Apartman yönetim planı, kat mülkiyeti rejimiyle yönetilen apartman ve sitelerde taşınmazın yönetim esaslarını ve kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirleyen yazılı bir belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca hazırlanır ve yönetim tarzını, yönetici ve denetçinin görevlerini, ortak alanların kullanım kurallarını, gider paylaşım yöntemlerini, toplantı usullerini ve diğer yönetim esaslarını içerir. Apartman yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir ve tapu müdürlüğünde ana taşınmazın resmi senedine ekli olarak saklanır.
Bir apartmanda veya sitede düzenli, huzurlu ve adil bir yaşamın sürdürülebilmesi için apartman yönetim planının eksiksiz ve uygulanabilir şekilde hazırlanması gerekir. Yönetim planı, yalnızca mevcut maliklerin değil, sonradan taşınmaza katılan malik ve kiracıların da uymak zorunda olduğu kuralları belirler.
Apartman Yönetim Planının Hukuki Niteliği ve Bağlayıcılığı
Apartman yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen çerçevede hazırlanır ve kanuna aykırı hükümler içeremez. Ancak kanunda boş bırakılan konularda ayrıntılı düzenlemeler yaparak apartman yaşamını pratikte kolaylaştırabilir. Yönetim planına aykırı hareket eden kat malikleri veya kiracılar, hukuki yaptırımla karşılaşabilir.
Örneğin, yönetim planında ortak alanlarda sigara içme yasağı getirilmişse ve bir malik bu yasağa uymuyorsa, diğer maliklerin sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir ya da uyarı ve para cezası talep edebilir. Bu yönüyle yönetim planı, apartmanın “anayasası” niteliğindedir.
Yönetim Planında Bulunması Gereken Temel Unsurlar
Bir apartman yönetim planında yer alması gereken başlıca unsurlar şunlardır:
-
Yönetici ve denetçi seçimi, görev ve yetkileri
-
Ortak alanların kullanım kuralları ve yasaklar
-
Ortak giderlerin paylaşım şekli ve aidat hesaplama yöntemi
-
Isıtma, bakım, onarım ve yenileme işlerinin yürütülme usulleri
-
Kat malikleri kurulu toplantılarının çağrı, karar alma ve defter tutma yöntemleri
-
Ortak alanlarda yapılacak değişikliklerin ve tadilatların onay şartları
-
Kat Mülkiyeti Kanunu’na atıf ve uygunluk
Bu maddeler, apartman yaşamındaki olası uyuşmazlıkların önlenmesi ve uzun vadede sürdürülebilir bir yönetim modeli oluşturulması açısından hayati öneme sahiptir.
Apartman Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Yönetim planının değiştirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre özel bir çoğunluk şartına tabidir. Değişiklik kararı, kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı onayı ile alınabilir. Bu yüksek oran, planın değişmezliğini ve istikrarını korumayı amaçlar.
Değişiklik süreci şu şekilde işler:
-
Değişiklik önerisinin hukuka uygun şekilde yazılı hazırlanması
-
Kat malikleri kurul toplantısında gündem maddesi olarak ilan edilmesi
-
Toplantıda beşte dört çoğunluk ile kabul edilmesi
-
Kararın karar defterine işlenmesi ve kat maliklerince imzalanması
-
Yeni yönetim planının tapu müdürlüğüne tescil edilmesi
Tescil yapılmadan yönetim planı değişiklikleri geçerli olmaz. Bu nedenle tapu tescil aşaması ihmal edilmemelidir.
