veya satış) açıkça belirtilmelidir. Dilekçeye tapu ve veraset belgeleri eklenmelidir.

İzale-i şuyu satış prosedürü nasıldır?

Mahkeme satış kararı verdikten sonra kıymet takdiri yapılır, ilan süresi belirlenir ve açık artırma gerçekleştirilir. İhale sonucu satış bedeli masraflar düşüldükten sonra pay sahiplerine dağıtılır.

İzale-i şuyu davasında devlet payı var mı?

Devletin bu davalarda doğrudan bir payı bulunmaz. Ancak satıştan elde edilen gelir üzerinden damga vergisi, harç veya gelir vergisi doğabilir. Bu kalemler yasal oranda kesilerek tahsil edilir.

İzale-i şuyu davasında hissemi satmak istemiyorum, ne yapmalıyım?

Eğer satış istemiyorsanız, mahkemeden aynen taksim talebinde bulunabilirsiniz. Ancak taşınmazın fiziksel olarak bölünememesi durumunda satış kararı kaçınılmaz hale gelir.