Apartman sakini aidat borcu ödenmezse, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre hem hukuki hem de mali yaptırımlar devreye girer. Aidatlar, apartmanın ortak alanlarının bakımı, onarımı, temizlik, güvenlik, asansör bakımı, ısınma, sigorta ve diğer ortak giderlerin karşılanması için zorunlu ödemelerdir. Bu borcun ödenmemesi durumunda kat malikleri kurulu ve apartman yönetimi, kanunda belirlenmiş yollarla borcun tahsilini sağlayabilir. Ödenmeyen aidatlar, yalnızca borçlu kişiyi değil, apartmandaki tüm sakinleri etkileyen bir mali yük oluşturur.
Aidat Borcunun Hukuki Dayanağı
Aidat ödeme yükümlülüğü, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, her kat maliki veya bağımsız bölüm sakini, ortak giderlere arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kiracılar da, kira sözleşmesindeki hükümler doğrultusunda aidatları ödemek zorunda olabilir.
Aidat ödemesi, apartman yönetimi tarafından alınan kararlarla belirlenir ve bu kararlar, tüm malik ve sakinler için bağlayıcıdır. Bu nedenle, “toplantıya katılmadım” veya “karara katılmadım” gibi gerekçelerle aidat ödeme yükümlülüğünden kaçınılamaz. Aidat borcu nedeniyle icra takibi yapılması da yasal olarak mümkündür.
Ödenmeyen Aidat Borcunun Sonuçları
Aidat borcu ödenmediğinde, apartman yönetimi ilk olarak borcun ödenmesi için yazılı ihtar gönderir. Bu ihtara rağmen ödeme yapılmazsa, hukuki süreç başlar.
-
Gecikme Tazminatı: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ödenmeyen aidat borçlarına aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı uygulanır.
-
İcra Takibi: Yönetici, ödenmeyen borç için icra dairesi aracılığıyla ilamsız icra takibi başlatabilir.
-
Mahkeme Süreci: Borca itiraz edilirse veya icra takibinde ihtilaf çıkarsa, sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
-
Haciz İşlemleri: Borç kesinleşirse borçlunun maaşına, banka hesaplarına veya taşınır/taşınmaz mallarına haciz uygulanabilir.
Aidat borcunun ödenmemesi, apartman bütçesini olumsuz etkileyerek diğer sakinlerin mağdur olmasına da yol açar. Bu durum, kat malikleri genel kurulu kararlarının daha katı uygulanmasına sebep olabilir.
Aidat Borcunun Kiracılar ve Ev Sahipleri Açısından Durumu
Kiracı, kira sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, apartmanın işletme giderlerinden (temizlik, güvenlik, yakıt, bakım-onarım vb.) sorumludur. Ancak binanın büyük onarım ve yenileme masrafları malik tarafından karşılanır.
Aidat borcu kiracı tarafından ödenmezse, yönetim doğrudan kiracıya başvurabilir. Kiracı ödeme yapmazsa, apartman yönetimi borcu ev sahibinden de talep edebilir. Sonrasında ev sahibi, kira alacağından kesinti yaparak kiracıdan tahsil yoluna gidebilir.
Bu nedenle kiracı ile ev sahibi arasında yazılı bir aidat ödeme sorumluluğu düzenlemesi yapılması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları engeller.
Aidat Borcu Tahsilat Süreci
Aidat borcu tahsilatı, yasal prosedürler çerçevesinde ilerler. Bu süreç şu şekilde işler:
-
Yazılı Bildirim ve İhtar: Yönetim, borcun miktarını, ödeme tarihini ve gecikme cezasını belirterek yazılı ihtar gönderir.
-
İcra Takibi Başlatılması: Borç ödenmezse, icra dairesine başvurulur ve borçluya ödeme emri tebliğ edilir.
-
İtiraz ve Dava Süreci: Borçlu ödeme emrine itiraz ederse, sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
-
Haciz ve Satış İşlemleri: Mahkeme kararı veya kesinleşen icra takibi sonucunda borç tahsil edilmezse, borçlunun taşınır veya taşınmaz mallarına haciz konulabilir.
Apartman yönetimleri, aidat borcunun tahsilinde yalnızca kanuni yolları kullanmak zorundadır. Keyfi uygulamalar hukuka aykırı olup, tazminat sorumluluğu doğurabilir.
Aidat Borcu Nedeniyle Kat Malikine Karşı Açılabilecek Davalar
Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı açılabilecek başlıca dava türü, ortak gider alacağı davasıdır. Bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve genellikle icra takibi ile birlikte yürütülür.
Davada, apartman yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve gider listeleri delil olarak sunulur. Mahkeme, borcun varlığını tespit ederse, ödenmeyen miktarın faizi ile birlikte ödenmesine karar verir.
Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca, borçlarını ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümünü satmaya zorlanması mümkündür. Bu yaptırım, borçların uzun süre ödenmemesi ve apartman yaşamını ciddi şekilde olumsuz etkilemesi halinde uygulanabilir.