Apartman Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır ?
| Aşama | Açıklama |
|---|---|
| 1. Apartman Yönetim Planı İhtiyacının Belirlenmesi | Mevcut yönetim planı yoksa veya yetersizse, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde yeni bir plan hazırlanmasına ya da mevcut planın değiştirilmesine karar verilir. |
| 2. Yönetim Planı Taslağının Hazırlanması | Ortak alan kullanımı, gider paylaşımı, yöneticinin görev ve yetkileri, toplantı usulleri gibi konuları kapsayan, hukuka uygun ve detaylı bir apartman yönetim planı taslağı hazırlanır. |
| 3. Kat Maliklerine Taslağın Sunulması | Hazırlanan yönetim planı taslağı tüm kat maliklerine önceden iletilir. Maliklerin incelemesi ve önerilerini sunması sağlanır. |
| 4. Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Çağrısı | Gündem maddelerinde “apartman yönetim planı” konusuna yer verilerek, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen usullere uygun şekilde toplantı çağrısı yapılır. |
| 5. Oylama ve Karar Alma Süreci | Yönetim planı ilk kez hazırlanıyorsa oybirliği, değişiklik yapılacaksa kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) onayı gerekir. Karar toplantıda alınır. |
| 6. Kararın Karar Defterine İşlenmesi | Kabul edilen apartman yönetim planı veya değişiklik kararı, karar defterine yazılır ve kat malikleri tarafından imzalanır. |
| 7. Tapu Müdürlüklerinde Yönetim Planının Tescili | Yönetim planı veya değişiklikleri, tapu müdürlüğüne götürülerek ana taşınmazın resmi senedine eklenir. Tescil yapılmadan plan geçerli olmaz. |
| 8. Yönetim Planının Bildirilmesi ve Uygulamaya Geçiş | Tapuda tescil edilen planın bir kopyası tüm kat maliklerine ve kiracılara ulaştırılır. Apartman yönetim planı hükümleri derhal uygulanmaya başlanır. |
Yönetim Planı Değişikliğinde Sık Karşılaşılan Sorunlar
En sık karşılaşılan sorunlar; toplantıya yeterli katılımın sağlanamaması, maliklerin değişiklik önerisine imza atmaması, hukuka aykırı düzenlemeler yapılması ve tapu tescil işlemlerinin unutulmasıdır. Bu sorunların önüne geçmek için toplantı çağrılarının Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde yapılması, değişiklik metninin önceden tüm maliklere iletilmesi ve gerektiğinde hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.
Kat maliklerinden biri, yönetim planı değişikliğinin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa, kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.
Apartman yönetim planı, yalnızca bir formalite değil, apartman yaşamını doğrudan şekillendiren ve olası hukuki sorunları önleyen temel bir belgedir. Bu nedenle hazırlanırken ve değiştirilirken hem kanuni gereklilikler hem de apartman sakinlerinin ihtiyaçları gözetilmelidir.
Apartman Yönetim Planı Sıkça Sorulan Sorular
Apartman yönetim planı nedir?
Apartman yönetim planı, kat mülkiyeti rejimi ile yönetilen apartman ve sitelerde, yönetim tarzını, ortak alan kullanım kurallarını, gider paylaşımını ve yönetici ile denetçilerin görevlerini belirleyen bağlayıcı hukuki belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre hazırlanır ve tapu müdürlüğünde ana taşınmazın resmi senedine eklenir.
Apartman yönetim planı nasıl hazırlanır?
Yönetim planı, kat malikleri tarafından oybirliği ile hazırlanır. İçeriğinde apartmanın yönetim şekli, gider paylaşım esasları, ortak alan kullanımı ve toplantı usulleri yer alır. Hazırlanan plan, tüm maliklerin imzası ile onaylanarak tapu müdürlüğünde tescil edilir.
Apartman yönetim planı nasıl değiştirilir?
Değişiklik, kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı onayı ile yapılabilir. Değişiklik önerisi gündeme alınır, toplantıda oylanır ve kabul edilirse karar defterine işlenir. Ardından tapu müdürlüğüne tescil ettirilmesi gerekir. Tescil yapılmazsa değişiklik hukuken geçerli olmaz.
Apartman yönetim planı değişikliği hangi mahkemede iptal edilebilir?
Yönetim planı veya değişikliği hukuka aykırı ise, kat malikleri sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Dava, kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde açılmalıdır.
Apartman yönetim planında hangi konular yer alır?
Yönetici ve denetçi seçimi, ortak alan kullanımı, gider paylaşım yöntemi, toplantı ve karar alma usulleri, bakım-onarım işlemlerinin yürütülmesi, yasaklar ve disiplin kuralları gibi konular planın ana unsurlarını oluşturur.
