Hisseli tapu satışı, bir taşınmazın birden fazla kişi adına kayıtlı olduğu durumlarda yapılan satış işlemini ifade eder. Türkiye’de özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda sıkça karşılaşılan hisseli tapular, hem alım-satım sürecinde hem de paydaşlar arasında hukuki ihtilaflara yol açabilmektedir. Bu nedenle hisseli taşınmazlarda satış işlemleri, tek kişilik tapulardan farklı olarak dikkatle yürütülmelidir.
Hisseli Tapu Nedir ve Özellikleri Nelerdir?
Hisseli tapu, bir taşınmazın tek bir kişi yerine birden çok kişi adına tescil edildiği tapu türüdür. Tapuda, maliklerin her biri belirli bir pay oranına sahiptir. Bu paylar çoğunlukla oran (örneğin 1/2, 1/4) olarak belirtilir, ancak hangi kısmın kime ait olduğu genellikle gösterilmez. Bu durum, taşınmazın tamamı üzerinde ortak mülkiyet hakkı doğurur.
Hisseli tapunun bazı temel özellikleri şunlardır:
-
Paydaşlardan her biri, payı oranında taşınmazın maliki sayılır.
-
Hissedarlar, taşınmazın tamamından yararlanabilir ancak tek başına tasarrufta bulunamaz.
-
Taşınmaz üzerindeki işlemlerde pay sahipliği oranı önemlidir; bazı işlemler için tüm hissedarların onayı gerekir.
Hisseli mülkiyet ile müşterek mülkiyet kavramları da bu kapsamda önemlidir. Hisseli tapular müşterek mülkiyet ilişkisini yansıtır; paylar belirli olsa da fiziksel olarak bölünmemiştir.
Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır?
Hisseli tapu satış işlemleri, tapu müdürlüğünde resmi şekilde gerçekleştirilir. Her hissedar, yalnızca kendi payını satabilir; taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf hakkı yalnızca bütün hissedarların ortak kararıyla mümkündür. Satış işlemi için aşağıdaki adımlar izlenir:
-
Satılacak payın sahibi tapu müdürlüğüne başvuru yapar.
-
Alıcı ve satıcı, noter onaylı kimlik belgeleriyle tapuda hazır bulunur.
-
Tapuda resmi satış sözleşmesi düzenlenir.
-
Satış bedeli üzerinden tapu harcı ve diğer vergiler ödenir.
-
Satış işlemi tapuya tescil edilir.
Satış işlemi sırasında diğer hissedarların rızası gerekmez, çünkü her hissedar kendi hissesini bağımsız olarak satma hakkına sahiptir. Ancak bu durum, ön alım hakkı nedeniyle satış sonrası hukuki süreçlere neden olabilir.
Hisseli Tapuda Ön Alım (Şufa) Hakkı Nedir?
Ön alım hakkı (şufa), hisseli tapu sahibi diğer hissedarların, satılan payı üçüncü kişiden satın alma önceliğine sahip olmalarını sağlayan bir haktır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu‘nun 732. maddesinde düzenlenmiştir ve satıştan sonra kullanılabilir. Şufa hakkının kullanılması için:
-
Satışın diğer hissedara noter kanalıyla bildirilmiş olması gerekir.
-
Bildirimden itibaren 3 ay içinde ve her hâlükârda satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır.
-
Ön alım davası, asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Bu süreç, özellikle hissedarlar arasında anlaşmazlık varsa sıkça başvurulan bir hukuki yoldur.
Hisseli Tapu Satışında Sık Karşılaşılan Sorunlar
Hisseli tapu satışlarında bazı sorunlarla karşılaşmak mümkündür. Bu sorunlar genellikle mülkiyet paylaşımı ve kullanım haklarıyla ilgilidir:
-
Alıcı, taşınmazın sadece belirli bir kısmını değil, ortak kullanım hakkını devralır.
-
Diğer hissedarlar satışa itiraz edebilir veya tapuda şerh varsa işlem gecikebilir.
-
Satıştan sonra alıcı, kullanım hakkı konusunda mevcut hissedarlarla uzlaşmak zorunda kalabilir.
-
Ön alım hakkı nedeniyle satış iptali davasıyla karşı karşıya kalabilir.
Bu tür sorunların önüne geçmek için satış öncesinde tapu kaydı incelenmeli, varsa ipotek, şerh veya takyidat bilgileri kontrol edilmelidir.
Hisseli Tapunun Tamamının Satışı Mümkün mü?
Bir taşınmazın tamamının satılabilmesi için, tüm hissedarların oybirliğiyle karar vermesi gerekir. Her paydaş, kendi hissesini devredebilir ancak taşınmazın bütününe ilişkin satış sadece ortak karar ile mümkündür. Tüm hissedarlar tapuda hazır bulunmalı ya da noter onaylı vekâletname sunmalıdır.
