Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası, ayırt etme gücünü yitirmiş ya da akli dengesi yerinde olmayan kişilerin yaptığı tapu işlemlerinin geçersiz sayılması için açılan hukuki bir davadır. Bu dava, tapuda yapılan hatalı veya irade dışı işlemlerin iptaliyle mülkiyetin gerçek hak sahibine iade edilmesini sağlar. Özellikle yaşlılık, hastalık, psikolojik rahatsızlık veya ölüm öncesi yapılan devirlerde ehliyetin sorgulanması, son yıllarda artan yargı kararlarıyla birlikte büyük önem taşımaktadır.
Ehliyetsizlik Kavramı Nedir? Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası İçin Hangi Koşullar Gerekir?
Ehliyetsizlik, bir kişinin kendi fiilinin hukuki sonuçlarını anlayamayacak veya bu sonuca göre hareket edemeyecek durumda olması anlamına gelir. Türk Medeni Kanunu’na göre ayırt etme gücü bulunmayan, reşit olmayan veya kısıtlı kişiler, hukuki işlem yapma ehliyetine sahip değildir. Bu kişiler tarafından yapılan işlemler baştan itibaren hükümsüz sayılır.
Hukuki Ehliyetsizlik Nedir?
Hukuki ehliyetsizlik, kişinin fiil ehliyetini ortadan kaldıran bir durumdur. Yani kişi, yaptığı işlemin sonuçlarını idrak edemeyecek durumdaysa, onun iradesine dayalı işlemler geçersiz olur. Özellikle tapu devri gibi mülkiyetin el değiştirdiği durumlarda, bu husus mahkeme tarafından dikkatle incelenir.
Akıl Sağlığı ve Ayırt Etme Gücü Unsurları
Ayırt etme gücü, kişinin davranışlarının sonuçlarını algılama ve bu sonuçlara göre hareket edebilme yeteneğidir. Akıl hastalığı, demans, Alzheimer veya ağır psikolojik rahatsızlıklar bu gücü ortadan kaldırabilir. Bu durumda yapılan satış veya bağış işlemleri ehliyetsizlik nedeniyle iptal edilebilir.
Türk Medeni Kanunu’nda Ehliyetsizlik
Türk Medeni Kanunu’nun 9, 10 ve 15. maddeleri ehliyet konusunu açıkça düzenler. Kanuna göre fiil ehliyeti bulunmayan kişilerin yaptığı işlemler yok hükmündedir. Tapu iptali ve tescil davalarında mahkemeler, kişinin işlem anındaki ruhsal durumunu belirlemek için Adli Tıp Kurumu’ndan veya psikiyatri uzmanlarından rapor ister.
2026 Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Süreci
Bu dava, taşınmazın devrinin geçersiz olduğu iddiasıyla açılır ve tapu kaydının iptaliyle taşınmazın gerçek hak sahibine tescilini amaçlar. Dava, mirasçılar veya mağdur taraf tarafından açılabilir. Süreç, tapu sicil müdürlüğünde yapılan işlemden sonra genellikle asliye hukuk mahkemelerinde yürütülür.
Davanın Amacı ve Kapsamı
Davanın temel amacı, ehliyetsiz kişinin yaptığı taşınmaz satışını veya devrini geçersiz saydırmaktır. Böylece, tapu kaydı iptal edilir ve taşınmaz yeniden hak sahibinin adına tescil edilir. Mahkemeler, işlemin yapıldığı anda kişinin ehliyet durumunu değerlendirir.
Kimler Dava Açabilir?
Dava, genellikle mirasçılar, yasal temsilciler veya tapuda haksızlığa uğrayan kişiler tarafından açılır. Murisin ölümünden sonra mirasçılar, onun ehliyetsizken yaptığı satışları iptal ettirmek için bu davayı açabilir.
Mahkemeye Sunulacak Deliller
Ehliyetsizlik iddiasının ispatı için sağlık raporları, doktor görüşleri, tanık beyanları, hastane kayıtları ve adli raporlar kullanılır. Mahkeme, işlemin yapıldığı tarih itibarıyla kişinin bilincini ve ayırt etme gücünü inceler. Ayrıca tanıkların beyanları, kişinin o dönemdeki ruhsal durumunu anlamada belirleyici olabilir.
Uygulamada Karşılaşılan Durumlar
Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası, murisin veya taraflardan birinin fiil ehliyeti bulunmadan yaptığı tapu işlemlerinin geçersiz sayılması için açılır. Bu davalarda, kişinin işlem tarihindeki akıl sağlığı ve irade gücü bilirkişi raporlarıyla değerlendirilir. Mahkemeler, özellikle Adli Tıp raporlarına ve tanık ifadelerine büyük önem verir. Amaç, hatalı ya da geçersiz şekilde yapılan tapu devrinin iptal edilip, taşınmazın gerçek hak sahibine yeniden tescil edilmesini sağlamaktır.
Murisin Ehliyetsizliği Nedeniyle Tapu İptali
Ölen kişinin (muris) hayattayken ehliyetsiz şekilde yaptığı tapu devri, mirasçılar tarafından iptal ettirilebilir. Mahkeme, murisin tapu işlemindeki zihinsel durumunu inceleyerek, işlemin geçerliliği konusunda karar verir. Yargıtay uygulamasında murisin akıl sağlığı raporu büyük önem taşır.
Akli Dengesi Yerinde Olmayan Tapu Devri
Akli dengesi yerinde olmayan bir kişi, fiil ehliyetine sahip değildir. Bu kişilerce yapılan tapu devri işlemleri hükümsüz sayılır. Mahkeme, kişinin akli dengesinin işlem tarihinde yerinde olup olmadığını tespit eder ve gerekirse Adli Tıp’tan bilirkişi raporu talep eder.
