Yurt dışında yaşayan mirasçılar, Türkiye’ye gelmeksizin tapu intikal işlemlerini vekaletname aracılığıyla tamamlayabilmektedir. Süreç dört temel adımdan oluşmaktadır: öncelikle noterden veya Sulh Hukuk Mahkemesinden mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınır, ardından miras bırakanın bağlı bulunduğu vergi dairesine veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir, belediyeden emlak vergisi borcu yoktur yazısı temin edilir ve son olarak taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne başvurularak intikal tescili gerçekleştirilir. Yurt dışındaki mirasçı, bulunduğu ülkedeki Türk Konsolosluğu aracılığıyla düzenleyeceği özel yetkili vekaletnamede tapu intikal yetkisini açıkça belirterek Türkiye’deki avukatına bu işlemleri yürütme yetkisi verebilmektedir.
Tapu müdürlüğüne başvuru aşamasında WebTapu sistemi üzerinden belge yükleme, harç ve döner sermaye ödemesi dijital ortamda yapılabilmektedir. Ancak mülkiyet devrini doğuran imza aşaması için mirasçının veya vekilinin tapu müdürlüğünde bizzat hazır bulunması zorunludur. Vekaletname ile işlem yapıldığında avukat bu imza aşamasını mirasçı adına gerçekleştirmektedir. İntikal işlemi, tüm belgelerin eksiksiz sunulması halinde başvurudan itibaren genellikle bir ila iki hafta içinde tamamlanmaktadır. Tapu intikali için kanunda hak düşürücü bir süre öngörülmemiş olsa da ölüm tarihinden itibaren iki yıl içinde intikal yapılmadığı takdirde tapu müdürlüğünün resen mirasçılık belgesi düzenlenmesi için yargıya başvurma yetkisi bulunmakta ve tescil elbirliği mülkiyeti olarak gerçekleştirilmektedir.
Tapu Müdürlüğünde Miras İntikal İşlemi İçin Hangi Belgeler Gereklidir?
Tapu müdürlüğüne yapılacak intikal başvurusunda sunulması gereken belgeler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenmiştir. Temel belgeler şunlardır: Sulh Hukuk Mahkemesinden veya noterden alınan veraset ilamının aslı ya da onaylı örneği, veraset ve intikal vergisi beyannamesinin verildiğini gösteren belge (vergi dairesinden alınan tasdikli örnek), belediyeden alınan emlak vergisi borcu yoktur yazısı, taşınmaza ait güncel deprem sigortası poliçesi (DASK, mesken niteliğindeki taşınmazlar için), başvuran mirasçının kimlik belgesi ve vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa tapuda işlem yetkisini açıkça içeren vekaletname. Yurt dışındaki mahkemelerden alınan veraset belgelerinin kullanılabilmesi için Tapu Kanunu’nun 37. maddesi uyarınca Türk mahkemelerince uygunluğunun tasdik edilmesi gerekmektedir.
Yurt dışından vekaletname ile işlem yürüten mirasçılar açısından dikkat edilmesi gereken bir husus, veraset ve intikal vergisinin yalnızca beyan edilmesinin yeterli olmadığıdır. Vergi tahakkuk ettikten sonra ödenmesi ve vergi dairesinden veraset ilişiksiz belgesi alınması gerekmektedir. Vergi borcu ödenmeden tapu müdürlüğü intikal başvurusunu işleme almamaktadır. Uygulamada sık yapılan bir hata, veraset vergisinin beyan edilip ödenmeden tapu müdürlüğüne başvurulmasıdır. Ayrıca mirasçılardan biri de vefat etmişse onun mirasçıları için ayrı bir mirasçılık belgesi alınması zorunludur; bu belge eksikse intikal işlemi durmaktadır. Bu nedenle yurt dışından takip edilen dosyalarda avukatın tüm belgeleri başvuru öncesinde eksiksiz temin etmesi süreci önemli ölçüde hızlandırmaktadır.
Miras İntikali Yapılırken Veraset ve İntikal Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Veraset ve intikal vergisi, mirasçının payına düşen tereke değeri üzerinden artan oranlı tarifeye göre hesaplanmaktadır. 57 Seri Numaralı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere istisna tutarları güncellenmiştir. Buna göre evlatlıklar dahil olmak üzere çocuklar ve eşten her birine isabet eden miras hissesinin 2.907.136 TL’si vergiden istisna tutulmaktadır. Çocuk bulunmaması halinde eşe isabet eden miras hissesinde bu istisna tutarı 5.817.845 TL’ye yükselmektedir. İstisna, terekenin tamamından değil her mirasçının kendi payından ayrı ayrı düşülmektedir. İstisna tutarını aşan matrah üzerinden veraset yoluyla intikallerde yüzde bir ile yüzde on arasında artan oranlı vergi tarifesi uygulanmaktadır.
