Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirli şartlar altında satılacağını taahhüt eden ve taraflara bu yönde yükümlülükler getiren resmi bir anlaşmadır. Bu sözleşme, özellikle tarafların taşınmaz devrini hemen gerçekleştirmek istemediği durumlarda kullanılır ve gelecekte yapılacak satışın hukuki altyapısını oluşturur.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Dayanağı
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu hükümlerine dayanmaktadır. Bu sözleşme, bir ön akit niteliği taşıdığı için taraflar arasında bağlayıcılığı olan bir irade beyanıdır. Ancak bu sözleşmenin hukuken geçerli olabilmesi için bazı temel şartlara uyması gerekir.
En önemli şart, sözleşmenin resmi şekilde noter huzurunda düzenlenmesidir. Aksi takdirde, yazılı ya da sözlü olarak yapılan satış vaadi sözleşmeleri geçersiz kabul edilir. Ayrıca tarafların tam ehliyetli olması, sözleşmenin konusu olan taşınmazın belirli ve mevcut olması gerekir.
Sözleşmenin Geçerlilik Şartları
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli sayılabilmesi için şu koşulların eksiksiz şekilde yerine getirilmiş olması gerekir:
-
Noter huzurunda resmi şekilde yapılmalıdır. Basit yazılı sözleşmeler geçersizdir.
-
Sözleşme konusu taşınmaz belirli olmalıdır. Parsel numarası, ada bilgisi, tapu bilgileri gibi ayrıntılar net şekilde yer almalıdır.
-
Taşınmazın mevcut olması gerekir. Henüz tapuda tescili yapılmamış ya da projesi onaylanmamış taşınmazlar için bu sözleşme yapılamaz.
-
Taraflar ayırt etme gücüne sahip ve reşit olmalıdır.
Bu şartlara aykırı düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri, taraflara hukuki güvence sağlamaz ve tapu işlemlerinde geçersiz sayılır.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
Noterde düzenlenen geçerli bir satış vaadi sözleşmesi, talep üzerine tapu siciline şerh edilebilir. Bu şerh işlemi, sözleşmenin üçüncü kişilere karşı da hüküm ifade etmesini sağlar. Şerh sayesinde, taşınmazın başka bir kişiye devri halinde bile, alıcının hakları korunur.
Tapuya şerh verilmesiyle ilgili dikkat edilmesi gerekenler:
-
Şerh, sadece sözleşmenin geçerlilik süresi boyunca hüküm doğurur.
-
Şerh süresi dolduğunda alıcı lehine doğan haklar sona erebilir.
-
Şerh edilmemiş bir sözleşme, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
Bu nedenle sözleşme yapılır yapılmaz tapuya şerh işleminin yapılması, alıcının menfaatlerini koruyucu etkiler sağlar.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Hangi Durumlarda Kullanılır?
Bu tür sözleşmeler genellikle şu durumlarda tercih edilir:
-
Tarafların satış işlemini belirli bir tarihte tamamlamak istemesi
-
Taşınmazın henüz yapı ruhsatı alınmamış veya inşaatı devam eden bir projede yer alması
-
Alıcı tarafın finansmanını tamamlamak için zamana ihtiyaç duyması
-
Satıcı tarafın taşınmazı hemen devretme imkânının bulunmaması
Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde, büyük konut projelerinde ve arsa payı karşılığı inşaat işlerinde sıkça tercih edilir.
Sözleşmenin Hükümlerine Uyulmaması Durumunda Ne Olur?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine taraf olan kişiler, bu sözleşme ile taahhüt ettikleri yükümlülükleri yerine getirmezlerse, karşı taraf mahkemeye başvurarak ifa davası açabilir. Bu dava ile taşınmazın satışının gerçekleştirilmesi talep edilebilir.
Taraflardan biri sözleşmeden haksız şekilde cayarsa, diğer taraf uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Ayrıca:
-
Alıcı, tapu devrinin gerçekleştirilmesi için mahkemeye başvurabilir.
-
Satıcı, sözleşmenin feshi ve tazminat talebi için dava açabilir.
-
Cezai şart varsa, sözleşmede yazılı olan bedelin ödenmesi talep edilebilir.
Bu süreçte, noter sözleşmesi ve varsa tapu şerhi, mahkeme kararlarında etkili delil olarak değerlendirilir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi | Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedir?
Taşınmazın belirli bir tarihte ve belirli şartlarla satılacağına ilişkin, taraflar arasında yapılan ve noter huzurunda düzenlenmesi gereken resmi bir sözleşmedir. Taşınmazın hemen devredilmesinin mümkün veya istenmediği durumlarda tercih edilir.
Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için hangi şartlar gerekir?
Sözleşmenin geçerli sayılabilmesi için mutlaka noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmiş olması gerekir. Ayrıca tarafların ayırt etme gücüne sahip ve reşit olmaları, sözleşme konusunun belirli bir taşınmaz olması ve taşınmazın mevcut bulunması gerekir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?
Evet, noter huzurunda düzenlenen geçerli bir sözleşme tapu müdürlüğüne bildirilerek tapu siciline şerh ettirilebilir. Bu sayede sözleşme üçüncü kişilere karşı da geçerli olur ve taşınmaz başkasına satılsa bile alıcının hakları korunur.
Sözleşme hangi durumlarda kullanılır?
Tarafların taşınmazın satışını ileride tamamlamak istemesi, inşaat halinde olan projelerde taşınmaz alımı, alıcının finansman sürecinin devam etmesi gibi durumlarda bu sözleşme tercih edilir. Özellikle büyük konut projelerinde ve arsa payı karşılığı inşaat işlerinde yaygındır.
Sözleşmeye aykırı davranılırsa ne olur?
Taraflardan biri yükümlülüklerini yerine getirmezse, diğer taraf mahkemeye başvurarak tapu devrini içeren ifa davası açabilir. Sözleşmede cezai şart varsa bu bedelin ödenmesi de talep edilebilir. Satış gerçekleştirilmezse zararın tazmini için dava açılması mümkündür.
Yazılı olarak yapılan ama noterde düzenlenmeyen bir satış vaadi geçerli olur mu?
Hayır, bu tür sözleşmeler hukuken geçersiz sayılır. Geçerli ve bağlayıcı bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yalnızca noter huzurunda düzenlenen resmi belgeyle mümkündür.
Tapuya şerh edilmemiş sözleşme alıcıyı korur mu?
Tapuya şerh edilmemiş sözleşme yalnızca taraflar arasında hüküm ifade eder. Üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Taşınmazın başkasına satılması halinde alıcı hak kaybına uğrayabilir.
Bu sözleşme ile taşınmaz devri olur mu?
Hayır, bu sözleşme tek başına taşınmazın mülkiyetini devretmez. Sadece tarafların ileride taşınmazı devretme yönündeki taahhütlerini içerir. Tapu devri, ancak satış vaadine dayanarak ayrı bir işlemle yapılabilir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hangi mahkemede dava konusu yapılır?
Bu sözleşmeden kaynaklanan davalar, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava türüne göre ifa, tazminat veya tapu iptali ve tescil talepleri gündeme gelebilir.
