Gurbetçilerin Türkiye’de ev satış vergisi konusu, hem Türkiye’deki gayrimenkul mevzuatına hem de yurt dışında yaşayan vatandaşların özel durumlarına göre değişiklik gösterebilir. Gurbetçi olarak Türkiye’de bir evi satmak isteyen kişinin, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olup olmamasına, daimi ikametgahının nerede bulunduğuna ve evin elde tutulma süresine bağlı olarak vergi yükümlülükleri doğabilir.
Türkiye’de bir gayrimenkul satışından elde edilen kazanç, Gelir Vergisi Kanunu uyarınca değer artış kazancı olarak vergilendirilir. Ancak bu vergilendirmenin istisnai durumları ve muafiyet koşulları da bulunmaktadır.
Değer Artış Kazancı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
Değer artış kazancı, bir taşınmazın edinim bedeli ile satış bedeli arasındaki farktır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken, bu farkın hesaplanmasında yeniden değerleme oranlarının dikkate alınmasıdır. Satın alınan tarihten itibaren satış tarihine kadar geçen süredeki enflasyon etkisi hesaplamaya dahil edilir.
Eğer gurbetçi, evi 5 yıl geçmeden satarsa ve bu satıştan kazanç elde etmişse, bu kazanç vergilendirilecektir. Ancak 5 yıldan uzun süreyle elde tutulan konutlar için gelir vergisi doğmaz. Bu durum, değer artış kazancı istisnası kapsamında değerlendirilir.
Tapu Harcı ve Diğer Masraflar
Ev satışında yalnızca gelir vergisi değil, aynı zamanda tapu harcı ödeme yükümlülüğü de bulunmaktadır. Tapu harcı, satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere %2 oranında alınır. Gurbetçi vatandaş da bu satış işlemi sırasında tapu harcı ödemek zorundadır. Bu harç, Türkiye’de yaşayan vatandaşlarla aynı usul ve oranlarda hesaplanır.
Ek olarak, döner sermaye bedeli ve eğer işlem vekil aracılığıyla yapılıyorsa noter ve vekaletname masrafları da dikkate alınmalıdır.
Gurbetçilerin İkamet Durumuna Göre Vergilendirme
Gurbetçinin yurt dışında yaşaması, Türkiye’de vergi mükellefi olmaktan tamamen muaf olduğu anlamına gelmez. Eğer taşınmaz Türkiye’de bulunuyorsa, satıştan doğan vergisel sorumluluklar Türkiye’de doğar. Bu nedenle, gurbetçilerin de Türkiye’deki vergi düzenlemelerine uyması gerekir.
Ancak bazı durumlarda çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları devreye girebilir. Türkiye ile gurbetçinin yaşadığı ülke arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması varsa, hangi ülkenin hangi koşullarda vergilendirme yapacağı belirlenmiştir. Bu anlaşmalar kapsamında Türkiye’de ödenen vergiler, yurt dışında mahsup edilebilir.
Ev Satışında KDV Ödeme Zorunluluğu Var mı?
Normal şartlarda gerçek kişilerin konut satışı KDV’ye tabi değildir. Ancak istisnai olarak KDV muafiyeti şartları sağlanmıyorsa ve satış işlemi ticari nitelik taşıyorsa (örneğin birden fazla gayrimenkulün düzenli olarak satılması), bu durumda satıştan dolayı KDV ödenmesi gerekebilir.
Gurbetçilerin Türkiye’de kendi adlarına kayıtlı konutu satması durumunda, bu işlem kişisel nitelik taşıdığı sürece KDV söz konusu olmayacaktır. Ancak yapı müteahhitliği gibi ticari faaliyet kapsamında satış yapılıyorsa vergi durumu değişebilir.
5 Yıl İçinde Satış Yapılırsa Vergi Nasıl Beyan Edilir?
Eğer satış, edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde gerçekleşmişse, elde edilen kazanç Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmelidir. Beyanname, e-Devlet ya da bağlı bulunulan vergi dairesi üzerinden verilebilir.
