Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki kaydın hukuka aykırı, yolsuz veya gerçek durumu yansıtmayan bir biçimde oluşturulması halinde, ayni hakkı zedelenen gerçek hak sahibinin tapu kaydının düzeltilmesini talep ettiği bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi, bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edilmesi, terkin olunması veya değiştirilmesi halinde ayni hakkı zedelenen kişinin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceğini açıkça düzenlemektedir. Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, bu davadan en sık etkilenen gruplar arasında yer almaktadır. Türkiye’den uzakta yaşamanın getirdiği bilgi eksikliği ve tapu kayıtlarını düzenli takip edememe durumu, miras bırakanın veya aile bireylerinin taşınmazı habersiz biçimde devretmesine, sahte vekaletname kullanılmasına veya vekalet yetkisinin kötüye kullanılmasına zemin hazırlamaktadır.
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmakta olup kesin yetki kuralına tabidir. Dava, tapu sicilinde hak sahibi olarak görünen kişi aleyhine yöneltilmektedir. Taşınmaz birden fazla kişiye devredilmişse, son kayıt maliki de dahil olmak üzere tüm ara maliklere karşı dava açılması gerekebilmektedir. Yurt dışında yaşayan davacı, konsolosluktan düzenleyeceği özel yetkili vekaletname ile Türkiye’deki avukatına tapu iptal ve tescil davası açma, tapu kaydı inceleme, keşif ve bilirkişi işlemlerini takip etme ve her türlü yargısal işlemi yürütme yetkisi vererek davayı uzaktan takip edebilmektedir. Dava nispi harca tabi olup taşınmazın değeri üzerinden harç hesaplanmaktadır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Tapu iptal ve tescil davasının açılabileceği durumlar kanunda sınırlı sayıda sayılmamış olup tapu sicilindeki kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı her halde bu dava açılabilmektedir. Uygulamada en sık karşılaşılan dava sebepleri şunlardır: Yolsuz tescil, yani hukuki sebebi bulunmayan veya geçersiz bir işleme dayanan tescil TMK’nın 1024 ve 1025. maddeleri kapsamında düzeltilmesi gereken bir durumdur. Muris muvazaası, yani miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını tapuda satış göstererek devretmesi de en yaygın tapu iptal nedenlerinden biridir. Vekalet görevinin kötüye kullanılması, yani vekilin vekaletnamedeki yetkiyi aşarak veya müvekkilin çıkarına aykırı biçimde taşınmazı devretmesi de tapu iptaline yol açmaktadır. Ehliyetsizlik, yani satış anında maliki ifade yeteneğinden yoksun kılan akıl hastalığı, yaşlılık veya benzeri durumlar nedeniyle yapılan devir işlemi de geçersizdir.
Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının en sık karşılaştığı tapu uyuşmazlıkları, sahte vekaletname ile yapılan devirler, Türkiye’deki aile bireylerinin vekalet yetkisini kötüye kullanarak taşınmazı kendi adlarına devretmesi ve miras bırakanın sağlığında diğer mirasçılara muvazaalı satış yapması şeklinde ortaya çıkmaktadır. Bunlara ek olarak kadastro tespitindeki hatalar, hatalı imar uygulamaları, ölünceye kadar bakma sözleşmesine aykırılık ve irade sakatlıkları (hata, hile, korkutma) da tapu iptal davası açılmasını gerektiren diğer sebeplerdir. Taşınmaz üzerinde irade sakatlığına dayalı tapu iptal davasında, hata ve hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre bulunmakta olup bu sürenin kaçırılmaması hayati önem taşımaktadır.
Sahte Vekaletname ile Yapılan Tapu Devrinin İptali Mümkün Müdür?
Sahte vekaletname kullanılarak gerçekleştirilen tapu devri işlemi, baştan itibaren hukuka aykırı ve kesin hükümsüz bir işlemdir. Sahte vekaletname, malikin bilgisi ve rızası dışında düzenlenmiş veya sahte imza ile oluşturulmuş bir belge olduğundan, bu belgeye dayanan tescil yolsuz tescil niteliği taşımaktadır. TMK’nın 1025. maddesi uyarınca yolsuz tescilin düzeltilmesi her zaman dava edilebilir. Gerçek malik, sahte vekaletname ile yapılan devrin iptalini ve taşınmazın kendi adına yeniden tescilini talep edebilmektedir. Sahtecilik iddiasında tapu devir dosyasındaki vekaletname aslı üzerinde grafoloji (imza incelemesi) ve belge incelemesi yaptırılarak sahtecilik tespit edilmektedir.
