Bağımsız Bölüm Tahsis Uyuşmazlığı Davası

Bağımsız bölüm tahsis uyuşmazlığı davası, bir binadaki bağımsız bölümlerin maliklere yanlış, eksik veya çelişkili şekilde tahsis edilmesi nedeniyle doğan mülkiyet, kullanım veya tasarruf hakkı uyuşmazlıklarının giderilmesi amacıyla açılan davadır. Bu tür davalar genellikle kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte yapılan hatalar, hatalı projelendirme ya da arsa payı ile uyumsuz tahsisler sonucunda gündeme gelir.

Bağımsız Bölüm Tahsisi Nedir ve Ne Zaman Sorun Oluşur?

Bağımsız bölüm tahsisi, bir yapıda yer alan daire, dükkân gibi kullanıma elverişli alanların maliklerine hukuki olarak atanması anlamına gelir. Bu tahsis, genellikle mimari projeye, yönetim planına ve arsa payına uygun şekilde yapılmalıdır. Ancak uygulamada;

• Projedeki bağımsız bölüm ile tapuda yazan numaranın uyuşmaması

• Arsa payı ile bağımsız bölüm kullanımının çelişmesi

• Ortak alanların haksız tahsis edilmesi

• Bağımsız bölümün birden fazla kişiye verilmesi

gibi nedenlerle tahsis uyuşmazlıkları yaşanabilir. Bu durumda, taraflar arasında bağımsız bölümün gerçek malikinin kim olduğu veya hangi bölüme kimin hakkı olduğu yönünde anlaşmazlık doğar.

Bağımsız Bölüm Tahsis Uyuşmazlığı Hangi Hâllerde Ortaya Çıkar?

Bu tür uyuşmazlıklar en sık şu durumlarda ortaya çıkar:

• Kat mülkiyeti kurulmadan satış yapılmış ve fiili kullanım sonradan belirlenmişse

• Noter satış vaadi sözleşmesiyle daire tahsis edilmiş ama tapu devri yapılmamışsa

• İnşaat tamamlanmadan yapılan ön satışlarda aynı daire birden fazla kişiye satılmışsa

• Tapu kaydında yazan bağımsız bölüm numarası, fiilen kullanılan daireyle farklıysa

• Kat irtifakı kurulduktan sonra mimari projede değişiklik yapılmış ve bu değişiklikler tapuya yansıtılmamışsa

Bu tür durumlarda, taraflar kendi bölümleri üzerinde hak iddia eder ve yargıya başvurarak haklarını tespit ettirmek isterler.

Bağımsız Bölüm Tahsis Uyuşmazlığı Davası Nasıl Açılır?

Uyuşmazlık yaşayan kişi, fiili kullanımına konu olan bağımsız bölümün tapu kaydında yanlış gösterildiğini veya başka kişiye ait olduğunu iddia ederek, asliye hukuk mahkemesinde dava açar. Dava, tapu iptali ve tescili istemli olabileceği gibi, tespit davası şeklinde de açılabilir.

Dava dilekçesinde;

• Hangi bağımsız bölüm üzerinde hak iddia edildiği

• Mevcut kullanım durumu

• Tahsise neden olan belgeler (satış vaadi, mimari proje, yönetim planı vb.)

• Varsa tapu kayıtları ve tanık beyanları

yer almalıdır. Mahkeme, projeye uygunluk ve fiili kullanım durumunu bilirkişi marifetiyle inceler.

Hangi Belgelerle İspat Yapılır?

Bağımsız bölüm uyuşmazlıklarında en önemli deliller şunlardır:

• Mimari proje ve vaziyet planı

• Tapu kayıtları ve kat irtifakı/kadastro bilgileri

• Yönetim planı

• Noter satış vaadi sözleşmeleri

• Belediye onaylı yapı ruhsatı ve iskan belgesi

• Fiili kullanımın fotoğrafları, tanık anlatımları

• Kat malikleri kurulunun kararları

Mahkeme, bu belgeler ışığında fiili kullanım ile tapudaki kayıtların örtüşüp örtüşmediğini değerlendirir.

Dava Hangi Mahkemede Açılır ve Ne Kadar Sürer?

Bağımsız bölüm tahsis uyuşmazlığı davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Görevli mahkeme, niteliği gereği adli yargı merciidir. Davanın süresi, keşif, bilirkişi raporları, tanık dinlenmesi ve tapu incelemeleri gibi faktörlere bağlı olarak ortalama 9 ay ile 18 ay arasında değişebilir.

Taraflardan birinin kararı istinafa veya temyize götürmesi hâlinde süreç uzayabilir. Ancak dava sonuçlandığında, tapu kayıtları gerçeğe uygun hale getirilir ve tarafların mülkiyet hakkı hukuken netleşmiş olur.

Dava Sonucunda Neler Talep Edilebilir?

Dava sonucunda aşağıdaki talepler gündeme gelebilir:

• Hatalı tahsis edilen tapunun iptali ve doğru kişiye tescili

• Fiilen kullanılan bölümün malik adına tescili

• Yalnızca tespit kararı alınarak kayıtlı malikle fiili kullanımın uyumu sağlanması

• Maddi zarar varsa tazminat talebi

Ayrıca, yargı kararı doğrultusunda yönetim planının düzeltilmesi veya ortak alanların yeniden düzenlenmesi gibi sonuçlar da doğabilir.