Vergi, kazancın büyüklüğüne göre değişen oranlarda (2025 yılı itibariyle %15 – %40 arasında) tahsil edilir. Bu vergi iki taksit halinde ödenebilir: Mart ve Temmuz aylarında.
Türkiye’de Yerleşik Olmayanlar İçin Dövizle Satış Durumu
Yurt dışında yerleşik olan bir gurbetçinin Türkiye’deki evini dövizle satması mümkündür. Ancak satış bedelinin Türk Lirası karşılığı üzerinden tapuya bildirim yapılır ve vergisel hesaplamalar da bu değere göre yapılır. Türkiye’de gayrimenkul satışlarında ödeme şekli, dövizle yapılmış olsa dahi vergi matrahı TL cinsinden belirlenir.
Ayrıca taşınmazın satışı Türkiye’de yapılacağı için Türkiye’deki vergi yükümlülükleri döviz cinsinden değil, Türk Lirası cinsinden ödenir.
Emlakçı Ücretleri ve Komisyonlar
Gurbetçiler evlerini Türkiye’deki emlakçılar aracılığıyla satmak istediklerinde, emlakçı komisyonu da hesaba katmalıdır. Mevzuata göre satış fiyatının %4’ü oranında (alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2) komisyon alınabilir. Bu ücretler vergisel yükümlülüklerle doğrudan bağlantılı olmasa da satış sürecinde dikkat edilmesi gereken masraflardandır.
Gurbetçilerin Miras Yoluyla Edindiği Evlerin Satışı
Miras yoluyla edinilen bir evin satışında, edinim tarihi olarak veraset ilamı tarihinden değil, murisin gayrimenkulü edindiği tarih esas alınır. Bu detay, 5 yıl kuralının hesabında önem taşır. Eğer murisin taşınmazı edindiği tarihten itibaren 5 yıl geçmişse, mirasçının satışında değer artış kazancı doğmaz ve gelir vergisi ödenmez.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Gurbetçilerin Türkiye’de ev satış vergisi ile ilgili süreçlerde sık yapılan hatalar; yanlış edinim tarihiyle beyanname verilmesi, çifte vergilendirme anlaşmalarının göz ardı edilmesi, satış öncesinde tapu harcı yükümlülüğünün unutulması gibi hususlardır. Bu nedenle uzman desteği alınması önemlidir.
Yurt dışında yaşayan vatandaşların Türkiye’deki gayrimenkul işlemleri zaman zaman karmaşık vergi sonuçları doğurabildiği için, hem Türkiye’deki hem yaşanılan ülkedeki vergi danışmanlarından görüş almak faydalı olacaktır.
Gurbetçilerin Türkiye’de Ev Satış Vergisi Süreci: Adım Adım Rehber
| Aşama | Ne Yapılır? | Süre | Başvuru Yeri / Makam | Açıklama / Not |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Taşınmazın satış tarihi ve edinim tarihi kontrol edilir | Satış öncesi | Kişi / Mali müşavir | 5 yıl kuralı için edinim tarihi belirlenmeli |
| 2 | Satış bedeli üzerinde anlaşma sağlanır | Satış sırasında | Tapu Müdürlüğü | Bedelin gerçek değeri üzerinden beyan edilmesi önerilir |
| 3 | Tapu işlemleri yapılır ve tapu harcı ödenir | Aynı gün | Tapu ve Kadastro Müdürlüğü | Satıcı ve alıcı ayrı ayrı %2 oranında harç öder |
| 4 | Gerekirse değer artış kazancı hesaplanır | Satış sonrası | Mali müşavir veya vergi uzmanı | Kazanç, yeniden değerleme oranıyla hesaplanır |
| 5 | Gelir vergisi beyannamesi hazırlanır | Takip eden yıl Mart ayı | e-Devlet / GİB sistemi / Vergi Dairesi | 5 yıl dolmadıysa ve kazanç istisna sınırını aşarsa beyan gerekir |
| 6 | Vergi ödemesi yapılır | Mart ve Temmuz aylarında | Bankalar / GİB sistemi | İki taksit halinde ödeme imkanı vardır |
| 7 | Gerekirse yurt dışı vergi sistemine bilgi verilir | Satış sonrası | İlgili ülkenin vergi dairesi | Çifte vergilendirme anlaşmaları dikkate alınmalı |
Gurbetçilerin Türkiye’de Ev Satış Vergisi Sıkça Sorulan Sorular
Gurbetçilerin Türkiye’de ev satış vergisi nedir?