Yanılma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Yanılma, irade fesadı hallerinden biridir. Kişi, tapu devrini yanlış bilgiye dayanarak yapmışsa veya karşı tarafın hilesiyle kandırılmışsa, bu durumda da tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu davalarda amaç, kişinin gerçek iradesine uygun olmayan işlemi ortadan kaldırmaktır.
Tapunun iptal edilmesi durumunda, yeniden tapu almak isteyenler ise tapu alış sırasında ödenmesi gereken vergi ve harçları ödemek zorunda kalır.
Emlak Alım Satımında Hangi Vergiler Ödenir?
Aşağıdaki veriler masaüstünde tablo, mobilde ise satır başına bir modül olarak sunulur. Arama kutusu her iki görünümü birlikte filtreler.
| Vergi Türü | Kim Öder? | Oran / Kapsam | Örnek / Not |
|---|---|---|---|
| Tapu Harcı (Tapu ve Kadastro Harcı) | Genellikle alıcı ve satıcı arasında bu harç eşit olarak paylaşılır (%2 + %2). Ancak, taraflar kendi aralarında farklı bir anlaşma yapabilir. | 2025 itibarıyla, tapu harcı hem alıcı hem de satıcı için taşınmazın satış bedelinin %2’si oranında alınır. Yani, toplamda %4’lük bir harç ödenir. Tapu dairesinde ödenir |
1.000.000 TL için alıcı 20.000 TL, satıcı 20.000 TL (toplam 40.000 TL) |
| Değer Artış Kazancı Vergisi | Satıcı, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 5 yıl içinde satarsa ve bu satıştan kâr elde ederse, bu kâr üzerinden gelir vergisi ödemekle yükümlüdür. | İstisna: 2025 için belirlenen istisna tutarı (örneğin, 2024 için 87.000 TL idi; 2025 tutarı Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından açıklanır) kârın altında kalırsa vergi ödenmez. %15–%40 artan oranlı GV |
500.000 TL’ye alınan bir ev 800.000 TL’ye 5 yıl içinde satılırsa, 300.000 TL kâr üzerinden istisna düşülerek vergi hesaplanır. |
| Katma Değer Vergisi (KDV) | KDV, alıcı tarafından ödenir ve genellikle satış bedeline eklenir. | Taşınmazın türüne göre %1, %8 veya %18 KDV oranı uygulanabilir. Örneğin, net alanı 150 m²’yi aşmayan konutlarda %1 veya %8 KDV oranı geçerli olabilir. Ticari nitelikli satışlarda |
Genellikle ticari amaçla taşınmaz alıp satanlar KDV öder; bireysel satıcı için çoğunlukla KDV yoktur. |
| Emlak Vergisi | Taşınmazın sahibi, her yıl belediyeye emlak vergisi öder. | Konutlar için binde 1, büyükşehir sınırlarında binde 2; iş yerleri için binde 2, büyükşehirde binde 4. | Alım satım yılında, emlak vergisi genellikle satıcı ve alıcı arasında yılın kalan süresi oranında paylaşılır. |
Uyarı: Tutarlar ve oranlar bilgilendirme amaçlıdır; yürürlükteki mevzuat, tebliğ ve belediye uygulamalarına göre değişebilir. İşlem öncesi ilgili idarelerden teyit alınız.
Sık Sorulan Sorular (Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası)
Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası hakkında vatandaşların en çok merak ettiği konular, sürecin nasıl işlediği, hangi belgelerin gerektiği ve davanın ne kadar sürdüğüdür. Bu bölümde, uygulamada sık karşılaşılan soruları yanıtlayarak dava sürecine dair aklınızdaki belirsizlikleri gidermeyi amaçladık. Aşağıda yer alan sık sorulan sorular, hem mirasçılar hem de tapu işlemlerinde hak kaybı yaşayan kişiler için yol gösterici niteliktedir.
Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Bu dava, akıl sağlığı yerinde olmayan veya fiil ehliyeti bulunmayan kişilerin yaptığı tapu işlemlerinin geçersiz sayılması için açılan davadır. Amaç, işlemin iptaliyle taşınmazın gerçek sahibine tescil edilmesini sağlamaktır.
Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılmaz?
Ehliyetli kişilerin kendi rızasıyla yaptığı geçerli satış veya bağış işlemleri iptal edilemez. Ayrıca, işlemin yapıldığı dönemde kişide geçici bilinç bulanıklığı varsa ancak kalıcı raporla desteklenmiyorsa dava reddedilebilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Dava, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davacı, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine başvurarak dava dilekçesi sunar. Ulus Av. Bürosu olarak sağlık raporları, tanık ifadeleri ve tapu belgeleri sunulmalıdır. Dava sonunda mahkeme tapu kaydının iptaline karar verebilir.
Mahkeme Ehliyetsizlik Kararını Nasıl Verir?
Mahkeme, kişinin tapu işlemi yaptığı tarihteki ruhsal durumunu değerlendirir. Adli Tıp Kurumu’ndan alınan raporlar, doktor muayeneleri ve tanık beyanları kararda belirleyici olur. Eğer kişi işlem sırasında ayırt etme gücünü kaybetmişse, mahkeme tapu kaydının iptaline karar verir.
Hak Kaybı Yaşamamak İçin Uzman Desteği Şart
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, teknik bilgi gerektiren karmaşık bir süreçtir. Yanlış hazırlanmış dilekçeler veya eksik deliller, hak kaybına neden olabilir. Bu nedenle, dava açmadan önce bir gayrimenkul hukuku avukatından profesyonel destek alınması büyük önem taşır. Unutulmamalıdır ki, her dava kişinin özel durumuna göre değerlendirilir ve yargı süreci titizlikle yürütülmelidir.
