Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş başvurusu, inşaatı tamamlanmış bir yapıda daha önce kurulu olan kat irtifakının, yapı kullanma izninin alınmasıyla birlikte bağımsız mülkiyet haklarına dönüştürülmesi amacıyla yapılan resmi başvurudur. Bu geçiş işlemiyle birlikte her bağımsız bölüm için ayrı tapular düzenlenir ve yapı üzerindeki mülkiyet hakları hukuken netleştirilmiş olur. Kat mülkiyeti tapusu, maliklere daire, dükkân veya depo gibi bölümler üzerinde bağımsız kullanım ve tasarruf hakkı sağlar.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?
Kat irtifakı, yapımına başlanmış ya da ilerleyen aşamada olan projeler için kurulan bir geçici mülkiyet hakkıdır. Bu irtifak, arsa payı üzerinden belirlenir ve projede yer alacak bağımsız bölümler önceden tescil edilerek satış ya da ipotek gibi işlemlere imkan tanır.
Kat mülkiyeti ise inşaatın tamamlanmasından ve yapı kullanma izninin (iskan belgesi) alınmasından sonra kurulan bağımsız ve kesin mülkiyet şeklidir. Bu geçiş, maliklere sadece arsa payı değil, bağımsız bölüm üzerinde tam ve yasal mülkiyet hakkı sağlar. Bu nedenle kat irtifakından kat mülkiyetine geçmek, gayrimenkul üzerinde hem mülkiyet hem de yönetim açısından güvence sağlar.
Kat Mülkiyetine Geçiş İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?
Kat mülkiyetine geçiş yapılabilmesi için aşağıdaki şartların yerine getirilmiş olması gerekir:
-
Yapı kullanma izni (iskan belgesi) alınmış olmalıdır.
-
Daha önce arsa üzerinde kat irtifakı kurulmuş olmalıdır.
-
Bağımsız bölümler açıkça belirlenmiş ve mimari projede tanımlı olmalıdır.
-
Yönetim planı hazırlanmalı ve tüm maliklerin imzası alınmalıdır.
Bu şartların sağlanmasıyla birlikte malik ya da maliklerin yetkilendirdiği kişiler tapu müdürlüğüne başvurarak kat mülkiyeti kurulması işlemini başlatabilir.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Başvurusu Nasıl Yapılır?
Geçiş işlemi tapu müdürlüğüne yapılacak resmi başvuru ile gerçekleştirilir. Başvuru sırasında sunulması gereken belgeler şunlardır:
-
Mimari proje ve vaziyet planı
-
Yönetim planı
-
Kat irtifakına ilişkin mevcut tapular
-
Maliklerin başvuru dilekçesi ve kimlik belgeleri
-
Gerekirse vekaletname
Başvuru sonrası tapu müdürlüğü teknik ve hukuki inceleme yapar. Her şey uygun bulunursa, eski kat irtifakı tapuları iptal edilerek her bağımsız bölüm için ayrı ayrı kat mülkiyeti tapusu düzenlenir.
Kat Mülkiyetine Geçişin Önemi ve Hukuki Etkisi Nedir?
Kat mülkiyetine geçilmesiyle birlikte yapı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında resmî olarak bağımsız bölümlere ayrılmış olur. Bu durum;
-
Bağımsız bölüm sahiplerinin mülkiyet hakkını netleştirir
-
Satış, ipotek, miras gibi işlemleri güvence altına alır
-
Ortak alanların sınırlarını ve sorumluluğunu belirler
-
Apartman veya site yönetimi için hukuki temel oluşturur
-
Belediyeler ve kamu kurumları nezdinde yasal geçerlilik sağlar
Kat irtifakı tapusu, yapı tamamlandıktan sonra yetersiz kalır. Bu nedenle kat mülkiyeti kurmak, mülk sahipliği açısından zorunlu ve güven verici bir işlemdir.
Kat Mülkiyetine Geçmeden Yapılan Satışlar Geçerli Olur mu?
Kat irtifakı tapusu ile yapılan satışlar geçerlidir ancak satış sadece arsa payı ve projedeki bağımsız bölüm hakkı üzerinden gerçekleştirilir. Tapuda ilgili bölümün bağımsız bölüm olarak görünmemesi, ileride mülkiyetin ispatı, ortak alan kullanımı ve bankacılık işlemleri açısından ciddi sorunlara yol açabilir.
Özellikle kredi ile konut satın almak isteyen alıcılar için bankalar, çoğunlukla kat mülkiyeti tapusunu şart koşar. Bu nedenle, alım-satım sürecinde güvenlik açısından kat mülkiyeti büyük önem taşır.
Kat Mülkiyetine Geçiş İçin Maliklerin Oybirliği Gerekir mi?
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte tüm maliklerin başvuruda bulunması veya yetki vermesi gerekir. Uygulamada, tek bir bağımsız bölüm sahibi dahi kat mülkiyeti talebinde bulunabiliyorsa da, işlemin tüm yapı için yapılması ve yönetim planının oluşturulması adına tüm maliklerin işbirliği içinde hareket etmesi tavsiye edilir.