Apartman yönetim planına uymamanın hukuki sonuçları nelerdir?
Plan hükümlerine uymayan kat malikleri veya kiracılar, diğer maliklerin talebi üzerine uyarılabilir, idari veya hukuki yaptırımlarla karşılaşabilir. Gerektiğinde yargı yoluna başvurularak ihlalin önlenmesi sağlanabilir.
Tapuda yönetim planı bulunmayan apartmanlarda ne yapılır?
Eğer tapuda yönetim planı yoksa, kat malikleri bir araya gelerek plan hazırlamalı ve tapu müdürlüğüne tescil ettirmelidir. Bu plan olmadan apartman yönetiminde ciddi hukuki ve uygulama sorunları yaşanabilir.
Apartman yönetim planı tüm kat maliklerini ve kiracıları bağlar mı?
Evet. Yönetim planı yalnızca imzalayanları değil, daha sonra taşınmazı edinen tüm malik ve kiracıları bağlar. Çünkü tapuya tescil edilen plan, resmi bir sözleşme hükmündedir.
Apartman Yönetim Planı Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yönetim planının hukuki bağlayıcılığını bilmek
Apartman yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca hazırlanan ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Bu belge yalnızca mevcut maliklerin değil, ileride taşınmazı devralan tüm malik ve kiracıların da uymak zorunda olduğu kuralları içerir. Tapu kütüğüne tescil edildiği için resmi nitelik taşır ve hükümlerine aykırı davranan kişiler hakkında hukuki yaptırım uygulanabilir. Bu nedenle yönetim planının bağlayıcılığının farkında olmak, uyuşmazlıkların önlenmesinde temel bir adımdır.
Yönetim planı içeriğinin kapsamlı hazırlanması
Bir yönetim planında; yönetim şekli, ortak alanların kullanımı, gider paylaşım yöntemi, toplantı usulleri, yöneticinin ve denetçinin görevleri ile yetkileri gibi unsurlar eksiksiz şekilde yer almalıdır. Ayrıca, apartman yaşamında sıkça karşılaşılan gürültü, tadilat, ısıtma sistemi, evcil hayvan ve güvenlik hizmeti gibi konularda net kurallar koymak ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları azaltır. Plan hazırlanırken Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı düzenlemeler yapılmamalı, ancak kanunun boş bıraktığı alanlarda ihtiyaca yönelik hükümler eklenmelidir.
Değişiklik sürecinde çoğunluk şartına dikkat etmek
Apartman yönetim planı değişikliği, kanunda öngörülen yüksek çoğunluk şartına tabidir. Kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı onayı olmadan yönetim planında değişiklik yapılamaz. Bu oran, apartman yaşamındaki düzenin korunması amacıyla belirlenmiştir. Değişiklik teklifi gündeme alınmalı, toplantıda oylanmalı ve kabul edilirse karar defterine yazılarak imza altına alınmalıdır. Ardından değişiklik tapu müdürlüğünde tescil edilmelidir.
Tapu tescil işlemini ihmal etmemek
Yönetim planı veya değişikliğinin hukuken geçerli olabilmesi için tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir. Tescil edilmemiş bir yönetim planı, bağlayıcılık kazanmaz ve taraflar arasında uyuşmazlık çıktığında mahkeme nezdinde geçerli kabul edilmez. Bu nedenle tescil süreci, değişiklik kararının hemen ardından tamamlanmalıdır.
Hukuka aykırı düzenlemelere karşı yargı yoluna başvurmak
Yönetim planında kanuna aykırı bir hüküm bulunması veya yapılan değişikliğin hukuki gerekçelere dayanmaması halinde, kat malikleri sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Dava süresi, kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay ile sınırlıdır. Bu sürelerin kaçırılması halinde yargı yolu kapanır.
Toplantı çağrı ve karar alma usullerine riayet etmek
Yönetim planı hazırlanırken veya değiştirilirken yapılacak kat malikleri kurulu toplantılarında, kanunda ve mevcut yönetim planında belirlenen çağrı usullerine uyulmalıdır. Gündem maddelerinin önceden tüm maliklere iletilmesi, toplantıya katılımı ve kararların geçerliliğini sağlar. Usule uygun yapılmayan toplantılarda alınan kararlar hukuken geçersiz sayılabilir.