Aidat Borcunun Önlenmesi İçin Alınabilecek Önlemler
Aidat borcunun oluşmaması için apartman yönetimlerinin şeffaf, düzenli ve hesap verebilir bir finansal planlama yapması gerekir. Sakinler de, ödeme tarihlerini aksatmamak için banka otomatik ödeme talimatı verebilir.
Aidatların belirlenmesinde herkesin ödeme gücü göz önünde bulundurulmalı ve kat malikleri toplantısında alınan kararlar tüm sakinlere yazılı olarak tebliğ edilmelidir. Düzenli iletişim ve net bilgilendirme, borçların önlenmesinde en etkili yöntemlerden biridir.
Ayrıca aidatların internet üzerinden kredi kartı veya banka havalesi ile ödenebilmesi, ödeme kolaylığı sağlayarak gecikmeleri azaltabilir. Apartman yönetimleri, sakinlere düzenli olarak gelir-gider raporları sunmalı, şeffaf bir yönetim anlayışı benimsemelidir.
Apartman Sakini Aidat Borcu Ödenmezse İzlenecek Hukuki Yollar ve İcra Süreci
| Aşama | Yapılacak İşlem | Gerekli Belgeler | Süre/Frist | Hukuki Dayanak |
|---|---|---|---|---|
| 1. Borcun Tespiti | Yönetim, ödenmeyen aidat miktarını ve tarihini belirler | Gider listesi, yönetim karar defteri, ödeme kayıtları | Belirlenir belirlenmez | Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 |
| 2. Yazılı İhtar | Borçluya yazılı olarak ödeme çağrısı yapılır | İhtarname, borç listesi | Makul süre (genelde 7-15 gün) | TBK m. 117-119, KMK m. 20 |
| 3. İcra Takibi Başlatma | İlamsız icra takibi için icra dairesine başvurulur | Borç listesi, yönetim yetki belgesi | İhtar süresi bitiminde | İİK m. 42 vd., KMK m. 20 |
| 4. Ödeme Emri Tebliği | Borçluya icra dairesinden ödeme emri gönderilir | Ödeme emri, takip dosyası | 7 gün içinde itiraz, 10 gün içinde ödeme | İİK m. 60-62 |
| 5. İtirazın Kaldırılması | Borçlu itiraz ederse sulh hukuk mahkemesinde dava açılır | Yönetim planı, gider belgeleri, karar defteri | İtirazdan sonra 6 ay içinde | KMK m. 20, HMK m. 4 |
| 6. Haciz İşlemleri | Borç kesinleşirse malvarlığına haciz konulur | Haciz talebi, kesinleşen takip dosyası | Takip kesinleşince | İİK m. 85 vd. |
| 7. Bağımsız Bölüm Satışı | Uzun süreli borçta bağımsız bölümün satışı talep edilir | Mahkeme kararı, borç kayıtları | Mahkeme süresine bağlı | KMK m. 25 |
Apartman Sakini Aidat Borcu Ödenmezse Sıkça Sorulan Sorular
Apartman sakini aidat borcu ödenmezse ne olur?
Aidat borcu ödenmezse Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanır. Borcun ödenmemesi halinde apartman yönetimi yazılı ihtar gönderebilir, ardından icra takibi başlatabilir. Süreç ilerlerse sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir ve borçlunun mal varlığına haciz konulabilir.
Aidat borcu için hangi kanun maddesi geçerlidir?
Aidat ödeme yükümlülüğü, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre tüm kat malikleri ve bağımsız bölüm sahipleri, arsa payı oranında ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Kiracılar da kira sözleşmesi gereği aidat ödemek zorunda olabilir.
Aidat borcu nedeniyle icra takibi nasıl başlatılır?
Yönetici önce borçluya yazılı ihtar gönderir. Ödeme yapılmazsa icra dairesine başvurarak ilamsız icra takibi başlatılır. Borçluya ödeme emri tebliğ edilir ve yasal sürede ödeme yapılmazsa haciz işlemleri uygulanabilir.
Kiracı aidat borcunu ödemezse sorumluluk kime aittir?
Kiracı aidatı ödemezse apartman yönetimi borcu ev sahibinden talep edebilir. Ev sahibi de kira bedelinden kesinti yaparak kiracıdan bu tutarı tahsil edebilir. Kiracı ve ev sahibi arasında aidat ödeme sorumluluğu yazılı olarak belirlenmişse bu düzenleme esas alınır.
Aidat borcu için hangi mahkeme yetkilidir?
Aidat borcu ile ilgili davalar sulh hukuk mahkemesinde açılır. Apartman yönetimi, borcun tespit edilmesi ve tahsili için mahkemeye başvurabilir. Delil olarak yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve gider listeleri sunulur.
Aidat borcu nedeniyle bağımsız bölüm satışı zorunlu olabilir mi?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca, borçlarını uzun süre ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü, diğer maliklerin talebi üzerine satılabilir. Bu durum apartman yaşamını ciddi şekilde olumsuz etkileyen borçlarda gündeme gelir.
