Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmaz ya da taşınır mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan bir yargılama türüdür. Uygulamada izale-i şuyu olarak da bilinen bu dava, özellikle miras yoluyla birden fazla mirasçı arasında paylaşılamayan taşınmazlarda gündeme gelmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi, hiçbir paydaşın istemediği bir ortaklık içinde kalmaya zorlanamayacağı ilkesini benimsemiştir. Bu nedenle mirasçılardan herhangi biri, diğer mirasçıların rızası aranmaksızın ortaklığın giderilmesini talep edebilmektedir. Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları açısından bu dava özellikle büyük önem taşımaktadır; çünkü miras kalan taşınmazın Türkiye’deki diğer mirasçılar tarafından tek taraflı kullanılması, kiraya verilmesi veya satışının engellenmesi gibi durumlar sıklıkla yaşanmaktadır.
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla yerde taşınmaz bulunması halinde taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilmektedir. Yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri paydaşların payları oranında paylaştırılmaktadır. Dava süresi ortalama iki ila üç yıl arasında değişmekle birlikte, yurt dışındaki mirasçılara tebligat yapılması, bilirkişi raporlarına itirazlar, muhdesat (taşınmaz üzerindeki yapı) aidiyeti uyuşmazlıkları ve istinaf süreci gibi etkenler yargılamayı uzatabilmektedir. Yurt dışında yaşayan mirasçıların Türkiye’deki bir avukata vekaletname vererek davayı takip ettirmesi, hem tebligat süresini kısaltmakta hem de duruşmalara katılım zorunluluğunu ortadan kaldırmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Zaman Açılabilir?
Ortaklığın giderilmesi davası, mirasçılar arasında taşınmazın paylaşımı konusunda anlaşma sağlanamaması halinde herhangi bir mirasçı tarafından açılabilmektedir. Bu dava için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamakta olup mirasçılar diledikleri zaman dava açma hakkına sahiptir. Ancak 7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurmak dava şartı olarak getirilmiştir. Bu koşul yerine getirilmeden açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmektedir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanması halinde dava açmaya gerek kalmamakta, anlaşma sağlanamaması halinde ise arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi zorunlu olmaktadır. Yurt dışındaki mirasçılar, arabuluculuk sürecine Türkiye’deki avukatları aracılığıyla vekaleten katılabilmektedir.
Bununla birlikte bazı durumlar ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına engel teşkil etmektedir. Mirasçılar arasında daha önce geçerli bir miras taksim sözleşmesi yapılmışsa ortaklığın giderilmesi davası açılamamaktadır. Paydaşlar arasında en fazla on yıl süreli paylaşmama sözleşmesi bulunması ve bu sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi halinde de süre dolana kadar dava açılamaz. Taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunması durumunda şerh kaldırılmadıkça ortaklığın giderilmesi istenemez. Ayrıca Türk Medeni Kanunu, paylaşmanın uygun olmayan bir zamanda istenememesini de hükme bağlamıştır. Yurt dışında yaşayan mirasçıların dava açmadan önce bu engellerin varlığını araştırması, gereksiz zaman ve masraf kaybının önüne geçmesi açısından önemlidir.
İzale-i Şuyu Davasında Satış Yoluyla mı Taksim Yoluyla mı Paylaşım Yapılır?
Ortaklığın giderilmesinde iki temel yöntem bulunmaktadır: aynen taksim ve satış yoluyla paylaşım. Aynen taksim, ortaklık konusu taşınmazın fiziksel olarak bölünerek her paydaşa payı oranında ayrı bir parça tahsis edilmesidir. Mahkeme, aynen taksim talebinin olup olmadığını öncelikle değerlendirmekle yükümlüdür. Taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığı, keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilmektedir. Taşınmazın imar mevzuatına, parsel büyüklüğüne ve fiziksel yapısına göre bölünebilir nitelikte olması, bölünme sonrasında oluşacak parsellerin bağımsız olarak kullanılabilir olması gerekmektedir. Daire, dükkan gibi tek bir bağımsız bölümde aynen taksim genellikle mümkün olmamakta, ancak arsa veya büyük parsellerde bölünme söz konusu olabilmektedir. Bölünme sonucu oluşan paylar arasında değer farkı bulunması halinde mahkeme, denkleştirme bedeli (ivaz) hükmederek paydaşlar arasındaki ekonomik dengeyi sağlamaktadır.