Bağımsız Bölüm Tahsis Uyuşmazlığı Davası Sıkça Sorulan Sorular

Bağımsız bölüm tahsis uyuşmazlığı davası nedir?

Bağımsız bölüm tahsis uyuşmazlığı davası, tapuda kayıtlı olan bağımsız bölümle fiili kullanımın uyuşmadığı, bir bölümün birden fazla kişiye tahsis edildiği ya da tahsisin arsa payı, mimari proje veya yönetim planına aykırı yapıldığı durumlarda açılan hukuk davasıdır. Bu dava ile mülkiyetin doğru kişiye tescil edilmesi ve hak kayıplarının giderilmesi amaçlanır.

Bağımsız bölüm tahsisinde neden uyuşmazlık yaşanır?

Uyuşmazlık genellikle şu nedenlerle ortaya çıkar:

• Fiilen kullanılan bağımsız bölümün tapuda farklı bir numara ile kayıtlı olması

• Aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye tahsis edilmesi veya satılması

• Kat irtifakı ile fiili kullanım arasında fark bulunması

• Mimari projeye aykırı kullanım ya da değişiklikler yapılması

• Yönetim planı ile fiili kullanım arasında çelişki olması

Bu tür hatalar genellikle inşaat sonrası plan değişikliklerinden, kat irtifakı kurulurken yapılan yanlışlıklardan ya da projeye uygun olmayan satış uygulamalarından kaynaklanır.

Bağımsız bölüm tahsis uyuşmazlığı davası nasıl açılır?

Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Davacı, tahsis edilen bağımsız bölümün kendisine ait olduğunu, tapudaki kaydın hatalı olduğunu ya da başka kişiye haksız olarak devredildiğini ileri sürer. Dava dilekçesinde tapu kayıtları, mimari proje, yönetim planı, satış sözleşmeleri ve fiili kullanım durumu belgelenerek açıklanmalıdır.

Dava açmak için hangi belgeler gerekir?

Dava sürecinde kullanılabilecek başlıca belgeler şunlardır:

• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapu kayıtları

• Onaylı mimari proje ve vaziyet planı

• Yönetim planı

• Satış vaadi sözleşmeleri veya noter belgeleri

• Fiili kullanımı gösteren fotoğraflar

• Tanık beyanları

• Belediye ruhsat ve iskan belgeleri

Mahkeme, bu belgelerle birlikte bilirkişi incelemesi ve keşif yaparak gerçek durumu tespit eder.

Uyuşmazlıkta haklı olan taraf ne talep edebilir?

Dava sonucunda haklı bulunan kişi;

• Bağımsız bölüm üzerindeki tapunun kendi adına tescilini

• Hatalı tahsisin iptal edilmesini

• Tapu kayıtlarının düzeltilmesini

• Gerekirse uğradığı maddi zararın tazminini

talep edebilir. Mahkeme kararına göre tapu müdürlüğü, ilgili kaydı düzeltir veya iptal-tescil işlemini gerçekleştirir.

Bu davada bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Evet. Bilirkişi incelemesi bu davalarda hayati öneme sahiptir. İnşaat mühendisi, harita mühendisi veya mimar bilirkişilerce yapılan teknik değerlendirmelerle;

• Bağımsız bölümün mimari projeye uygunluğu

• Fiili kullanım ile tapu kaydı arasındaki fark

• Arsa payı uyumu

tespit edilir. Mahkeme kararını genellikle bilirkişi raporuna dayandırır.

Bağımsız bölüm tahsis davası ne kadar sürer?

Davanın süresi; keşif, bilirkişi raporu, delil toplama süreci ve tarafların itirazları gibi unsurlara bağlı olarak değişir. Ortalama olarak birinci derece mahkemede 8 ila 18 ay arasında sonuçlanır. Kararın istinaf veya temyize taşınması hâlinde bu süre uzayabilir.

Dava sonucunda diğer maliklerin hakları etkilenir mi?

Evet. Bağımsız bölüm üzerindeki hak değişikliği, genellikle diğer maliklerin ortak alanlar ve arsa payı üzerindeki haklarını da etkileyebilir. Bu nedenle dava tüm ilgililere karşı açılmalı, tapuda adı geçen tüm maliklerin davaya dahil edilmesi gerekir. Aksi hâlde kararın icrası sınırlı kalabilir.

Bağımsız bölüm tahsis uyuşmazlığı yaşamamak için nelere dikkat edilmelidir?

Bu tür uyuşmazlıkların önüne geçebilmek için;

• Kat irtifakı kurulurken proje ve yönetim planı dikkatle incelenmeli

• Tapuda kayıtlı bölüm numarası ile fiili kullanım karşılaştırılmalı

• Ön satış sözleşmeleri noterde düzenlenmeli

• Satın alınan bölümün tapu kaydı, mimari proje ve arsa payı ile örtüşüp örtüşmediği kontrol edilmeli

Kat mülkiyetine geçiş işlemi tamamlanmadan daire satın alınması hâlinde özel dikkat gösterilmeli ve gerekiyorsa hukuki danışmanlık alınmalıdır.