Ancak sahte vekaletname ile devredilen taşınmazın sonradan üçüncü bir kişiye satılmış olması halinde TMK’nın 1023. maddesi devreye girmektedir. Bu maddeye göre tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunmaktadır. Dolayısıyla sahte vekaletname ile devir alan ilk kişiye (birinci ele) karşı tapu iptal davası açılabilmekteyken, taşınmazı ondan devralan ve sahtecilikten habersiz olan iyi niyetli üçüncü kişiye karşı tapu iptali talep edilememektedir. Bu durumda gerçek malik, taşınmazın bedeli kadar tazminat davası açma yoluna gidebilmektedir. Yurt dışındaki taşınmaz sahiplerinin bu riski önlemenin en etkili yolu, WebTapu sistemi üzerinden taşınmaza işlem yapılamaz beyanı koydurarak habersiz devir işlemlerini engellemektir.
Tapu İptal Davasında Zamanaşımı Süresi Var Mıdır?
Tapu iptal ve tescil davaları, ayni hakka (mülkiyet hakkına) dayandığından kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Yolsuz tescile dayalı tapu iptal davaları, muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptal davaları, sahtecilik nedeniyle açılan tapu iptal davaları ve vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal davaları herhangi bir süre sınırlaması olmaksızın her zaman açılabilmektedir. Bu kuralın temelinde, mülkiyet hakkının anayasal güvence altında olması ve yolsuz tescilin süre geçmesiyle geçerli hale gelmemesi ilkesi yatmaktadır. Dolayısıyla yurt dışında yaşayan bir kişi, yıllar sonra bile taşınmazının habersiz devredildiğini öğrendiğinde tapu iptal davası açabilmektedir.
Ancak bu genel kuralın önemli istisnaları bulunmaktadır. İrade sakatlıklarına (hata, hile, korkutma) dayalı tapu iptal davalarında TBK’nın 39. maddesi uyarınca irade sakatlığının öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre uygulanmaktadır. İnançlı işleme dayalı tapu iptal davalarında on yıllık genel zamanaşımı süresi geçerlidir. Kadastro Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca kadastro tespitine itiraz için on yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür. Ayrıca TMK’nın 712. maddesi uyarınca olağan zamanaşımıyla mülkiyet kazanımında, taşınmazı davasız ve aralıksız on yıl iyi niyetle elinde bulunduran kişi, tescili malik olarak yapılmamış veya malikin kim olduğu bilinemese bile, mülkiyet hakkını kazanmaktadır. Bu nedenle özellikle iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmiş taşınmazlarda dava açmada gecikmenin ciddi hak kayıplarına yol açabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.
Yurt Dışındaki Davacı Tapu İptal Davasını Nasıl Takip Eder?
Yurt dışında yaşayan davacı, tapu iptal ve tescil davasını bizzat Türkiye’ye gelmeksizin konsolosluktan düzenleyeceği vekaletname aracılığıyla avukatı vasıtasıyla açabilir ve takip edebilir. Vekaletnamede tapu iptal ve tescil davası açma, tazminat davası açma, ihtiyati tedbir talebinde bulunma, keşif ve bilirkişi işlemlerine katılma, istinaf ve temyiz yollarına başvurma ve her türlü yargısal işlemi yürütme yetkilerinin açıkça yer alması gerekmektedir. Dava açılmadan önce avukatın taşınmazın tedavüllü tapu kaydını inceleyerek devir zincirini tespit etmesi, devrin hangi belgeye dayandığını araştırması ve delillerin toplanması büyük önem taşımaktadır.
Dava sürecinde yurt dışındaki davacının alabileceği en önemli tedbir, dava açılmasıyla eş zamanlı olarak taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmasını talep etmektir. İhtiyati tedbir kararı ile taşınmazın dava sonuçlanana kadar üçüncü kişilere devrinin, ipotek tesis edilmesinin veya herhangi bir tasarruf işleminin yapılmasının önüne geçilmektedir. Tedbir kararı verilmeden taşınmazın bir kez daha devredilmesi halinde iyi niyetli üçüncü kişi korumasının devreye girme riski bulunduğundan, dava dilekçesiyle birlikte tedbir talebinin mutlaka sunulması gerekmektedir. Dava süresi, uyuşmazlığın niteliğine, delil durumuna ve bilirkişi incelemesine bağlı olarak genellikle bir ila üç yıl arasında değişmektedir. Mahkeme tapu iptaline karar verdiğinde, karar kesinleştikten sonra tapu müdürlüğü tescil işlemini resen gerçekleştirmektedir.
Tapu iptal ve tescil davası, yurt dışında yaşayan taşınmaz sahiplerinin mülkiyet haklarını koruyan en temel hukuki araçtır. Ulus Hukuk ve Danışmanlık olarak, tapu kaydı incelemesi, yolsuz tescil tespiti, ihtiyati tedbir talebi, tapu iptal ve tescil davası açılması, sahte vekaletname incelemesi ve tazminat süreçlerinde yurt dışından vekaletname ile uzaktan hukuki destek sağlamaktayız.
