Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının Türkiye’deki kiralık taşınmazlarını yönetirken karşılaştıkları sorunlar, genellikle kiracının kira borcunu ödememesi, kira artışına uymaması, taşınmaza zarar vermesi veya sözleşme sona erdiği halde taşınmazı boşaltmaması şeklinde ortaya çıkmaktadır. Bu sorunların tamamı, yurt dışından vekaletname aracılığıyla avukat vasıtasıyla çözülebilmektedir. Yurt dışındaki ev sahibinin en sık düştüğü hata, sorunları uzaktan telefonla veya aile yakınları aracılığıyla çözmeye çalışması ve bu süreçte hak düşürücü süreleri kaçırmasıdır. Kiracı uyuşmazlıklarında ihtarname gönderilmesi, arabuluculuk başvurusu ve dava açılması gibi işlemler belirli sürelere bağlı olduğundan, profesyonel hukuki takip büyük önem taşımaktadır.
Yurt dışındaki ev sahibinin kiracı sorunlarına karşı alabileceği en etkili önlem, kira sözleşmesinin hazırlanması aşamasında başlamaktadır. Sözleşmede kira bedelinin yatırılacağı banka hesabı, kira artış koşulları, depozito tutarı ve tahliye taahhütnamesi gibi hükümlerin net biçimde düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların büyük bölümünü önlemektedir. Kira bedelinin banka hesabına yatırılması şartının sözleşmeye konulması, ödeme takibini kolaylaştırmakta ve olası temerrüt halinde ispat güçlüğünü ortadan kaldırmaktadır. Depozito bedelinin sözleşmede açıkça belirtilmesi ve taşınmazın teslim anındaki durumunun fotoğraflarla kayıt altına alınması, ileride zarar tazminatı talep edilmesi gerektiğinde en önemli delilleri oluşturmaktadır.
Kiracının Kira Artışına İtirazı Durumunda Ev Sahibi Ne Yapabilir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde uygulanacak kira artışının bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşamayacağını emredici biçimde düzenlemektedir. Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış kararlaştırılmış olsa dahi, yasal tavanı aşan kısım geçersiz sayılmaktadır. 2026 yılı itibarıyla geçici yüzde yirmi beş sınırı sona ermiş olup tüm konut ve işyeri kiralarında TÜFE on iki aylık ortalaması tek yasal tavan olarak uygulanmaktadır. Kiracı, yasal sınır dahilindeki artışı kabul etmek zorundadır. Kiracının yasal orana uygun artışı ödemeyi reddetmesi halinde ev sahibi, noter aracılığıyla ihtarname göndererek artışlı yeni bedelin ödenmesini talep edebilmektedir.
Kira sözleşmesi beş yılını doldurmuşsa ev sahibi için farklı bir mekanizma devreye girmektedir. TBK’nın 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kiraya veren, Sulh Hukuk Mahkemesinde kira tespit davası açarak kiranın TÜFE sınırından bağımsız olarak emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde yeniden belirlenmesini talep edebilmektedir. Bu dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu dava şartıdır. Kira tespit davasının bir sonraki kira döneminden en az otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kiraya verenin kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş olması halinde dava, o dönemin başından itibaren hüküm doğurmaktadır. Yurt dışındaki ev sahibi, bu süreçlerin tamamını avukatı aracılığıyla uzaktan yürütebilmektedir.
Yurt Dışından Kira Sözleşmesi Nasıl Düzenlenir ve Güncellenir?
Yurt dışında yaşayan ev sahibi, Türkiye’deki taşınmazı için kira sözleşmesini bizzat imzalamak zorunda olmayıp bu işlemi konsolosluktan düzenleyeceği vekaletname aracılığıyla avukatına veya güvendiği bir kişiye yaptırabilmektedir. Vekaletnamede taşınmazı kiraya verme, kira sözleşmesi akdetme, kira bedelini tahsil etme, ihtarname gönderme ve gerekli hallerde tahliye davası açma yetkilerinin açıkça yer alması gerekmektedir. Kira sözleşmesi yazılı olarak düzenlenmeli ve tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın adresi ve tapu bilgileri, kira bedeli ve ödeme şekli, kira süresi, depozito tutarı ve artış koşulları net biçimde belirtilmelidir. Sözleşmeye tahliye taahhütnamesi de eklenmek isteniyorsa, taahhütnamenin sözleşmeden ayrı ve sonra düzenlenmesi geçerlilik şartıdır.
Mevcut kira sözleşmesinin güncellenmesi veya yenilenmesi de yurt dışından vekaletname aracılığıyla yapılabilmektedir. Kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin bitiminde kiracı tarafından en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunulmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamaktadır. Kira bedelinin güncellenmesi için ayrı bir sözleşme yapılmasına gerek bulunmamakta, TBK’nın 344. maddesi uyarınca yasal artış oranı kendiliğinden uygulanmaktadır. Ancak artışlı yeni bedelin kiracıya yazılı olarak bildirilmesi, olası uyuşmazlıklarda ispat açısından önem taşımaktadır. Kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi konut kiralarında TBK’nın 344. maddesinin 4. fıkrası uyarınca mümkün olmayıp kira bedeli Türk lirası üzerinden belirlenmelidir.
Kiracı Taşınmaza Zarar Verdiyse Tazminat Davası Nasıl Açılır?
Kiracı, kira süresi boyunca taşınmazı özenle kullanmakla yükümlü olup TBK’nın 316. maddesi kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu düzenlemektedir. Kiracının taşınmaza normal kullanımın ötesinde zarar vermesi (duvarların kırılması, tesisatın bozulması, kapı ve pencerelerin hasar görmesi, taşınmazın izinsiz tadil edilmesi gibi) halinde kiraya veren tazminat talep etme hakkına sahiptir. Zarar tespitinin yapılabilmesi için taşınmazın teslim anındaki durumunun belgelenmesi büyük önem taşımaktadır. Teslim tutanağı düzenlenmemiş olsa bile fotoğraflar, video kayıtları ve tanık beyanları delil olarak kullanılabilmektedir.
Tazminat davası, kiracının taşınmazı tahliye ettiği tarihten itibaren TBK’nın 334. maddesi uyarınca bir yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre hak düşürücü değil zamanaşımı süresi olmakla birlikte, kiracının itirazı halinde mahkemece dikkate alınmaktadır. Dava açılmadan önce taşınmazın hasarının tespit edilmesi amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesinden tespit davası açılarak bilirkişi incelemesi yaptırılması, zararın boyutunun ve onarım maliyetinin belirlenmesi açısından önemli bir adımdır. Yurt dışındaki ev sahibi, avukatı aracılığıyla tespit davası açtırabilir ve bilirkişi raporuna dayalı olarak tazminat davasını yürütebilir. Depozito (güvence bedeli) hasar bedelini karşılamıyorsa aradaki fark ayrıca tazminat davası ile talep edilebilmektedir. Depozito iadesinde taraflar anlaşamıyorsa bu konu da arabuluculuk başvurusu ardından dava yoluyla çözümlenmektedir.
Yurt dışında yaşayan taşınmaz sahiplerinin kira ilişkilerini sağlıklı biçimde yönetmeleri, hakların zamanında kullanılmasına ve uyuşmazlıkların doğru hukuki yollarla çözülmesine bağlıdır. Ulus Hukuk ve Danışmanlık olarak, kira sözleşmesi hazırlanması, kira artış ihtarnameleri, kira tespit davası, temerrüt ve tahliye süreçleri ile kiracı kaynaklı zarar tazminatı davalarında yurt dışından vekaletname ile uzaktan hukuki destek sağlamaktayız.
