Arsa payı hatalı tapu düzeltme davası, kat mülkiyetine konu bir taşınmazda, bağımsız bölümlerin arsa paylarının hatalı belirlenmesi durumunda, bu hatanın düzeltilmesi amacıyla açılan bir hukuk davasıdır. Özellikle apartman ve site yaşamının yoğun olduğu yerlerde, arsa payı yanlışlıkları, hak kayıplarına ve ciddi mülkiyet ihtilaflarına neden olabilmektedir. Bu nedenle, doğru pay dağılımı yapılmadığında malikler, mahkeme yoluyla arsa payı düzeltimi talebinde bulunabilir.
Arsa Payı Nedir ve Neden Önemlidir?
Arsa payı, kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda her bağımsız bölümün arsa üzerindeki ortak mülkiyet oranını ifade eder. Bu oran, binanın tüm ortak alanları, arsa değeri ve bağımsız bölümün nitelikleri göz önünde bulundurularak belirlenir. Arsa payı;
-
Kat maliklerinin ortak giderlere katılım oranını
-
Ortak alan kullanım hakkını
-
Yeniden inşa ya da satış halinde alınacak bedel payını
doğrudan etkiler.
Bu nedenle yanlış belirlenmiş bir arsa payı, hak sahibi kişinin mağduriyetine yol açabilir. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi durumlarda adaletsiz dağılımlar, yargı önünde düzeltme konusu olur.
Arsa Payı Hatası Hangi Durumlarda Ortaya Çıkar?
Arsa payı hataları genellikle inşaat aşamasında ya da tapuya tescil sırasında yapılan eksik ya da yanlış hesaplamalardan kaynaklanır. Bazı durumlarda bilinçli olarak hatalı dağıtım yapılmış olabilir. Yaygın nedenler şunlardır:
-
Projede öngörülenle fiili yapı arasındaki farklar
-
Belediye onayıyla uyumsuz ruhsat düzenlemeleri
-
İnşaat firmasının belirli bağımsız bölümlere orantısız pay vermesi
-
Tapu siciline veri girilirken yapılan maddi hatalar
Bu tür hatalar sonucunda, küçük metrekareli bir daire büyük arsa payına sahip olabilirken, büyük daire düşük payla temsil edilebilir. Bu da adaletsizlik yaratır ve tapu düzeltme davası açılmasını gündeme getirir.
Arsa Payı Hatalı Tapu Düzeltme Davası Nasıl Açılır?
Arsa payı hatalı tapu düzeltme davası, kat maliklerinden biri tarafından diğer maliklere karşı açılır. Dava, asliye hukuk mahkemesinde görülür. Davacının, arsa paylarının hatalı olduğunu ispatlaması gerekir. Bu süreçte;
-
Binadaki tüm bağımsız bölümlerin net ve brüt metrekareleri belirlenir
-
Her daireye düşen arsa payının teknik olarak karşılaştırması yapılır
-
Tapudaki kayıtlarla fiili durum arasındaki fark bilirkişi ile tespit edilir
-
Haksızlık yaratan dağılımın düzeltilmesi talep edilir
Mahkeme, teknik bilirkişi incelemesi sonucunda gerçek durumla bağdaşmayan arsa paylarını tespit ederse, tapuda gerekli düzeltmeyi yapar.
Arsa Payı Düzeltme Davasında Hangi Belgeler Gerekir?
Bu tür bir davayı açabilmek için davacının elinde belirli belgelerin bulunması gerekir. Bu belgeler, arsa payı hatasının tespiti ve ispatı açısından önemlidir:
-
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapu kayıtları
-
Onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı
-
Belediyeden alınan inşaat projeleri
-
Dairelerin metrekarelerini gösterir teknik raporlar
-
Gerekirse önceki maliklerle yapılan sözleşmeler
Bilirkişi raporları, dava sürecinde en belirleyici unsurdur. Mahkeme, teknik değerlendirmeye dayanarak yeni arsa payı dağılımını karara bağlar.
Arsa Payı Düzeltme Davasında Zamanaşımı Var mı?
Arsa payı düzeltme davası, bir tespit davası niteliğindedir. Bu nedenle çoğunlukla zamanaşımına tabi değildir. Ancak Yargıtay kararlarına göre, açıkça kötü niyetli şekilde yapılan dağıtımlar ve uzun süre geçtikten sonra açılan davalarda “hakkın kötüye kullanılması” savunması ileri sürülebilir. Bu yüzden davayı açmak için makul sürede harekete geçilmesi tavsiye edilir.
Ayrıca malik değişiklikleri sonrası dava açılacaksa, yeni maliklerin durumu öğrenmiş veya öğrenebilecek durumda olması da dikkate alınır. Bu husus, dava ehliyeti ve iyi niyetli malik kavramlarıyla yakından ilgilidir.
