Yurt dışında yaşayan taşınmaz sahipleri, Türkiye’ye gelmeksizin kiracının tahliyesi için dava açabilmektedir. Tahliye davası, konsolosluktan düzenlenecek özel yetkili vekaletname aracılığıyla Türkiye’deki avukat vasıtasıyla yürütülebilmektedir. Vekaletnamede tahliye davası açma, arabuluculuk sürecine katılma, icra takibi başlatma, ihtarname gönderme ve her türlü yargısal işlemi yürütme yetkilerinin açıkça yer alması gerekmektedir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk sürecine de yurt dışındaki ev sahibi adına avukat vekaleten katılabilmektedir.
Yurt dışında yaşayan ev sahibinin tahliye davası açabilmesi için kiraya veren sıfatına sahip olması yeterli olup Türkiye’de ikamet etme zorunluluğu bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerinde kiraya verenin yurt içinde veya yurt dışında yaşamasına göre herhangi bir ayrım yapılmamıştır. Ancak yurt dışındaki ev sahibinin tahliye davası sürecinde en sık karşılaştığı pratik güçlük, kiracıya gönderilecek ihtarnamelerin ve mahkeme tebligatlarının zamanında yapılmasının takibidir. Avukatın tüm tebligat ve süre takibini üstlenmesi, özellikle hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması açısından kritik önem taşımaktadır. Yurt dışındaki ev sahibinin Türkiye’deki kira gelirini beyan edip etmediği, tahliye davasının kabul edilip edilmemesiyle doğrudan ilgili olmamakla birlikte vergisel yükümlülüklerin ayrıca yerine getirilmesi gerekmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Yurt Dışında Yaşayanlar İçin Nasıl İşler?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmesini düzenlemektedir. Yurt dışında yaşayan ev sahibi de bu maddeye dayanarak tahliye davası açabilmektedir. Ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Yargıtay kararlarında, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyacın ve henüz doğmamış ihtiyacın tahliye sebebi olarak kabul edilemeyeceği yerleşik içtihat olarak benimsenmiştir. Yurt dışında yaşayan ev sahibinin Türkiye’ye kesin dönüş yapacağını somut belgelerle ispat etmesi, ihtiyacın samimiyetinin değerlendirilmesinde belirleyici olmaktadır. Emeklilik belgeleri, iş sözleşmesinin sona erdiğine dair belgeler veya Türkiye’deki çocuklarının eğitim ihtiyacı gibi somut gerekçeler mahkemece dikkate alınmaktadır.
Dava açma süreleri bakımından TBK’nın 350. maddesi uyarınca mevcut kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin bitiminden itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olup sürenin geçmesiyle dava açma hakkı o kira yılı için düşmektedir. Ancak TBK’nın 353. maddesi önemli bir imkan sunmaktadır. Kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamaktadır. Yurt dışındaki ev sahibinin avukatı aracılığıyla noter ihtarnamesiyle bu bildirimi yapması, dava açma süresinin kaçırılması riskini ortadan kaldıran etkili bir yöntemdir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Tahliye taahhütnamesi, TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenen ve kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene verdiği yazılı belgedir. Bu belge, kiraya verenin elindeki en güçlü tahliye aracıdır. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için yazılı olması, kiracı tarafından bizzat veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanması, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve taşınmazın tesliminden sonra düzenlenmiş olması ve belirli bir tahliye tarihi içermesi zorunludur. Kira sözleşmesiyle aynı anda düzenlenen taahhütnameler, kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilerek geçersiz sayılmaktadır.
Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde iki seçimlik haktan birini kullanabilmektedir. Birincisi, icra dairesine başvurarak tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatmaktır. Bu yolda arabuluculuğa başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır ve noter onaylı taahhütname ile doğrudan icra takibi başlatılabilmektedir. İkincisi, Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmaktır. Bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olduğundan bu süre içinde icra takibi başlatılmazsa veya dava açılmazsa taahhüt geçersiz hale gelmekte ve kira sözleşmesi devam etmektedir. Yurt dışındaki ev sahibi, avukatı aracılığıyla bu bir aylık süre içinde işlem başlatarak kiracının tahliyesini uzaktan yürütebilmektedir.