Tamamının satışı şu durumlarda tercih edilir:
-
Hissedarlar anlaşarak taşınmazı satmak isterse
-
Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda tek elde toplama hedefleniyorsa
-
Uzun süredir atıl kalan mülkün değerlendirilmesi isteniyorsa
Bu tür işlemlerde tapu işlemleriyle birlikte vergi yükümlülükleri de dikkate alınmalıdır.
Hisseli Tapu Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Hisseli tapu alırken yalnızca tapuda görünen pay değil, o payın kullanım durumu, üzerindeki takyidatlar ve diğer hissedarların tutumu da araştırılmalıdır. Güvence sağlamak için aşağıdakilere dikkat edilmelidir:
-
Satışa konu payın hissesi net olarak belirlenmeli
-
Varsa ipotek ya da haciz şerhleri öğrenilmeli
-
Diğer hissedarların kullanım ve fiili işgal durumu değerlendirilmelidir
Özellikle yatırım amacıyla alınacak hisseli tapularda taşınmazın ileride ifraz edilip edilemeyeceği ve kat irtifakı kurulup kurulamayacağı da araştırılmalıdır.
Hisseli tapu satışlarında taraflar arasında anlaşmazlık çıkması halinde izlenmesi gereken hukuki yollar, bu sürecin sağlıklı tamamlanması açısından kritik öneme sahiptir. Tapu işlemi öncesi ve sonrasında gerekirse bir hukukçu desteği alınması hak kayıplarını önleyecektir.
Hisseli Tapu Satışı Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli tapu satışı nedir?
Hisseli tapu satışı, bir taşınmazın paydaşlarından birinin kendi hissesini bir başkasına devretmesi işlemidir. Bu satış, tapu müdürlüğü nezdinde resmi olarak yapılır ve yalnızca satıcının hissesini kapsar. Diğer hissedarların onayı gerekmeden gerçekleştirilebilir.
Hisseli tapu nasıl satılır?
Hisseli tapu satışı için hisse sahibi, alıcı ile birlikte tapu müdürlüğüne başvurur. Kimlik belgeleri, tapu senedi, güncel rayiç bedel bilgisi ile başvuru yapılır. Tapuda resmi senet düzenlenir ve satış, tapuya tescil edilir. Tapu harcı ve döner sermaye ücreti satıştan önce ödenir.
Hisseli tapu satışında diğer hissedarların onayı gerekir mi?
Hayır. Hisseli tapuda her paydaş, kendi hissesini tek başına satabilir. Diğer hissedarların satışa onay verme zorunluluğu yoktur. Ancak satış sonrasında hissedarlar, ön alım hakkı kapsamında bu hisseyi satın almak için dava açabilir.
Hisseli tapuda ön alım hakkı (şufa) nedir?
Ön alım hakkı, taşınmazın hissedarlarından biri payını üçüncü kişiye sattığında, diğer hissedarların bu hisseyi aynı şartlarla alma hakkıdır. Satıştan sonra, noter aracılığıyla yapılan bildirimi takip eden 3 ay içinde ve satıştan itibaren en geç 2 yıl içinde ön alım davası açılabilir. Bu dava asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Hisseli tapu alırken nelere dikkat edilmelidir?
Hisseli tapu alırken, alınan hissenin oranı, üzerindeki takyidatlar (ipotek, haciz vs.), diğer hissedarların durumu ve taşınmazın fiili kullanımı mutlaka araştırılmalıdır. Çünkü alıcı, taşınmazın tamamı değil, sadece belirli bir payı üzerinde hak sahibi olur.
Hisseli tapu tamamen satılabilir mi?
Bir taşınmazın tamamının satışı ancak tüm hissedarların birlikte hareket etmesiyle mümkündür. Her paydaşın kendi payını satma hakkı vardır, ancak taşınmazın tümü için tek elden satış yapılacaksa tüm maliklerin tapuda hazır bulunması veya vekâletname sunması gerekir.
Hisseli tapu satışı mahkemeye taşınabilir mi?
Evet. Satış işlemine karşı diğer hissedarlar, ön alım hakkı kapsamında dava açabilir. Ayrıca, hissedarlar arasında taşınmazın paylaşımı, fiili kullanım ya da yönetim konusunda anlaşmazlık varsa, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılması mümkündür.
Tapuda gösterilen pay dışında fiili kullanım önemli midir?
Evet. Hisseli tapularda tapu kaydı, sadece pay oranını gösterir. Ancak taşınmazın kullanımı çoğu zaman hissedarlar arasında fiili olarak bölünmüş olabilir. Bu durum hukuken bağlayıcı olmasa da pratikte önemlidir ve alıcı açısından değerlendirilmelidir.
Hisseli tapu satışı ne kadar sürer?
Tapu müdürlüğüne başvuru yapıldıktan sonra evraklar eksiksizse satış işlemi genellikle aynı gün içinde tamamlanabilir. Ancak yoğunluk ya da teknik gecikmeler varsa işlem süresi birkaç gün uzayabilir. Tapu randevu sistemi üzerinden süreç izlenebilir.