Arsa Payı Hatalı Tapu Düzeltme Davası Ne Kadar Sürer?
Bu davalar genellikle bilirkişi incelemesi, keşif ve itirazlar gibi teknik süreçler içerdiğinden ortalama 1 ila 2 yıl arasında sonuçlanabilir. Dava süresince teknik hesaplamaların ayrıntılı yapılması gerektiği için uzmanlık gerektirir. Mahkeme, arsa paylarının yeniden hesaplanmasını bilirkişi raporuna göre değerlendirir ve gerekli düzeltmeyi tapuya bildirilmek üzere karar altına alır.
Arsa Payı Hatalı Tapu Düzeltme Davası Sıkça Sorulan Sorular
Arsa payı hatalı tapu düzeltme davası nedir?
Arsa payı hatalı tapu düzeltme davası, kat mülkiyetine konu bir taşınmazda, bağımsız bölümlere ait arsa paylarının yanlış belirlendiği durumlarda, bu hatanın mahkeme kararıyla düzeltilmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, arsa payı adaletsizliğini ortadan kaldırarak, taşınmaz maliklerinin hak kaybını önlemeyi amaçlar.
Arsa payı hatalı tapu düzeltme davası nasıl açılır?
Bu dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Davacı, payların hatalı dağıtıldığını ispatlayan teknik belgeler ve projelerle birlikte dava dilekçesini sunar. Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaparak hatalı payları belirler ve gerekli düzeltmeye karar verir.
Hangi durumlarda arsa payı hatalı sayılır?
Arsa payı; bağımsız bölümlerin büyüklüğü, konumu ve kullanım özelliklerine göre orantılı biçimde verilmelidir. Ancak uygulamada şu hatalar sık görülür:
-
Küçük daireye yüksek arsa payı verilmesi
-
Büyük dairenin düşük arsa payıyla gösterilmesi
-
Tapuya tescil sırasında yanlış hesaplama yapılması
-
Projeye aykırı şekilde dağıtım yapılması
Bu gibi durumlar arsa payının hatalı olduğunu gösterir.
Arsa payı hatası tapu devri sonrası da düzeltilebilir mi?
Evet. Taşınmaz el değiştirmiş olsa bile arsa payı hatalıysa, yeni malik de arsa payı hatalı tapu düzeltme davası açabilir. Hatalı pay, malik değişse de tapuda varlığını sürdürdüğü için, hak sahibi her zaman düzeltme talebinde bulunabilir.
Arsa payı hatalı tapu düzeltme davası kimlere karşı açılır?
Dava, taşınmazda arsa payı bulunan diğer tüm maliklere karşı açılır. Çünkü mahkeme kararıyla bir payın artırılması, diğer payların azalması anlamına gelir. Bu nedenle tüm malikler davada taraf olmalı, savunma hakkını kullanabilmelidir.
Arsa payı hatalı tapu düzeltme davasında hangi belgeler gereklidir?
Dava sürecinde aşağıdaki belgeler önemlidir:
-
Tapu kayıtları ve kat mülkiyeti bilgileri
-
Onaylı mimari proje
-
Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi
-
Bağımsız bölümlerin net ve brüt alanlarını gösterir teknik ölçüm raporu
-
Belediyeden alınan projeye ilişkin resmi belgeler
Bu belgelerle birlikte dava açıldığında mahkeme bilirkişi atayarak arsa paylarının gerçek duruma uygun olup olmadığını değerlendirir.
Arsa payı düzeltme davasında zamanaşımı var mı?
Genel olarak arsa payı düzeltme davası zamanaşımına tabi değildir. Ancak Yargıtay kararlarına göre, uzun süre boyunca sessiz kalınması ve hakkın kötüye kullanılması durumunda dava reddedilebilir. Bu nedenle makul sürede dava açılması önemlidir.
Arsa payı düzeltme davası ne kadar sürer?
Arsa payı hatalı tapu düzeltme davaları, teknik bilirkişi incelemeleri ve keşif gerektirdiği için ortalama 1 ila 2 yıl sürebilir. Dava süresi; tarafların itirazları, raporların tamamlanma süresi ve mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişebilir.
Arsa payı düzeltme davası sonucunda ne olur?
Mahkeme, bilirkişi raporları doğrultusunda mevcut arsa paylarının hatalı olduğuna karar verirse, tapuda yeni bir dağılım yapılmasını kararlaştırır. Karar kesinleştikten sonra tapu sicil müdürlüğüne gönderilir ve tapu kayıtları bu doğrultuda düzeltilir. Bu düzeltme, ortak gider payı, oy hakkı ve ortak kullanım haklarını da etkiler.