Aidat borcu faiz oranı ne kadardır?
Kanuna göre ödenmeyen aidatlar için aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı uygulanır. Bu oran kat malikleri kurulunca artırılamaz ancak daha düşük bir oran belirlenebilir.
Aidat borcunun önlenmesi için ne yapılabilir?
Aidatların zamanında ödenmesi için otomatik ödeme talimatı verilebilir. Apartman yönetimi ise düzenli bilgilendirme yapmalı, şeffaf gelir-gider tabloları sunmalı ve kat malikleri genel kurulu kararlarını herkese yazılı olarak tebliğ etmelidir.
Apartman Sakini Aidat Borcu Ödenmezse Dikkat Edilmesi Gerekenler
Aidat Borcunun Yasal Dayanağı ve Kapsamı
Apartman sakini aidat borcu ödenmezse, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi devreye girer. Bu maddeye göre, tüm kat malikleri ve bağımsız bölüm sahipleri, arsa payı oranında ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Kiracılar ise kira sözleşmesinde yer alan hükümler çerçevesinde aidat ödeme sorumluluğu üstlenebilir.
Aidatlar, apartmanın bakım, onarım, güvenlik, temizlik, asansör bakımı, sigorta ve enerji giderleri gibi tüm ortak ihtiyaçlarının karşılanması için toplanır. Bu nedenle aidat ödeme yükümlülüğünden “toplantıya katılmadım” veya “karara onay vermedim” gibi gerekçelerle kaçınılamaz.
Aidat Borcu Ödenmediğinde Uygulanan Yaptırımlar
Aidat borcu ödenmediğinde yönetici ilk olarak borcun ödenmesi için yazılı ihtar gönderir. Bu ihtara rağmen ödeme yapılmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu gereği aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanır.
Borcun devam etmesi halinde apartman yönetimi icra takibi başlatabilir. İcra takibinde ödeme yapılmazsa haciz işlemleri gündeme gelebilir. Ayrıca, borcun uzun süre ödenmemesi durumunda diğer kat maliklerinin talebi üzerine bağımsız bölümün satışı dahi istenebilir.
Kiracı ve Ev Sahibi Açısından Aidat Sorumluluğu
Kiracı aidatı ödemezse, apartman yönetimi borcu ev sahibinden talep edebilir. Ev sahibi de kira alacağından kesinti yaparak bu borcu kiracıdan tahsil edebilir. Bu nedenle kira sözleşmesinde aidat sorumluluğunun açıkça belirtilmesi önemlidir.
Büyük onarım ve yenileme masrafları ev sahibine ait olmakla birlikte, günlük işletme giderleri kiracıya aittir. Bu ayrımın net bir şekilde belirlenmemesi, ileride hukuki ihtilaflara yol açabilir.
Aidat Borcu Tahsilat Sürecinin İşleyişi
Aidat borcunun tahsil süreci yazılı ihtar ile başlar. İhtarın ardından ödeme yapılmazsa yönetici icra dairesine başvurarak ilamsız icra takibi başlatabilir.
Borçluya ödeme emri tebliğ edildikten sonra yasal süre içinde ödeme yapılmaz veya itiraz edilmezse borç kesinleşir ve haciz işlemleri başlatılabilir. İtiraz olması halinde süreç sulh hukuk mahkemesinde dava aşamasına taşınır.
Mahkeme Yoluna Başvurulması
Aidat borcu nedeniyle açılacak davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Davada apartman yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, gider listeleri ve ödeme defteri gibi belgeler delil olarak sunulur.
Mahkeme, borcun varlığını tespit ederse, anapara ile birlikte faiz ve yargılama giderlerinin de ödenmesine hükmeder. Karar kesinleştiğinde borçluya karşı haciz uygulanabilir.
Aidat Borcu Nedeniyle Bağımsız Bölüm Satışı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi, borcunu uzun süre ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümünün diğer maliklerin talebiyle satılabileceğini düzenler. Bu yaptırım, borcun apartman yaşamını ciddi şekilde aksatması halinde uygulanır.
Bu süreç, mahkeme kararı ile yürütülür ve satıştan elde edilen gelirden borçlar ödendikten sonra kalan miktar malikine verilir.
Aidat Borcunu Önlemek İçin Alınabilecek Tedbirler
Aidat borcunun oluşmaması için apartman yönetimi düzenli bilgilendirme yapmalı, gelir-gider tablolarını şeffaf şekilde paylaşmalıdır. Kat malikleri toplantısında alınan kararlar tüm sakinlere yazılı olarak tebliğ edilmelidir.
Sakinler ise aidat ödemelerini zamanında yapabilmek için otomatik ödeme talimatı verebilir. Ayrıca aidatların banka havalesi veya kredi kartı ile ödenebilmesi, ödeme kolaylığı sağlayarak gecikmeleri azaltır.