Gerekli hallerde maliklerin bir araya gelerek yönetici seçmesi ve vekaletname düzenleyerek süreci bir kişi üzerinden yürütmesi mümkündür.
Kat Mülkiyeti Tapusu Alındıktan Sonra Ne Gibi Yükümlülükler Başlar?
Kat mülkiyeti tapusu alındıktan sonra;
-
Bağımsız bölüm sahipleri ortak giderlere katılmakla yükümlü olur
-
Apartman yönetimi kuralları geçerli hâle gelir
-
Yönetim planı çerçevesinde aidat, onarım ve temizlik gibi masraflar paylaşılır
-
Kat malikleri kurulu kararları bağlayıcı olur
-
Kat mülkiyetinin sona ermesi ya da değişiklik yapılması için yasal süreçler uygulanır
Bu durum, hem malik haklarını düzenler hem de binanın düzenli işletilmesini sağlar.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Başvurusu Sıkça Sorulan Sorular
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş başvurusu nedir?
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş başvurusu, inşaatı tamamlanmış ve iskan belgesi alınmış bir yapıda, daha önce kurulmuş kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için tapu müdürlüğüne yapılan resmi başvurudur. Bu işlem sonucunda her bağımsız bölüm için ayrı ayrı kat mülkiyeti tapusu alınır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir?
Öncelikle yapı tamamlanmalı ve yapı kullanma izni (iskan) alınmalıdır. Ardından malik ya da malikler tapu müdürlüğüne başvurarak kat mülkiyetine geçiş talebinde bulunur. Başvuru, gerekli belgelerin eksiksiz sunulması hâlinde kısa sürede sonuçlandırılır ve her bağımsız bölüm adına tapular düzenlenir.
Kat mülkiyetine geçiş için hangi belgeler gereklidir?
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için şu belgeler gerekir:
-
Yapı kullanma izni (iskan belgesi)
-
Onaylı mimari proje ve vaziyet planı
-
Kat irtifakına ilişkin mevcut tapular
-
Yönetim planı
-
Tüm maliklerin imzalı dilekçesi veya noter onaylı vekâletname
-
Kimlik fotokopileri ve başvuru harç dekontları
Bu belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne yapılan başvuru ile kat mülkiyeti tesis edilir.
Kat mülkiyetine geçiş başvurusu kim tarafından yapılır?
Başvuruyu taşınmazın tüm malikleri birlikte yapabilir. Dilerseler, içlerinden bir kişiyi noter onaylı vekâletname ile yetkilendirebilirler. Tek bir bağımsız bölüm sahibi de kendi dairesi için başvuru yapabilir ancak tüm yapı için geçiş yapılabilmesi adına ortak başvuru önerilir.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçmek zorunlu mudur?
Yapı tamamlandıktan sonra kat irtifakı hâlinde bırakmak hukuken mümkündür ancak pratikte ciddi sorunlara yol açar. Kat mülkiyetine geçilmemesi hâlinde dairelerin mülkiyeti netleşmez, ipotek işlemleri zorlaşır ve apartman yönetimi hukuki geçerlilik kazanmaz. Bu nedenle geçiş işlemi fiilen zorunludur.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş başvurusu ne kadar sürede sonuçlanır?
Belgeler eksiksiz sunulmuşsa ve yapı iskan belgesine sahipse başvuru süreci 3 ila 7 iş günü içinde sonuçlanır. Ancak projeye aykırılıklar veya belge eksiklikleri varsa, bu durum işlemin tamamlanmasını geciktirebilir.
Kat mülkiyetine geçmeden yapılan daire satışları geçerli olur mu?
Geçerli olur ancak bu satışlar yalnızca arsa payı ve kat irtifakı üzerinden yapılır. Tapuda bağımsız bölüm değil sadece arsa hissesi görünür. Bu durum alıcının haklarını zayıflatır, bankalardan kredi almayı zorlaştırır ve ileride hukuki uyuşmazlıklara sebep olabilir.
Kat mülkiyeti kurulmadan aidat ve yönetim işlemleri yapılabilir mi?
Kat mülkiyeti kurulmadan da geçici yönetim oluşturulabilir ancak hukuki zemini zayıftır. Kat mülkiyeti kurulduktan sonra apartman yönetimi, aidat yükümlülüğü, ortak alan kullanımı gibi konular Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bağlayıcı şekilde yürütülmeye başlar.
Kat mülkiyetine geçişte tüm maliklerin onayı şart mı?
Tüm maliklerin onayı tercih edilir çünkü yönetim planı, projeye uyum ve ortak alan düzenlemeleri ortak kararı gerektirir. Ancak bazı durumlarda tek başvuru ile sadece ilgili bağımsız bölüm için kat mülkiyeti tapusu alınabilir. Bu durumda diğer bölümler kat irtifakı hâlinde kalır.
