İmar Planına Aykırı Yapılar

İmar planına aykırı yapıların hukuki durumu, şehircilik ilkelerine uygun olmayan yapıların tespiti, yaptırımı ve yıkımı gibi birçok hukuki süreci kapsamaktadır. Türkiye’de özellikle büyükşehirlerde sıkça karşılaşılan bu durum, hem yapı sahiplerini hem de idareyi ilgilendiren ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle imar planına aykırı yapılar konusunda vatandaşların hak ve yükümlülüklerini bilmesi büyük önem taşır.

İmar Planı ve Aykırılık Kavramı Ne Anlama Gelir?

İmar planı; bir yerleşim yerinin gelecekteki gelişimini planlayan, yapılaşma şartlarını ve kullanım alanlarını belirleyen resmi belgedir. Belediyeler ya da ilgili idareler tarafından hazırlanır. Bu plan, konut, ticaret, sanayi, yeşil alan, yol gibi bölgelerin nerelerde yer alacağını ve hangi yapıların nasıl inşa edileceğini belirler.

Bir yapının imar planına aykırı sayılması için şu tür durumlar söz konusu olabilir:

• Yapının ruhsatsız olması

• Yapının ruhsata aykırı şekilde inşa edilmesi (kat, yükseklik, cephe gibi unsurların değişmesi)

• Planlı alanda plan kararlarına aykırı yapılaşma

• İmar planında park, yeşil alan, yol gibi kamusal alana ayrılmış bölgede yapı yapılması

İmar planına aykırılık, yalnızca şekli bir eksiklik değil, kamu düzenini ve kent estetiğini de doğrudan etkileyen bir ihlaldir.

İmar Planına Aykırı Yapıların Tespiti Nasıl Yapılır?

İmar planına aykırı yapıların tespiti genellikle belediyelerin imar ve zabıta birimleri tarafından yapılır. Ayrıca vatandaşlar, komşular ya da ilgili kamu kurumları da bu konuda ihbarda bulunabilir. Tespit süreci şu şekilde işler:

1. İhbar veya rutin denetimle yapının incelenmesi

2. Ruhsat ve ek projelerle karşılaştırma yapılması

3. Aykırılık varsa, durumun yapı tatil zaptı ile belgelenmesi

4. Yasal süre verilerek aykırılığın giderilmesinin istenmesi

Yapı sahibi bu süreçte savunma hakkını kullanabilir ve düzeltme yapma imkanına sahiptir. Ancak aykırılık giderilmezse, idare cezai ve yıkım işlemlerine geçebilir.

İmar Aykırılığının Yaptırımları Nelerdir?

İmar planına aykırı yapıların hukuki sonuçları ciddi yaptırımlar içermektedir. 3194 sayılı İmar Kanunu bu konuda açık hükümler içerir. Uygulanan başlıca yaptırımlar şunlardır:

• Yapı tatil zaptı: Aykırılık tespit edildiğinde ilk olarak düzenlenir ve inşaatın durdurulmasına karar verilir.

• İdari para cezası: Aykırılık giderilmezse, yapı sahibine ciddi miktarlarda para cezası verilir.

• Yıkım kararı: Aykırı yapılar için belediye veya ilgili idare tarafından yıkım kararı alınabilir.

• Elektrik, su ve doğalgaz bağlanmaması: Aykırı yapılar bu hizmetlerden faydalandırılamaz.

• Tapuya şerh düşülmesi: Aykırılık tapu kaydına işlenebilir, böylece alım-satım işlemlerinde engel oluşturabilir.

Yıkım kararı, idari işlem niteliğinde olup, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Ruhsatsız veya Ruhsata Aykırı Yapılara Karşı Dava Süreci

İmar planına aykırı yapı hakkında alınan yıkım veya para cezası kararına karşı, yapı sahibi idare mahkemesinde dava açabilir. Dava süreci, idari işlemin iptali talepli olup, idarenin işleminin hukuka uygun olup olmadığını denetletme amacı taşır. Dava açılmadan önce yürütmenin durdurulması istemiyle de başvuru yapılabilir. Mahkeme şu hususları inceler:

• Yapı gerçekten ruhsatsız mı?

• Ruhsata aykırılıklar ciddi mi, düzeltilebilir mi?

• İdarenin işleminde hukuka ve orantılılığa aykırılık var mı?

Ayrıca bu süreçte yapı sahibinin imar affı başvurusu hakkı da gündeme gelebilir. Ancak imar barışı kapsamında elde edilen yapı kayıt belgesinin bazı alanlarda geçerli olmayabileceği unutulmamalıdır.

Yapı Kayıt Belgesi ve İmar Barışı Uygulamasının Etkisi

İmar planına aykırı yapıların en çok gündeme geldiği dönemlerden biri, 2018 yılında çıkarılan ve kamuoyunda “İmar Barışı” olarak bilinen düzenlemedir. Bu düzenleme ile, 31 Aralık 2017’den önce yapılmış bazı ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için yapı kayıt belgesi alma hakkı tanınmıştır.

Ancak bu belgenin hukuki etkisi sınırlıdır:

• Belge, yapının yıkılmasını önleyebilir.

• Ancak yapı sahibine tapu verilmez, sadece kullanım hakkı sağlar.

• Kamuya ait taşınmazlar üzerinde yapılan kaçak yapılar belge kapsamına girmez.

• Yeni yapılaşma hakkı vermez, kat ilavesi gibi durumlarda geçerli olmaz.

Dolayısıyla, yapı kayıt belgesi her durumda koruma sağlamaz ve sonradan alınan yapı ruhsatı yerine geçmez.

Vatandaşların Hakları ve Hukuki Başvuru Yolları

İmar planına aykırı yapı ile ilgili idari işlem tesis edildiğinde, yapı sahibinin bazı hakları vardır. Bunlar şu şekilde sıralanabilir:

• İdari işlem tebliğ edildikten sonra 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açma hakkı

• Yürütmenin durdurulmasını talep etme hakkı

• Aykırılığı gidermek için yapı tadilat projesi sunma ve ruhsatı yenileme talebinde bulunma

• Eksik ya da hatalı tebliğ olması durumunda dava süresinin başlamaması

Bu hakların kullanılabilmesi için sürelere dikkat edilmeli ve mümkünse bir idare hukuku avukatından destek alınmalıdır. Özellikle dava açma süresi kaçırılırsa, idarenin işlemi kesinleşir ve yıkım gibi işlemler uygulanabilir.

İmar planına aykırılık durumunda dava açma süresi ve işlemlerin şekline ilişkin detaylı bilgi almak isteyen kişiler, belediyelerin imar müdürlüklerinden veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerinden de destek alabilir.