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracıya Karşı Yurt Dışından İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı yurt dışından iki farklı hukuki yol izlenebilmektedir. Birincisi, TBK’nın 315. maddesi kapsamında temerrüt nedeniyle tahliye yoludur. Bu yolda kiraya veren, kiracıya noter aracılığıyla veya icra dairesi aracılığıyla ödeme ihtarı gönderir. Konut kiralarında kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi tanınmaktadır. Kiracı bu süre içinde borcunu ödemezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir. İkincisi, TBK’nın 352. maddesinin 2. fıkrası kapsamında bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi yoludur. Kira borcunu farklı aylarda ödemeyen kiracıya aynı kira yılı içinde iki kez yazılı ihtar gönderilmesi ve kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir.
İcra takibi yoluyla kira alacağının tahsili için avukat, icra dairesine başvurarak kiracıya ödeme emri gönderilmesini sağlamaktadır. Ödeme emrinde kira borcunun otuz gün içinde ödenmesi ve kiracının itirazı varsa yedi gün içinde bildirmesi ihtar edilmektedir. Kiracı otuz günlük sürede borcunu ödemez ve itirazda da bulunmazsa tahliye ve alacak kesinleşmektedir. Kiracının itiraz etmesi halinde ise itirazın kaldırılması veya iptali davası açılması gerekmektedir. Yurt dışındaki ev sahibi, konsolosluktan düzenlediği vekaletname ile tüm bu işlemleri avukatı aracılığıyla uzaktan yürütebilmektedir. Vekaletnamede icra takibi başlatma, ihtarname çekme, tahliye davası açma ve arabuluculuk sürecine katılma yetkilerinin açıkça belirtilmesi zorunludur.
Yurt Dışında Yaşayan Ev Sahibinin Tahliye Davası Açma Süresi Ne Kadardır?
Tahliye davası açma süreleri, tahliye sebebine göre değişmekte olup tamamı hak düşürücü nitelikte olduğundan sürelerin kaçırılması dava hakkının o dönem için yitirilmesine yol açmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında (TBK m.350) mevcut kiraya veren, kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uyularak hesaplanan tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Yeni malik ise (TBK m.351) edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunduktan sonra altı ayın sonunda tahliye davası açabilmekte veya dilerse eski malik gibi sözleşme süresinin bitiminde bir ay içinde dava açabilmektedir. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliyede (TBK m.352/1) taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava başlatılmalıdır.
Yurt dışında yaşayan ev sahipleri açısından bu sürelerin kaçırılmaması için en etkili yöntem, TBK’nın 353. maddesindeki bildirim mekanizmasından yararlanmaktır. Kiraya veren, dava açması gereken süre içinde kiracıya ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamaktadır. Avukatın noter ihtarnamesiyle bu bildirimi zamanında yapması, yurt dışındaki ev sahibine hazırlık için ek süre kazandırmaktadır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında (TBK m.352/2) ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Tüm bu sürelerin yurt dışında yaşayan ev sahibi için de aynen geçerli olduğu ve Türkiye’de ikamet etmemenin ek bir süre hakkı tanımadığı unutulmamalıdır.
Yurt dışında yaşayan ev sahiplerinin Türkiye’deki kiracı tahliye süreçlerini etkili biçimde yönetmeleri, hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması ve doğru hukuki yolun seçilmesine bağlıdır. Ulus Hukuk ve Danışmanlık olarak, ihtarname düzenlenmesi, arabuluculuk sürecine katılım, ihtiyaç ve taahhüt nedeniyle tahliye davaları, kira alacağı icra takibi ve tahliye kararının icrası süreçlerinde yurt dışından vekaletname ile uzaktan hukuki destek sağlamaktayız.