Tüm malik ve kiracılara planın bir örneğini ulaştırmak
Yönetim planının uygulanabilmesi için bütün kat malikleri ve bağımsız bölümlerde oturan kiracıların planın içeriğinden haberdar olması gerekir. Bu amaçla planın yazılı veya dijital kopyası ilgililere ulaştırılmalı ve gerektiğinde panolara asılmalıdır. Böylece hem bilgilendirme yükümlülüğü yerine getirilir hem de olası ihlallerin önüne geçilir.
Apartman Yönetim Planı Örneği – 2025
Apartman Adı: [Örnek Apartman]
Adres: [Adres Bilgisi]
Tapu Bilgileri: [İli, İlçesi, Mahallesi, Ada, Parsel, Bağımsız Bölüm Sayısı]
Kanuni Dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi
1. Amaç ve Kapsam
Apartman yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca [Örnek Apartman]’ın yönetim usul ve esaslarını belirlemek, kat malikleri ile bağımsız bölüm kullanıcılarının hak ve yükümlülüklerini düzenlemek amacıyla hazırlanmıştır. Tüm kat malikleri, kiracılar ve bağımsız bölüm kullanıcıları bu plan hükümlerine uymakla yükümlüdür.
2. Yönetim Organları
Yönetici, kat malikleri kurulunca bir yıl için seçilir. Yönetici, apartmanın idaresinden, ortak alanların korunmasından, bakım-onarım işlerinden ve aidatların toplanmasından sorumludur.
Denetçi, kat malikleri arasından seçilir. Yöneticinin faaliyetlerini denetler, mali tabloları kontrol eder ve yıllık rapor hazırlar.
3. Kat Malikleri Kurulu
Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır. Toplantı çağrısı, en az 15 gün önceden gündem belirtilerek yazılı olarak yapılır. Olağanüstü toplantı, maliklerin üçte birinin yazılı talebi üzerine düzenlenir. Kararlar, toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile alınır. Kanunda ve bu planda aksi öngörülen haller saklıdır.
4. Ortak Alanların Kullanımı
Ortak alanlar (merdiven, asansör, otopark, bahçe vb.) yalnızca amacına uygun olarak kullanılabilir.
Ortak alanlarda eşya bırakmak, reklam ve tabela asmak yasaktır.
Gürültü yapılması ve diğer sakinlerin huzurunu bozacak faaliyetlerde bulunulması yasaktır.
5. Ortak Giderler ve Aidat
Ortak giderlere katılma oranı, bağımsız bölümlerin arsa payı üzerinden hesaplanır. Aidatlar her ayın ilk haftasında yöneticinin belirttiği hesaba yatırılır. Aidatını ödemeyen kat maliklerinden, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereği gecikme tazminatı talep edilir.
6. Bakım, Onarım ve Yenileme İşleri
Acil onarım gerektiren hallerde yönetici, kurul kararı almaksızın gerekli işlemleri yapabilir. Büyük onarım ve yenileme kararları için kat maliklerinin üçte ikisinin onayı gerekir.
7. Isıtma Sistemi ve Enerji Kullanımı
Apartmanın merkezi ısıtma sistemi [varsa açıklanır] olup, kullanım esasları bu plan ekinde yer alan Isıtma Talimatı’na göre uygulanır.
8. Yönetim Planının Değiştirilmesi
Yönetim planı ancak kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı onayı ile değiştirilebilir. Değişiklikler tapu müdürlüğünde tescil edilmedikçe yürürlüğe girmez.
9. Yürürlük
Bu yönetim planı, kat malikleri kurulunca kabul edildiği tarihten itibaren yürürlüğe girer ve tapu müdürlüğünde tescil edilmesiyle tüm kat malikleri ile bağımsız bölüm kullanıcılarını bağlar.
Tarih: [Gün/Ay/Yıl]
İmza: Kat Malikleri