Gurbetçilerin Türkiye’de ev satış vergisi, Türkiye’de bulunan taşınmazların satışından elde edilen kazançlara yönelik uygulanan gelir vergisi türüdür. Satıştan elde edilen kar, belirli şartlarda “değer artış kazancı” olarak değerlendirilir ve beyana tabidir.
Gurbetçi bir kişi Türkiye’de ev satarken vergi öder mi?
Evet, Türkiye’de ev satan bir gurbetçi, eğer evi 5 yıldan kısa süredir elinde bulunduruyorsa, satıştan doğan kazanç için gelir vergisi ödemekle yükümlüdür. 5 yılı geçen durumlarda vergi doğmaz.
Değer artış kazancı ne demektir?
Değer artış kazancı, evin satın alındığı bedelle satıldığı bedel arasındaki farktır. Bu fark, yeniden değerleme oranı dikkate alınarak hesaplanır. Ortaya çıkan kazanç, belirli istisna sınırını aşarsa vergilendirilir.
5 yıl kuralı nedir ve neden önemlidir?
5 yıl kuralı, evin satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl içinde satılması halinde vergilendirmenin söz konusu olacağını belirten bir süredir. 5 yılı aşan satışlarda, değer artış kazancı vergisine tabi olunmaz.
Türkiye’de gayrimenkul satarken tapu harcı da ödenir mi?
Evet, ev satışı sırasında tapu harcı ödeme yükümlülüğü hem alıcıya hem de satıcıya ayrı ayrı olmak üzere uygulanır. Bu oran, satış bedelinin %2’si olarak belirlenmiştir.
Gurbetçiler KDV öder mi?
Gerçek kişilerin bireysel konut satışları KDV’ye tabi değildir. Ancak satış ticari faaliyet kapsamında yapılırsa veya satış konusu taşınmaz ticari nitelikteyse, KDV muafiyeti şartları sağlanmıyorsa KDV ödenebilir.
Yurtdışında yerleşik biri dövizle satış yaparsa vergi nasıl hesaplanır?
Satış dövizle yapılsa bile, vergi hesaplamaları Türk Lirası üzerinden yapılır. Tapuya bildirilen TL karşılığı esas alınır ve değer artış kazancı buna göre belirlenir.
Mirasla kalan evin satışında vergi olur mu?
Miras yoluyla edinilen bir evin satışı, murisin edinim tarihi 5 yılı geçmişse vergiden muaftır. Ancak 5 yıl dolmadan satış yapılırsa, değer artış kazancı doğabilir.
Gurbetçilerin Türkiye’de Ev Satış Vergisi Dikkat Edilmesi Gerekenler
Türkiye’de Ev Satan Gurbetçiler Hangi Vergilere Tabi Olur?
Gurbetçilerin Türkiye’de ev satış vergisi, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında değerlendirilen bir yükümlülüktür. Gurbetçi kişi, Türkiye’de bulunan gayrimenkulünü sattığında, eğer bu taşınmazı 5 yıldan kısa süredir elinde tutuyorsa, satıştan doğan kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilir. 5 yıldan uzun süredir sahip olunan konutlarda ise vergi muafiyeti uygulanır.
Vergi kapsamı yalnızca gelir vergisiyle sınırlı değildir. Satış işlemi sırasında ayrıca tapu harcı ve döner sermaye bedeli gibi masraflar da gündeme gelir. Bu nedenle, satış öncesi mali yüklerin dikkatle hesaplanması gerekir.
Değer Artış Kazancı Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Değer artış kazancı, taşınmazın alış ve satış bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Ancak doğrudan bir matematiksel fark alınmaz. Alış bedeli, yeniden değerleme oranlarına göre artırılarak güncellenir. Bu sayede enflasyon etkisi göz önünde bulundurularak adil bir vergilendirme yapılması amaçlanır.