Vergi beyannamesinin verilme süresi mirasçının bulunduğu yere göre değişmektedir. Ölüm Türkiye’de gerçekleşmiş ve mirasçılar da Türkiye’deyse süre ölüm tarihinden itibaren dört aydır. Mirasçılar yurt dışındaysa bu süre altı aya, ölüm yurt dışında gerçekleşmiş ve mirasçılar başka bir yabancı ülkedeyse sekiz aya uzamaktadır. Vergi değerlemesi ölüm tarihindeki rayiç değere göre yapılmakta olup sonraki piyasa hareketleri matrahı etkilememektedir. Miras bırakanın borçları ve cenaze giderleri, belgelendirilmeleri koşuluyla tereke değerinden düşülebilmektedir. Hesaplanan vergi tahakkuk ettiği yıldan başlayarak üç yılda, her yılın Mayıs ve Kasım aylarında olmak üzere toplam altı eşit taksitte ödenmektedir.
Birden Fazla Mirasçı Varsa Tapu Hissesi Nasıl Belirlenir?
Miras bırakanın vefatıyla birlikte taşınmaz, yasal mirasçılara Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi uyarınca elbirliği mülkiyeti olarak intikal etmektedir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların belirli payları yoktur; her mirasçının hakkı taşınmazın tamamına yayılmaktadır. Bu durumda taşınmaz üzerinde satış, ipotek, kiralama gibi tasarruf işlemleri yalnızca tüm mirasçıların oybirliğiyle yapılabilmektedir. Tek bir mirasçının bile karşı çıkması halinde herhangi bir tasarruf işlemi gerçekleştirilememektedir. Tapu müdürlüğü, intikal işlemini mirasçılık belgesindeki yasal miras payları oranında ancak elbirliği mülkiyeti şeklinde tescil etmektedir.
Mirasçılar, elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürerek her birinin payını belirli hale getirebilmektedir. Paylı mülkiyete geçiş iki yolla mümkündür: tüm mirasçıların oybirliğiyle tapuda veya noterde kabul etmesi halinde dava gerekmeksizin dönüşüm gerçekleşir; anlaşma sağlanamaması halinde ise herhangi bir mirasçının talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesinden Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi uyarınca paylı mülkiyete geçiş kararı alınabilmektedir. Paylı mülkiyette her mirasçının payı belirli olduğundan, mirasçı kendi payını diğer mirasçıların yasal önalım hakkı saklı kalmak kaydıyla tek başına satabilir veya devredebilir. Mirasçılar arasında paylaşım konusunda hiçbir şekilde anlaşma sağlanamaması halinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılarak taşınmazın icra yoluyla açık artırmayla satılması ve bedelin miras payları oranında dağıtılması talep edilebilmektedir.
Miras Kalan Taşınmazda İpotek veya Haciz Varsa Ne Yapılmalıdır?
Miras kalan taşınmaz üzerinde miras bırakanın sağlığında tesis edilmiş ipotek veya alacaklılar tarafından konulmuş haciz bulunması, intikal işlemini engellemeyip yalnızca mirasçıların taşınmaz üzerindeki tasarruf haklarını sınırlandırmaktadır. İpotek veya haciz taşınmaza bağlı bir yükümlülük olduğundan mülkiyet el değiştirdiğinde de varlığını sürdürmektedir. Mirasçılar taşınmazın intikalini yaptırabilir; ancak tapu kaydındaki ipotek veya haciz şerhleri kaldırılmadıkça taşınmazı serbestçe satamaz veya devredemez. Bu nedenle intikal işleminden önce taşınmazın tedavüllü tapu kaydının incelenerek üzerindeki tüm yükümlülüklerin tespit edilmesi büyük önem taşımaktadır.
Miras bırakanın borçları nedeniyle taşınmaz üzerine haciz konulmuş olması, mirasçıları doğrudan borçlu konumuna getirmektedir. Türk Medeni Kanunu’na göre mirasçılar, mirası kabul ettikleri anda miras bırakanın borçlarından da kişisel malvarlıklarıyla sorumlu hale gelmektedir. Bu sorumluluğu sınırlandırmanın yolu, mirasın üç ay içinde reddedilmesi veya resmi tasfiye talep edilmesidir. Mirası reddeden mirasçı, borçlardan sorumlu olmadığı gibi taşınmaz üzerindeki haklarından da vazgeçmiş olmaktadır. Mirası kabul eden mirasçılar ise ipotek borcunun ödenerek ipoteğin fekki (kaldırılması) talebinde bulunabilir veya haczi koyan icra dairesiyle borç ödeme planı yaparak haczin kaldırılmasını sağlayabilir. Yurt dışında yaşayan mirasçıların bu süreçleri yakından takip edebilmesi için Türkiye’deki avukatlarına tapu kaydı inceleme ve borç durumu araştırma yetkisi veren kapsamlı bir vekaletname düzenleterek süreci kontrol altında tutmaları gerekmektedir.