Aynen taksim talebinin bulunmaması veya taşınmazın fiziksel olarak bölünmeye uygun olmaması halinde mahkeme, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermektedir. Satış işlemleri, mahkemece görevlendirilen satış memuru tarafından 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülmektedir. Taşınmaz malların satışında yalnızca açık artırma usulü uygulanabilmekte olup pazarlık yoluyla satış mümkün değildir. Satış sonucunda elde edilen bedel, paydaşların payları oranında dağıtılmaktadır. Yurt dışında yaşayan mirasçılar açısından önemli bir husus, paydaşlar arasında satışa mı yoksa ortaklara satışa mı (paydaşlara öncelikli satış) karar verileceğidir. Tüm paydaşların oybirliğiyle talep etmesi halinde satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilmektedir. Oybirliği sağlanamaması halinde ise taşınmaz herkese açık olarak ihaleye çıkarılmaktadır.
Yurt Dışındaki Mirasçı Ortaklığın Giderilmesi Davasına Nasıl Katılır?
Yurt dışında yaşayan mirasçılar, ortaklığın giderilmesi davasına bizzat katılmak zorunda olmayıp Türkiye’deki bir avukata özel yetkili vekaletname vererek davayı uzaktan takip edebilmektedir. Vekaletname, bulunulan ülkedeki Türk Konsolosluğu aracılığıyla düzenlenmeli ve ortaklığın giderilmesi davası açma, takip etme, arabuluculuk sürecine katılma, sulh olma ve satış işlemlerinde temsil yetkilerini açıkça içermelidir. Vekaletnamedeki yetkilerin dar tutulması, avukatın dava sürecinde bazı işlemleri yapamamasına yol açabilmekte ve ek vekaletname çıkarılması zorunluluğu doğurabilmektedir. Bu nedenle gurbetçi mirasçıların vekaletname metnini kapsamlı ve ayrıntılı biçimde hazırlamaları süreci kesintisiz yürütmek açısından kritik önem taşımaktadır.
Dava sırasında yurt dışındaki mirasçıya tebligat yapılması gereken hallerde Tebligat Kanunu’nun 25/a maddesi uyarınca konsolosluk yoluyla tebligat usulü uygulanmaktadır. Bu süreç yurt içi tebligata kıyasla çok daha uzun sürmekte ve yargılamayı ciddi biçimde geciktirmektedir. Türkiye’deki avukata vekaletname verilmiş olması halinde tüm tebligatlar avukata yapılacağından, konsolosluk tebligatı sürecine gerek kalmamakta ve yargılama önemli ölçüde hızlanmaktadır. Satış aşamasında ise yurt dışındaki mirasçının payına düşen bedel, avukatın hesabına veya doğrudan mirasçının belirleyeceği banka hesabına aktarılabilmektedir. Mirasçının açık artırmaya katılarak taşınmazı kendi adına satın almak istemesi halinde de avukatı aracılığıyla ihaleye teklif sunması mümkündür.
Ortaklığın giderilmesi davası, mirasçılar arasında paylaşım konusunda anlaşma sağlanamaması halinde hukuki çözüm üreten temel mekanizmadır. Ulus Hukuk ve Danışmanlık olarak, zorunlu arabuluculuk sürecinden satış ihalesine kadar tüm aşamalarda yurt dışından vekaletname ile uzaktan hukuki destek sunmakta, gurbetçi müvekkillerimizin haklarını etkin biçimde korumaktayız.