Elde edilen net kazanç, her yıl belirlenen istisna tutarının üzerindeyse, gelir vergisine tabi olur. 2025 yılı için bu istisna tutarı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından ilan edilir. Beyanname, satışın gerçekleştiği yılı takip eden Mart ayında verilmelidir.
Tapu Harcı Yükümlülüğü Gurbetçileri de Kapsar mı?
Türkiye’de gayrimenkul satışı sırasında tapu harcı ödeme yükümlülüğü, hem alıcıya hem de satıcıya ayrı ayrı uygulanır. Oran, satış bedelinin %2’sidir. Gurbetçi olmak, bu harçtan muafiyet sağlamaz. Satış bedeli tapuda düşük gösterilirse cezai yaptırımlar doğabilir. Gerçek satış bedelinin tapuda beyan edilmesi, hem hukuki hem mali güvenlik açısından önemlidir.
Ayrıca, tapu harcına ek olarak döner sermaye bedeli ve varsa vekaletname ile işlem yapılması halinde noter masrafları da sürece eklenir.
KDV Muafiyeti Tüm Satışlar İçin Geçerli midir?
Gerçek kişilerin konut satışları normal şartlarda KDV’ye tabi değildir. Ancak bazı özel durumlarda, örneğin taşınmaz ticareti yapan kişilerin veya şirketlerin satışları ticari işlem sayıldığı için KDV doğabilir. Gurbetçinin tek bir konutu bireysel olarak satması durumunda KDV ödenmesi gerekmez.
Ancak alıcının yurt dışında yerleşik kişi olması ve taşınmazın ilk el satış olması gibi durumlarda, özel KDV istisnaları devreye girebilir. Bu istisnaların uygulanabilmesi için belirli belgelerle başvuru yapılması gerekir.
5 Yıl Kuralı Vergiden Tam Muafiyet Sağlar mı?
Beş yıl kuralı, taşınmazın edinim tarihinden itibaren 5 yıl dolmuşsa satıştan elde edilen gelirin vergiden muaf olmasını sağlar. Ancak bu sürenin hesabı, evin tapuya tescil edildiği tarihten itibaren başlar. Tapuda alım tarihiyle fiilen oturulan tarih farklıysa, esas olan tescil tarihidir.
Bazı durumlarda, miras kalan evlerde bu kural farklı işler. Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda murisin edinim tarihi dikkate alınır.
Mirasla Kalan Ev Satılırsa Vergi Doğar mı?
Gurbetçiler, miras yoluyla edindikleri taşınmazları satmak istediklerinde, değer artış kazancı vergisiyle karşılaşıp karşılaşmayacaklarını murisin taşınmazı edindiği tarihe göre belirlerler. Eğer muris, taşınmazı 5 yıldan uzun süredir elinde bulunduruyorsa, vergi söz konusu olmaz.
Bu nedenle, miras yoluyla edinilmiş konutların satışında edinim tarihinin doğru tespiti, vergi doğup doğmayacağının belirlenmesinde kritik rol oynar.
Dövizle Satış Yapıldığında Vergi Nasıl Hesaplanır?
Gurbetçi tarafından dövizle yapılan satışlarda, tapuda beyan edilen Türk Lirası karşılığı esas alınarak vergi hesaplaması yapılır. Türkiye’de vergi işlemleri TL üzerinden yürütülür. Dövizle ödeme yapılsa da Gelir Vergisi ve tapu harcı gibi yükümlülükler TL bazında değerlendirilir.
Tapuda eksik beyan edilen satış bedelleri ileride cezai sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle satış dövizle yapılsa bile, resmi işlem bedelinin gerçek değer üzerinden gösterilmesi önerilir.
Beyanname Ne Zaman ve Nasıl Verilir?
Gurbetçilerin Türkiye’de ev satışından elde ettiği değer artış kazancı, takip eden yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir. Bu beyanname, e-Devlet üzerinden ya da yetkili bir mali müşavir aracılığıyla elektronik ortamda verilebilir.
Vergi ödemeleri, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki taksit halinde yapılabilir. Beyannamenin süresinde verilmemesi durumunda gecikme faizi ve ceza uygulanır.
